El mercado residencial español ha cambiado de forma estructural en los últimos quince años. Cada vez hay menos hogares que acceden a una vivienda en propiedad, mientras que quienes ya tienen patrimonio inmobiliario acumulan más inmuebles. Es la principal conclusión del informe El problema de la concentración inmobiliaria en España, elaborado por el Ministerio de Consumo junto al CSIC a partir de datos de la Agencia Tributaria.
Entre 2008 y 2022, el porcentaje de hogares que vive en una vivienda en propiedad ha caído del 79% al 63,9%, mientras que el alquiler ha pasado del 11,9% al 19,2%. En paralelo, los hogares que actúan como arrendadores —los llamados caseros— casi se han triplicado, pasando del 3,4% al 9,8%. El resultado es un cambio de modelo: menos propietarios, pero con más viviendas en sus manos.
Menos propietarios, más concentración
El informe revela un giro significativo en la estructura de la propiedad. En 2008, la mayoría de propietarios tenía una sola vivienda (53,9%). Hoy, esa proporción ha caído al 48,3%, mientras que los que poseen dos o más inmuebles ya superan el 51%.
Este cambio se produce pese a que el parque de vivienda ha crecido en unos dos millones de unidades en ese periodo. Sin embargo, ese aumento no se ha traducido en más acceso, sino en mayor concentración: el crecimiento ha beneficiado sobre todo a quienes ya eran propietarios.
Crece la brecha entre quienes tienen y quienes no
La polarización es otra de las claves del informe. Los hogares sin ninguna vivienda han aumentado un 63%, mientras que los que poseen varias han crecido un 54%. En cambio, el perfil tradicional del propietario con una sola vivienda —históricamente dominante en España— se reduce un 22%.
El fenómeno es aún más visible en los grandes tenedores. Los propietarios con entre seis y diez inmuebles han aumentado más de un 50%, mientras que aquellos con más de diez viviendas han multiplicado su cartera por cuatro, pasando de 138.000 a más de 626.000 inmuebles.
Un modelo residencial en transformación
El informe apunta a una tendencia clara: el grupo intermedio pierde peso, mientras crecen los extremos. Cada vez hay más hogares que no tienen acceso a la propiedad y, al mismo tiempo, más actores que concentran vivienda como activo.
Desde Consumo advierten de las consecuencias a medio plazo. Si esta dinámica continúa, la vivienda puede dejar de ser un instrumento de estabilidad y ascenso social para convertirse en un factor de desigualdad estructural. El modelo español, tradicionalmente basado en la propiedad como vía de seguridad económica, entra así en una fase de transformación profunda.