La convivencia vecinal no siempre fue fácil. A menudo, surgen riñas vecinales entre proyectos de reforma, los usos privativos de los hogares, etc. por lo que es normal preguntarse cosas como: ¿Puede una comunidad prohibir el cerramiento de una terraza? ¿Puede instalar placas solares? ¿Puede impedir instalar un aire acondicionado o vetar un piso turístico? La respuesta está en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la norma que regula los derechos y obligaciones de millones de propietarios en España.
La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, establece las reglas de funcionamiento de las comunidades de propietarios y determina hasta dónde llegan las competencias de una junta de vecinos y cuáles son los derechos individuales de cada propietario. Esta norma se complementa con el artículo 396 del Código Civil, que define el régimen de la propiedad horizontal y los elementos comunes de un edificio.
¿En qué consiste la ley de propiedad horizontal?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la norma que regula la organización, la administración y la convivencia en las comunidades de vecinos de edificios y urbanizaciones donde existen propiedades privadas —como viviendas, locales o garajes— y elementos comunes compartidos, como portales, ascensores, jardines, cubiertas, piscinas o fachadas.
Su objetivo es garantizar el equilibrio entre el derecho de propiedad privada y el interés colectivo de la comunidad, estableciendo cómo deben adoptarse los acuerdos, qué mayorías son necesarias para aprobar determinadas decisiones y cuáles son las obligaciones de todos los propietarios.
La norma se encuentra publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) como Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, y ha sido modificada en numerosas ocasiones para adaptarse a nuevas realidades como la accesibilidad, la eficiencia energética o las viviendas de uso turístico.
¿Qué puede prohibir una comunidad de vecinos?
Una comunidad de propietarios no puede prohibir cualquier actuación por simple decisión de la mayoría. Solo puede limitar determinados usos cuando la propia ley lo permite y siguiendo los procedimientos establecidos en la LPH.
Por ejemplo, la comunidad de vecinos sí puede restringir cualquier tipo de actividades molestas o nocivas para la salud de los propiertarios; puede restringir obras que afecten a la estructura del edificio (por ejemplo, la fachada); puede restringir las modificaciones en los elementos comunes que no hayan sido autorizadas por la comunidad; o puede restringir determinados usos privativos de las viviendas, como los pisos turísticos.
En todos estos casos, la comunidad debe respetar las mayorías previstas en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que determina cuándo basta una mayoría simple, cuándo se requiere una mayoría cualificada y cuándo es necesaria la unanimidad.
Lo que una comunidad de vecinos no puede prohibir
Aclarado qué puede restringir una comunidad de vecinos, toca saber cuáles son sus límites. En este sentido, la LPH no permite que una junta de propietarios elimine derechos reconocidos por la legislación o imponga restricciones arbitrarias.
Por lo tanto, y a modo de ejemplo, una comunidad de vecinos no puede impedir el uso privativo que cada propietario dé a su vivienda, siempre y cuando no perjudique al resto de vecinos; no puede aprobar normas contrarias a la LPH o al Código Civil; no puede imponer limitaciones discriminatorias o desproporcionadas hacia el resto de vecinos; ni puede adoptar acuerdos sin respetar las mayorías legalmente exigidas.
Cuando un propietario considere que un acuerdo vulnera la ley o lesiona gravemente sus derechos, puede impugnarlo judicialmente en los términos previstos por el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué derechos y deberes tienen los propietarios?
Cuando alguien deviene propietario, adquiere por ley una serie de derechos y de deberes consigo y con su comunidad. Entre los derechos se encuentran: dar el uso privativo deseado a la vivienda dentro de los límites legales; participar y votar en las juntas de propietarios; impugnar los acuerdos que sean contrarios a la ley o a los estatutos; solicitar información económica sobre la gestión de la comunidad; y realizar obras en el interior de su vivienda siempre que no afecten a la estructura del edificio, a la seguridad, a los elementos comunes o a los derechos de otros propietarios.
Entre los deberes que un propietario adquiere se encuentran: contribuir al pago de los gastos comunes mediante las cuotas correspondientes; conservar adecuadamente su vivienda; responder de los daños ocasionados por un mal mantenimiento; permitir el acceso cuando sea necesario realizar obras imprescindibles para el edificio; y respetar las instalaciones y los elementos comunes.
Mientras que los derechos de los propietarios se encuentran comprendidos en los artículos 3 y del 15 al 18, las obligaciones aparecen recogidas en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Y... ¿Qué ocurre con los pisos turísticos?
Muchas comunidades pueden aprobar normas de régimen interno, previstas en el artículo 6, destinadas a regular cuestiones cotidianas como el uso de la piscina, los horarios de determinadas instalaciones o la utilización de espacios comunes, siempre y cuando no contradiga la ley ni limite los derechos que la legislación reconoce a los propietarios. Sin embargo, uno de los cambios más relevantes de los últimos años afecta a las viviendas de uso turístico.
La reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025 modificó la Ley de Propiedad Horizontal para reforzar la capacidad de las comunidades de propietarios a la hora de autorizar este tipo de actividad, estableciendo nuevos requisitos para su implantación en determinados edificios. Es decir, una comunidad de vecinos podría prohibir los pisos turísticos, pero no de forma automática ni en cualquier caso.
Desde que se aprobó la Ley Orgánica 1/2025, la Ley de Propiedad Horizontal incorporó un nuevo régimen para las viviendas de uso turístico. La reforma introdujo el apartado 3 del artículo 7 de la LPH, que establece que el propietario que quiera destinar su vivienda al uso turístico deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, conforme a las mayorías previstas en el artículo 17.12 de la ley.
En otras palabras, la apertura de un nuevo piso turístico en una comunidad ya no depende únicamente de cumplir la normativa autonómica o municipal, sino también de contar con la autorización de la propia comunidad cuando así lo exige la LPH.