Com totes les quinieles apuntaven, la convalidació del decret llei que contenia la pròrroga del preu del lloguer d'habitatge durant dos anys no s'ha produït i, finalment, ha estat derogat en no obtenir una majoria suficient al Congrés dels Diputats. Ara, s'obre un horitzó d'escenaris complexos per a inquilins i propietaris que anticipa possibles litigis
Per desentranyar-los, Demócrata ha consultat dos especialistes en habitatge i, en concret, en dret, per analitzar què pot ocórrer a partir d'ara, fins on podran arribar les pròrrogues, les possibles demandes i també els desnonaments, en un marc sense jurisprudència consolidada i amb una justícia de resposta lenta.
Julián Salcedo, doctor en Economia i doctorand en Dret per la UCM, president del Fòrum d'Economistes Immobiliaris del Col·legi d'Economistes de Madrid i, entre altres càrrecs, vicepresident del Consell Directiu d'Urbanisme i Ordenació del Territori del Consell General d'Economistes d'Espanya, adverteix que, segons el seu criteri, la redacció del citat decret deixa les portes judicials obertes als qui reclamin les seves pròrrogues, fins i tot si legalment no els correspon.
En la seva opinió, és evident que aquell inquilí que, durant la vigència del decret llei, hagi sol·licitat la pròrroga al propietari de l'habitatge i, sempre que el seu contracte vencés en aquest període de vigència del decret, tindrà dret a la pròrroga durant dos anys. “Això és incuestionable”, rebla.
És igual que el propietari de l'habitatge hagi rebut o no el burofax que Sumar ha demanat als llogaters que enviessin. El que regeix —manté Salcedo— és la sol·licitud fefaent, més enllà que el propietari hagi contestat o no a aquest burofax.
Què succeeix quan el termini no ha vençut?
Ara bé, què passa quan a l'inquilí que ha demanat per burofax la pròrroga encara no li ha vençut el contracte de lloguer i ho fa un cop que decau el decret? Segons Salcedo, en aquest cas es poden donar diferents situacions: que el jutge valori la causa amb rapidesa i desestimi el dret de l'inquilí i que, si aquest no es vol anar del habitatge, el propietari pugui iniciar un procediment de desnonament.
També pot ocórrer —afegeix— que el propietari no vulgui entrar en litigis i decideixi pactar amb l'inquilí les condicions d'aquesta pròrroga. No obstant això, apunta que, tenint en compte la velocitat de la justícia espanyola i el col·lapse de molts jutjats, podrien ocasionar-se denúncies d'inquilins sense dret a pròrroga, els procediments dels quals es dilatin més enllà del propi període de la mesura.
Un tercer escenari és que el propietari decideixi iniciar un procediment de desnonament, amb un factor afegit: les resolucions judicials poden ser dispars. Això podria derivar en sentències contradictòries que, eventualment, acabin al Tribunal Suprem mitjançant recurs de cassació per fixar doctrina.
Com ho veu Habitatge?
Este dimarts, fonts del Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana admetien a Demòcrata que s'entra “en un terreny inexplorat”, ja que “no hi ha jurisprudència sobre una mesura d'aquest tipus que hagi decaigut”. No obstant això, confien en que “prevalgui el dret a l'habitatge per sobre de qualsevol altra consideració”.
En la mateixa línia, encara que amb matisos més optimistes, fonts de Sumar assenyalen que, al seu judici, no hi ha dubte que “a qui ho hagin sol·licitat no se'ls pot denegar”. Això sí, afegeixen que “una altra cosa és que hi hagi baralla als jutjats”, cosa que donen per suposat.
En sintonia, l'Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) ja va anticipar aquest dimarts, abans de la votació, que el rebuig del Congrés al decret d'habitatge “no impedirà que milers d'inquilins hagin pogut blindar els seus contractes” davant l'encariment del lloguer en el context actual.
La pròrroga en el període de vigència del decret
Per la seva banda, Matilde Cuena, catedràtica de Dret Civil a la Universitat Complutense i autoritat en la matèria, sosté que les sol·licituds de pròrroga realitzades durant la vigència del decret llei sí que s'han de mantenir quan els contractes hagin vençut en aquest període.
Tanmateix, quan es tracta de contractes que no han vençut durant la vigència del decret llei, creu que el mer fet de sol·licitar la pròrroga no implica que l'arrendador tingui l'obligació d'acceptar-la.
Cuena considera que aquest decret és “un despropòsit”, ja que adverteix d'un “alt risc constitucional” derivat d'una norma sense prou suport i dels efectes que pot provocar un cop derogada.
En la seva opinió, i més enllà del biaix ideològic, els jutges hauran de resoldre amb rapidesa en cas de trobar-se amb demandes d'inquilins que no tinguin dret a la pròrroga.
"Inseguretat jurídica"
Per a Salcedo, soci director i fundador de CEFyRE, S.L. (Consultoría, Estrategia, Formación y Real Estate) i de ALFYRE, S.L. (Asesores Legales Financieros y Reestructuraciones Empresariales), resulta “més que incomprensible” la situació dels inquilins i, especialment, dels joves que no poden accedir a l'habitatge per l'elevat preu del lloguer i encara més de la compra.
Tanmateix, sosté que, com les patronals CEOE i Cepyme, aquesta iniciativa de Sumar no fa sinó incrementar la inseguretat jurídica i provocar un retraïment de l'oferta de lloguer, reflectit no només en els qui veuen incrementat el seu preu, sinó en aquest milió de persones que busca habitatge i que no el troba.
Aquest tipus de mesures —insisteix Salcedo— eleva la selecció dels arrendataris i encareix els preus, ja que els propietaris exigiran una prima de risc major i, en cas contrari, retiraran els seus habitatges del mercat de lloguer.
L'«impacte negatiu» sobre el preu dels lloguers
Des d'un criteri econòmic, Mikel Echevarren, president de Colliers España y Portugal, respecte a l'impacte en el mercat, opina que "un percentatge d'aquests habitatges no es tornaran a posar de lloguer per les amenaces d'intervenció del Govern i la resta s'aniran renovant a lloguers de mercat que haurien d'estar a l'entorn d'un 20% a un 30% per sobre dels actuals, ja que han estat sotmeses a un IPC determinat per l'actual Executiu durant una mitjana de cinc anys, mentre el mercat pujava per sobre de dos dígits anuals en aquest mateix període".
Segons l'opinió d'Echevarren, la derogació d'aquest decret "és una molt bona notícia per als propietaris d'habitatges que han patit la intervenció del Govern en els últims cinc anys".