O que são as prorrogações dos aluguéis e quando pode um inquilino continuar vivendo na habitação?

O final de um contrato de aluguel nem sempre implica que o inquilino tenha que abandonar a residência. Na Espanha, a Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU) contempla diferentes prorrogações do aluguel que, em determinadas circunstâncias, permitem prolongar a duração do contrato por vários anos.

Essas prorrogações podem ser aplicadas de forma automática, depender da vontade das partes ou estar vinculadas a situações especiais, como a vulnerabilidade econômica do locatário ou a localização do imóvel em uma área de mercado residencial tensionada.

Com a entrada em vigor da Lei pelo Direito à Habitação e as sucessivas modificações da normativa de aluguéis, as dúvidas sobre a duração real dos contratos se multiplicaram. Muitos proprietários desconhecem quando podem recuperar sua residência e numerosos inquilinos ignoram que a lei lhes reconhece o direito de permanecer nela por mais tempo do que o inicialmente acordado.

O que são as prorrogações dos aluguéis

As prorrogações do aluguel são os mecanismos legais que permitem que um contrato de arrendamento continue vigente uma vez finalizado o prazo inicialmente acordado entre proprietário e inquilino.

Na prática, a maioria dos contratos de residência habitual não termina quando vence o primeiro ano, mas continua sendo prorrogada até alcançar a duração mínima que estabelece a legislação.

Nem todas as prorrogações funcionam da mesma forma. Algumas ocorrem automaticamente por imperativo legal, enquanto outras requerem que o inquilino as solicite expressamente ou que nenhuma das partes manifeste sua intenção de finalizar o contrato.

A prorrogação obrigatória: até cinco ou sete anos

A primeira proteção que estabelece a Lei de Arrendamentos Urbanos é a denominada prorrogação obrigatória.

Embora proprietário e inquilino tenham assinado um contrato de um ano, o locatário pode continuar vivendo na residência até completar o prazo mínimo previsto pela lei.

Atualmente esse período é de: Cinco anos, quando o proprietário é uma pessoa física. Sete anos, quando o locador é uma empresa ou uma pessoa jurídica.

Durante esse tempo, o proprietário não pode encerrar o contrato simplesmente porque o prazo inicialmente assinado expirou.

A única exceção prevista é que precise recuperar a residência para convertê-la em sua residência habitual ou a de determinados familiares, desde que sejam cumpridos os requisitos estabelecidos pela lei.

O que acontece quando terminam os cinco ou sete anos

Uma vez finalizado o período mínimo obrigatório, o contrato também não termina necessariamente.

Se nenhuma das partes comunicar dentro dos prazos legais sua intenção de finalizar o arrendamento, entra em funcionamento a denominada prorrogação tácita.

Esta permite que o contrato continue renovando-se por anuidades até um máximo de três anos adicionais.

Em consequência, um aluguel de residência habitual pode alcançar habitualmente: Oito anos, quando o proprietário é uma pessoa física. Dez anos, quando o arrendador é uma empresa.

As novas prorrogações extraordinárias

A legislação vigente também contempla prorrogações extraordinárias para determinados casos.

Uma delas protege os inquilinos em situação de vulnerabilidade econômica e social. Nesses casos pode ser solicitada uma ampliação extraordinária de até um ano quando finalizam as prorrogações ordinárias previstas na Lei de Arrendamentos Urbanos.

Por outro lado, a Lei de Habitação introduziu uma nova prorrogação específica para as habitações situadas em zonas de mercado residencial tensionado.

Quando concorrem os requisitos legais, o arrendatário pode solicitar uma prorrogação do contrato durante um máximo de três anos adicionais mantendo, com caráter geral, as mesmas condições do aluguel.

O proprietário pode se recusar?

Depende do tipo de prorrogação. Durante a prorrogação obrigatória e a prorrogação tácita, a margem de atuação do proprietário é muito reduzida.

Nas prorrogações extraordinárias também existem casos em que o arrendador é obrigado a aceitá-las, especialmente quando tem a consideração legal de grande detentor.

No entanto, existem exceções. Por exemplo, quando o proprietário precisa recuperar a habitação para residir nela ou quando ambas as partes concordam voluntariamente em assinar um novo contrato.

Pode aumentar o aluguel durante uma prorrogação?

Sim, embora não de qualquer maneira. A prorrogação do contrato não significa que o aluguel permaneça congelado.

O aluguel pode ser atualizado se o contrato incluir uma cláusula de revisão e sempre respeitando os limites legais vigentes em cada momento.

O que o proprietário não pode fazer é utilizar a prorrogação para modificar unilateralmente outras condições do contrato ou exigir uma nova negociação simplesmente porque tenha vencido o prazo inicial.

Qual a diferença entre uma prorrogação e um contrato novo?

É uma das dúvidas mais frequentes. Quando existe uma prorrogação continua vigente o mesmo contrato, com os mesmos direitos e obrigações para ambas as partes.

Em contrapartida, um contrato novo supõe extinguir o anterior e começar uma relação jurídica completamente distinta, com novas condições que deverão respeitar os limites estabelecidos pela legislação vigente.

Essa diferença resulta especialmente importante em municípios declarados zonas tensionadas, onde a normativa limita a possibilidade de aumentar o preço do aluguel ao assinar novos contratos.

A venda da habitação não elimina as prorrogações

Outro erro habitual consiste em pensar que vender uma habitação permite finalizar automaticamente o contrato de aluguel. A legislação protege o arrendatário durante os períodos de prorrogação previstos pela Lei de Arrendamentos Urbanos.

Por isso, a venda do imóvel não implica necessariamente que o novo proprietário possa exigir a desocupação imediata do inquilino. Tudo dependerá das circunstâncias concretas do contrato e do momento em que se produza a transmissão da habitação.

O que devem fazer proprietários e inquilinos antes de que vença o contrato

Quando se aproxima a data de finalização do aluguel convém revisar cuidadosamente o contrato e verificar: a data exata de assinatura; se o proprietário é uma pessoa física ou jurídica; as prorrogações já usufruídas; os prazos de pré-aviso; se a habitação se encontra em uma zona tensionada; se concorrem circunstâncias de vulnerabilidade que permitam solicitar uma prorrogação extraordinária.

Uma simples diferença de alguns dias no envio do pré-aviso pode determinar que o contrato se prorrogue automaticamente por mais um ano.

Tipos de prorrogações de aluguel