Saber qué gastos paga el propietario y cuáles corresponden al inquilino es una de las principales dudas que surgen al firmar un contrato de alquiler. Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fija unas reglas generales, algunos costes pueden repartirse de forma distinta si así se acuerda expresamente en el contrato.
Conocer qué obligaciones tiene cada parte ayuda a evitar conflictos y reclamaciones durante la vigencia del arrendamiento.
La ley diferencia entre los gastos de conservación y los derivados del uso de la vivienda
La normativa distingue claramente entre los gastos necesarios para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, que corresponden al propietario, y aquellos que derivan del uso diario del inmueble, que debe asumir el inquilino.
Así, el arrendador está obligado a conservar la vivienda en condiciones adecuadas para vivir en ella durante toda la duración del contrato, mientras que el arrendatario debe hacerse cargo de los gastos ordinarios que genera su utilización.
Esta diferencia es la que sirve de referencia para resolver la mayoría de los conflictos relacionados con el alquiler.
Las reparaciones importantes corresponden al propietario
El propietario debe asumir el coste de todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda, siempre que los daños no hayan sido provocados por un uso negligente del inquilino.
Entre ellas se encuentran las averías en la instalación eléctrica general, problemas de fontanería, humedades provocadas por defectos estructurales, reparaciones en el tejado o la fachada, así como la sustitución de una caldera o de otros elementos de la vivienda cuando dejan de funcionar por el paso del tiempo o por desgaste natural.
En estos casos, el propietario no puede incrementar el alquiler para repercutir el coste de estas obras de conservación, ya que forman parte de sus obligaciones legales.
Los suministros los paga el inquilino
Por regla general, el arrendatario debe hacerse cargo de los suministros individualizados mediante contador.
Esto incluye los recibos de electricidad, agua, gas, internet o telefonía, ya que son gastos directamente vinculados al uso cotidiano de la vivienda.
Mientras el contrato esté vigente, será el inquilino quien asuma estos pagos, salvo que las partes hayan pactado otra cosa.
¿Quién paga la comunidad de propietarios y el IBI?
Uno de los aspectos que más dudas genera es el pago de la comunidad de propietarios y del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
La regla general establece que ambos gastos corresponden al propietario. Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite que puedan trasladarse al inquilino siempre que exista un pacto expreso por escrito y que el contrato indique el importe anual de dichos gastos en el momento de su firma.
Si esa cláusula no figura en el contrato, el propietario seguirá siendo el responsable de abonarlos.
Las pequeñas reparaciones corresponden al arrendatario
La legislación también establece que las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario deben ser asumidas por el inquilino.
Cambiar una bombilla, sustituir la junta de un grifo, reparar una cisterna o arreglar una persiana que se ha deteriorado por el uso son algunos de los ejemplos más habituales.
No ocurre lo mismo cuando la avería responde a un defecto previo, al envejecimiento de las instalaciones o a un problema estructural de la vivienda, ya que en esos casos la responsabilidad vuelve a recaer sobre el propietario.
¿Quién paga si se estropea la caldera o un electrodoméstico?
La respuesta depende del origen de la avería.
Si una caldera, un frigorífico o cualquier otro electrodoméstico incluido en el alquiler deja de funcionar debido a la antigüedad o al desgaste normal, será el propietario quien deba sustituirlo o repararlo.
En cambio, si el daño ha sido provocado por un uso inadecuado, una falta de mantenimiento o una actuación negligente del inquilino, será este quien tenga que hacerse cargo de la reparación.
Precisamente determinar cuál ha sido la causa del problema es uno de los aspectos que más conflictos genera entre propietarios e inquilinos.
Las derramas y las obras del edificio corresponden al propietario
Las derramas extraordinarias aprobadas por la comunidad de propietarios para rehabilitar la fachada, instalar un ascensor, renovar la cubierta del edificio o acometer mejoras de eficiencia energética corresponden al propietario de la vivienda.
Estos gastos están vinculados a la titularidad del inmueble y no pueden trasladarse automáticamente al inquilino, salvo que una norma específica disponga otra cosa.
El propietario no puede cobrar cualquier gasto al inquilino
Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos permite pactar que determinados gastos sean abonados por el arrendatario, no todo puede repercutirse al inquilino.
Las obras de conservación, las reparaciones estructurales, la sustitución de elementos deteriorados por antigüedad o las derramas extraordinarias continúan siendo responsabilidad del propietario.
Por ello, antes de firmar un contrato de alquiler conviene revisar detenidamente las cláusulas relativas a los gastos, ya que solo aquellas que respeten los requisitos establecidos por la ley tendrán plena validez.
Tabla resumen: qué paga el propietario y qué paga el inquilino
| Concepto | Propietario | Inquilino |
|---|---|---|
| Reparaciones estructurales | Sí | No |
| Humedades por defectos del edificio | Sí | No |
| Sustitución de la caldera por antigüedad | Sí | No |
| Derramas extraordinarias | Sí | No |
| Fachada, tejado o ascensor | Sí | No |
| Comunidad de propietarios | Sí, salvo pacto | Sí, si se pacta |
| IBI | Sí, salvo pacto | Sí, si se pacta |
| Electricidad | No | Sí |
| Agua | No | Sí |
| Gas | No | Sí |
| Internet | No | Sí |
| Pequeñas reparaciones por uso ordinario | No | Sí |
| Daños causados por mal uso o negligencia | No | Sí |
Nota: La comunidad de propietarios y el IBI solo pueden trasladarse al inquilino cuando el contrato lo establece expresamente y recoge el importe anual de esos gastos.