El Grupo Parlamentario Socialista ha aprovechado la tramitación como proyecto de ley del conocido como Real Decreto- Ley Ómnibus para modificar la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) mediante una enmienda, la 430, que afecta a seis artículos y que se incluye en una nueva Disposición Final al texto del proyecto de ley.
Las modificaciones propuestas se encuadran en las comunicaciones y procedimientos para celebrar las juntas de propietarios, así como en la forma de adoptar los acuerdos, introduciendo la utilización de las nuevas tecnologías para simplificar y agilizar estos trámites. En concreto son las siguientes:
Se modifica la letra h) del apartado 1 del artículo noveno, para permitir designar un contacto electrónico, ya sea un correo o un teléfono móvil, a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad de propietarios, con el objetivo de agilizar y facilitar el intercambio de información.
No obstante, se mantiene que el propietario/a pueda facilitar un domicilio físico, en vez del contacto electrónico, para llevar a cabo las comunicaciones, evitando así que se produzca una brecha digital.
Se modifica el apartado 1 del artículo quince, para establecer la posibilidad de que la asistencia a la Junta de Propietarios, además de ser presencial o por representación, tenga lugar por medios telemáticos.
La reforma más importante se produce en el artículo dieciséis:
- Se introduce que cuando la iniciativa de la convocatoria de la junta parta de una cuarta parte de los propietarios o de los que representen una cuarta parte de los coeficientes de propiedad, es necesario que estos previamente soliciten, en forma escrita y fehaciente, la celebración de esa convocatoria al presidente. Para el caso de que el presidente no acceda a dicha solicitud en el plazo de un mes, se permite que los promotores puedan llevarla a cabo a través del secretario de la Comunidad.
- Se establece, además, expresamente que los propietarios morosos no puedan solicitar la convocatoria de junta de propietarios, con el fin de incentivar el cumplimiento de la obligación de estar al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad.
- Se suprime la existencia de la doble convocatoria en la celebración de la Junta de Propietarios
- Se elimina el quórum mínimo de asistencia exigido.
- Se añade un nuevo apartado cuarto para recoger la posibilidad de que las juntas se lleven a cabo presencialmente, por videoconferencia o por telefonía múltiple, permitiendo también el formato de reunión mixta, es decir, unos propietarios presencialmente y otros por los medios de comunicación a distancia. Todo ello siempre que el secretario sea capaz de reconocer la identidad de los propietarios asistentes.
- Se introduce un nuevo apartado quinto en el que se prevé que, excepcionalmente, y sólo para los asuntos que no correspondan a la Junta Ordinaria, sea posible adoptar acuerdos sin la necesidad de celebrar una reunión mediante la emisión de voto postal o electrónico con el fin de agilizar la toma de decisiones en las Comunidades de Propietarios.
Para garantizar la seguridad jurídica, la transparencia y la validez de los acuerdos adoptados de esta forma, se establece la regulación de la solicitud, emisión y recepción del voto.
En el apartado 7 del artículo diecisiete, se establece un nuevo régimen de validez para los acuerdos no comprendidos en los apartados primero a sexto de este artículo para los que bastará el voto de la mayoría de los propietarios asistentes que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación de los presentes, evitando así que se pueda llegar a interpretar que se necesita la mayoría del total de la comunidad. Con este nuevo régimen, la adopción de estos acuerdos que son, esencialmente, de mera administración, será más sencilla y rápida.
En estos casos, la abstención de los asistentes se computará en el mismo sentido que el de la mayoría obtenida.
(En los seis primeros apartados del artículo 17 se establecen las mayorías que se exigen para tratar y/o aprobar determinados asuntos)
En el apartado 9 del artículo diecisiete, se señala que los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios y serán ejecutivos desde su adopción, salvo que la Ley establezca lo contrario.
En la modificación del apartado 2 del artículo dieciocho, se pone fin a las numerosas dudas interpretativas que ha generado la expresión “hubieren salvado el voto” y que fueron solventadas expresamente en una sentencia del Tribunal Supremo en 2013.
Lo que debe interpretase es que no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene. En este sentido estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen votado en contra, los que, habiéndose abstenido, hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho.
Por último, en el artículo diecinueve se introduce la posibilidad de que el libro de actas se lleve en formato electrónico con el objeto de adaptar la norma a la realidad actual de las nuevas tecnologías.
Además, se regula cual debe ser el contenido mínimo del acta cuando se trate de acuerdos adoptados sin celebración de Junta.
También se amplía de 10 días naturales a 20 días hábiles, el plazo que tiene el secretario para redactar y enviar el acta a los propietarios y se precisa que dicho envío podrá hacerse al domicilio o contacto electrónico que se hubiese comunicado por los propietarios, en los mismos términos que la comunicación para la convocatoria.