La actualización del alquiler en 2026 no se calcula de la misma manera para todos los inquilinos. La fecha en la que se firmó el contrato, la cláusula incluida en el documento y el índice oficialmente publicado cuando se cumple la anualidad determinan cuánto puede subir la renta.
La principal diferencia se encuentra entre el Índice de Precios de Consumo (IPC), utilizado tradicionalmente para actualizar los alquileres, y el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), creado tras la Ley por el Derecho a la Vivienda para evitar incrementos desproporcionados.
Como regla general, los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 siguen sometidos al sistema de actualización que les era aplicable cuando se celebraron. En muchos casos, esto supone utilizar el IPC previsto en el contrato. Los contratos posteriores a esa fecha se revisan tomando el IRAV como límite de referencia, según la información publicada por el Instituto Nacional de Estadística.
No obstante, ninguno de estos índices permite subir automáticamente el alquiler. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, si el contrato no contiene un pacto expreso de actualización, la renta no puede revisarse anualmente.
Cuándo puede actualizarse el precio del alquiler
La renta de una vivienda solo puede actualizarse una vez por cada año de vigencia del contrato, en la fecha en la que se cumple la correspondiente anualidad.
Esto significa que el propietario no puede subir el alquiler en cualquier momento del año ni modificarlo cada vez que el INE publica un nuevo dato del IPC o del índice de referencia. La actualización debe coincidir con el aniversario del contrato y respetar la cláusula pactada entre las partes.
El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece además que, en ausencia de pacto expreso, no se aplicará ninguna actualización de la renta. Por tanto, no basta con que haya aumentado la inflación: la posibilidad de revisar el alquiler debe aparecer recogida en el contrato.
Qué es el IPC y cómo afecta al alquiler
El Índice de Precios de Consumo mide la evolución general del coste de los bienes y servicios que consumen los hogares, como la alimentación, la vivienda, la energía, el transporte o el ocio.
Durante años, el IPC ha sido la referencia más habitual para actualizar los contratos de alquiler. Cuando el contrato establece expresamente que la renta se revisará conforme a este índice, el propietario puede aplicar la variación correspondiente al cumplirse cada anualidad, siempre dentro de los límites legales aplicables.
En los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 26 de mayo de 2023, se mantiene el régimen jurídico anterior. Si la cláusula menciona el IPC, este continúa siendo la referencia aplicable.
La Ley de Arrendamientos Urbanos también dispone que, cuando exista una cláusula de actualización pero no se indique ningún índice o metodología concreta, debe emplearse el Índice de Garantía de Competitividad (IGC).
Qué es el IRAV o índice de referencia del alquiler
El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, conocido como IRAV, es un indicador elaborado por el INE específicamente para limitar las actualizaciones anuales de los alquileres de vivienda.
Este índice comenzó a producir efectos el 1 de enero de 2025 y se publica todos los meses. Su finalidad es evitar que una subida elevada de la inflación se traslade íntegramente a la renta que pagan los inquilinos.
El IRAV se calcula tomando el valor más bajo entre la tasa anual del IPC, la inflación subyacente y una tasa media ajustada que incorpora un parámetro relacionado con el objetivo de inflación del Banco Central Europeo y un coeficiente moderador.
Por ello, el índice de referencia puede situarse por debajo del IPC general. Su función es actuar como un mecanismo de moderación cuando los precios están creciendo con intensidad.
Qué contratos se actualizan con el IPC
Los contratos de arrendamiento de vivienda firmados antes del 26 de mayo de 2023 continúan rigiéndose, con carácter general, por la normativa que les resultaba aplicable en el momento de su celebración.
Si el contrato contiene una cláusula que vincula la subida anual al IPC, ese será el índice que deberá utilizarse. El cálculo debe realizarse con el último dato oficialmente publicado cuando llegue la fecha de actualización.
Si la cláusula permite revisar la renta pero no precisa qué referencia utilizar, la Ley de Arrendamientos Urbanos remite al Índice de Garantía de Competitividad.
En cambio, si no existe ninguna cláusula de actualización, el propietario no puede aplicar ni el IPC ni otro indicador de forma unilateral.
Qué contratos se actualizan con el IRAV
Según la información publicada por el INE, los contratos de alquiler firmados con posterioridad al 26 de mayo de 2023 se revisan tomando como referencia el IRAV.
En estos contratos, el nuevo índice opera como límite máximo de referencia para la actualización anual. Esto significa que, aunque el contrato mencione una subida vinculada al IPC, el incremento no debería superar el IRAV oficialmente publicado que resulte aplicable.
La fecha del 26 de mayo de 2023 es determinante porque corresponde a la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda. Aunque el IRAV comenzara a publicarse en 2025, el régimen transitorio de la ley mantiene el sistema anterior para los contratos celebrados antes de aquella fecha.
Diferencias entre el IPC y el IRAV
El IPC y el IRAV no miden exactamente lo mismo ni cumplen la misma función.
El IPC refleja la inflación general de la economía, mientras que el IRAV se ha diseñado específicamente para limitar la actualización anual de los contratos de alquiler de vivienda.
El IPC puede subir con fuerza por el encarecimiento de la electricidad, los carburantes o los alimentos. El IRAV, en cambio, incorpora un mecanismo de moderación para impedir que esas variaciones se trasladen íntegramente a las rentas.
Por este motivo, en un mismo mes el IPC puede encontrarse, por ejemplo, en el 3,5%, mientras que el IRAV aplicable puede ser inferior. En un contrato sujeto al nuevo índice, el propietario no podría aplicar toda la subida del IPC si supera el límite de referencia.
Cómo saber qué índice se aplica a cada contrato
El inquilino debe comprobar primero la fecha en la que se firmó el contrato. Si es anterior al 26 de mayo de 2023, habrá que revisar la cláusula de actualización para saber si menciona el IPC, el IGC u otra fórmula permitida.
Si el contrato es posterior a esa fecha, deberá consultarse el IRAV publicado por el INE y comprobarse que el porcentaje aplicado por el arrendador no supera ese límite.
También es necesario verificar que ha llegado la anualidad del contrato y que el propietario ha comunicado correctamente la revisión.
No debe confundirse la fecha de publicación del índice con la fecha de firma del contrato. La Ley obliga a utilizar el último dato oficial que estuviera publicado cuando corresponda realizar la actualización.
Cómo se calcula la subida del alquiler
El cálculo consiste en aplicar el porcentaje correspondiente a la renta que se paga en ese momento.
Por ejemplo, si un inquilino paga 900 euros al mes y el índice aplicable permite una subida del 2%, el incremento será de 18 euros:
900 euros × 2% = 18 euros
La nueva renta mensual será de 918 euros.
Si el contrato establece una actualización por IPC del 3,5%, pero por su fecha está sujeto a un IRAV del 2,2%, el incremento quedaría limitado al 2,2%.
En ese caso, un alquiler de 900 euros subiría 19,80 euros y pasaría a situarse en 919,80 euros al mes.
Qué mes del IPC o del IRAV debe utilizarse
El porcentaje aplicable no tiene por qué coincidir exactamente con el mes en el que se firmó el contrato. La norma establece que debe utilizarse el último índice oficialmente publicado en la fecha en la que corresponda actualizar la renta.
Por ejemplo, si un contrato cumple su anualidad el 5 de agosto, deberá comprobarse cuál es el último IPC o IRAV que el INE había publicado hasta ese día.
No puede utilizarse una estimación, un dato adelantado ni un índice publicado después de la fecha en la que correspondía realizar la actualización.
El propietario debe comunicar la subida al inquilino
La nueva renta no empieza a cobrarse automáticamente el día en que se cumple la anualidad.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en el que la actualización sea notificada por escrito a la otra parte.
En la comunicación debe indicarse el porcentaje aplicado. Si el inquilino lo solicita, el propietario deberá acreditar el índice utilizado mediante la referencia oficial correspondiente.
También puede considerarse válida la comunicación incluida en el recibo de la mensualidad anterior, siempre que permita identificar claramente la actualización.
¿Puede cobrarse la subida con carácter retroactivo?
La actualización no suele poder reclamarse de forma retroactiva por los meses anteriores a su comunicación.
Aunque el contrato cumpliera la anualidad varios meses antes, la nueva renta solo resulta exigible desde el mes posterior a la notificación. El propietario no pierde necesariamente el derecho a actualizar en el futuro, pero no puede exigir automáticamente las diferencias correspondientes a meses en los que no comunicó la revisión.
Por ejemplo, si la anualidad se cumplió en enero pero el propietario comunica la subida en junio, la nueva renta será exigible normalmente desde julio, no desde enero.
Qué pasa si el contrato no incluye una cláusula de actualización
Cuando el contrato no contiene una cláusula expresa que permita revisar la renta, el alquiler debe mantenerse sin cambios durante su vigencia.
El propietario no puede justificar una subida anual alegando que el coste de la vida ha aumentado o que el IPC ha alcanzado un determinado porcentaje.
Para introducir posteriormente una actualización sería necesario un acuerdo entre propietario e inquilino. Una de las partes no puede modificar unilateralmente el contrato.
El límite extraordinario del 2% ya no está vigente
En marzo de 2026, el Gobierno aprobó un real decreto-ley que establecía temporalmente un límite del 2% para determinadas actualizaciones de alquiler hasta finales de 2027.
La norma entró en vigor el 22 de marzo, pero el Congreso rechazó su convalidación el 28 de abril de 2026. La derogación se publicó en el BOE el 30 de abril, por lo que el límite extraordinario dejó de estar vigente.
Por tanto, a fecha de julio de 2026, no puede afirmarse que exista un tope general del 2% para todos los alquileres. La actualización debe calcularse atendiendo al régimen ordinario de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a la fecha del contrato, a su cláusula de revisión y al IPC o al IRAV que corresponda.
El IRAV no es el índice para fijar el precio de un nuevo contrato
El IRAV tampoco debe confundirse con el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda.
El IRAV sirve para calcular o limitar la subida anual dentro de un contrato que ya está vigente. El sistema estatal de precios de referencia puede utilizarse para limitar la renta inicial de determinados contratos nuevos en zonas declaradas de mercado residencial tensionado.
Son instrumentos diferentes. Uno afecta a la actualización anual de la renta y el otro puede condicionar el precio con el que se firma un nuevo alquiler.
Qué debe revisar un inquilino antes de aceptar una subida
Antes de pagar la nueva cantidad, conviene comprobar la fecha del contrato, la cláusula de actualización, el índice previsto, el último dato publicado por el INE y la fecha en la que el propietario comunicó el incremento.
En los contratos posteriores al 26 de mayo de 2023 también debe verificarse que la subida no supera el IRAV aplicable.
Si el porcentaje no coincide con el contrato o con el índice oficial, el inquilino puede solicitar al propietario una explicación del cálculo y la acreditación del dato utilizado.