QUIÉN ES QUIÉN
A MANO ALZADA
La Comisión Europea continúa trabajando en su propuesta de estrategia para la vivienda asequible que presentará el próximo mes. Tal y como adelantó el comisario del ramo, Dan Jorgensen, en Demócrata, la propuesta incluirá la inyección de “más recursos del presupuesto de la UE y revisar las normas sobre ayudas estatales”. Ahora, el Ejecutivo ha recibido la batería de recomendaciones del Consejo Asesor que constituyó para la elaboración del texto.
El informe elaborado por quince expertos voluntarios marca la necesidad de un cambio de paradigma a nivel comunitario para entender la vivienda como una infraestructura social y económica esencial, no simplemente como un activo especulativo.
En este sentido, las recomendaciones versan sobre seis ámbitos principales. Se recogen ahí el sinhogarismo, la mejora de los sistemas de planificación, la alineación con los objetivos climáticos y la financiación de desarrollos asequibles. El texto defiende la postura de una mayor coordinación entre los niveles europeo, nacional y local, así como la expansión de modelos como el alquiler a precio de coste y el uso de métodos modernos de construcción.
Cambio en el planteamiento
El Consejo Asesor ha recomendado al Ejecutivo comunitario apostar por una nueva perspectiva en la que la vivienda sea vista como una infraestructura económica esencial. Esto implica reconocer la vivienda “adecuada” como un pilar fundamental de la sociedad, similar a las redes de transporte o a las redes de energía.
Del mismo modo, se argumenta que “es fundamental desalentar la financiarización” del sector, donde se puede llegar a valorarla como un activo especulativo en lugar de un “hogar a largo plazo”. El documento explica que este enfoque especulativo estaría socavando el bien público.
En la propuesta, los expertos plantean que la asequibilidad no debería definirse únicamente por el precio de compra o el alquiler inicial, sino por la medición de los costes de funcionamiento durante la vida útil del edificio. Ahí se incluirían criterios tales como la calidad, la eficiencia energética y la “vitalidad del barrio”. Se justifica este razonamiento argumentando que los edificios altamente eficientes protegen a los ocupantes de las fluctuaciones de los precios de la energía.
Suministro
Aunque los expertos reconocen que se necesita nueva construcción a gran escala, especialmente en las ciudades, sentencian que no se debe depender únicamente de ella. En su lugar, creen que el foco debería estar primero en el uso eficiente de los edificios existentes y la regeneración urbana para evitar “la expansión urbana”.
Otra de las sugerencias trata de poner en valor la adopción de herramientas de política de captura del valor del suelo en todo el continente, como la zonificación inclusiva, que obliga a los desarrollos privados a dedicar una parte a vivienda asequible o alquilarla a precios inferiores a los del mercado.
El texto desarrolla el deber de estimular la gestión proactiva de terrenos públicos, a la vez que se establecen bancos de suelo públicos para adquirir activos a proveedores de vivienda asequible regulada.
Para reducir la presión de la demanda en las zonas tensionadas de las ciudades, se apuesta por invertir en infraestructura —banda ancha, transporte público rural— para aumentar el atractivo de vivir fuera de los centros urbanos. De esta manera, se abordaría el desequilibrio entre las grandes capitales y las zonas rurales despobladas.
Vivienda Social
Se recomienda establecer un fondo específico gestionado por la Plataforma Europea de Lucha contra el Sinhogarismo (EPOCH), financiado posiblemente mediante una contribución de solidaridad de las plataformas de alquiler turístico.
De la misma manera, se quiere ampliar el enfoque Housing First (La Vivienda Primero) como la vía predeterminada para las personas que experimentan sinhogarismo crónico o recurrente, proporcionando acceso inmediato a la vivienda combinado con apoyo flexible.
Del informe que ha recibido la Comisión, se extrae la idea de que la provisión de vivienda social debe ser una piedra angular de la Estrategia de Vivienda Asequible, protegiendo las unidades existentes y asegurando su construcción continua.
Tal y como avanzó el comisario, la reforma de las normas de Ayudas Estatales permitirá que los Estados miembros inviertan adecuadamente en vivienda social y que los proveedores sirvan a un segmento amplio de hogares de ingresos bajos y medios, incluidos los trabajadores esenciales.
Financiación
En materia de alquileres, los asesores defienden el modelo de vivienda asequible de Alquiler Basado en Costes en toda Europa. Este modelo fija los alquileres para cubrir los costes reales de provisión y mantenimiento, en lugar de generar beneficios especulativos o a tasa de mercado, atrayendo capital “paciente” con un rendimiento predecible a largo plazo.
El Banco Europeo de Inversiones podría jugar un papel relevante con la coestructuración de un fondo paneuropeo capaz de movilizar capital institucional e invertir en formas estrictamente reguladas de vivienda asequible.
Junto con esto, se crearía una cuenta de ahorro comunitaria dedicada a la vivienda asequible para desbloquear el vasto conjunto de ahorro de los hogares. En esta línea, se ha estudiado también fomentar la emisión de bonos de vivienda asequible por parte de intermediarios financieros o instituciones públicas, con normas de la UE para mejorar la transparencia y atraer inversores centrados en ESG.
La financiación de estas medidas podría salir de la introducción de cargos sobre transacciones financieras, servicios digitales o beneficios corporativos. El texto estipula que los Estados deben reevaluar la fiscalidad de la vivienda y la tierra para contrarrestar la especulación y la financiarización.
Transición Verde
Como han planteado algunos grupos en el Parlamento Europeo, los expertos sostienen que la prioridad tendría que situarse en la adaptación de los edificios existentes para una mayor eficiencia energética. Defienden que mejoraría la calidad de vida, mientras reduce los costes de funcionamiento diarios y aumenta el valor a largo plazo de los hogares.
Además, se afirma que la innovación aumentaría la productividad en el sector mediante la expansión de la demanda de Métodos Modernos de Construcción (MMC). Ahí entraría en juego el uso de componentes modulares, prefabricados y fuera de obra (offsite components), “lo cual es la mejor manera de reducir los costes de construcción y presenta una gran oportunidad industrial para Europa”.
Gobernanza
El Ejecutivo ha recibido la idea de establecer una Plataforma Multi-Nivel de Vivienda para coordinar, estandarizar la supervisión y la presentación de informes. La falta de datos comunes es una debilidad real en el enfoque actual, tal y como reconocen las fuentes consultadas, por lo que facilitaría el intercambio de mejores prácticas.
A su vez, un posible Centro de Coordinación de Vivienda con recursos permanentes dentro de la Comisión, una estructura inter-DG, serviría como núcleo operativo en la implementación del Plan de Vivienda Asequible.
Bruselas y los ministerios nacionales se encontrarían coordinados mediante unos Planes de Implementación Conjunta de Vivienda, a la hora de alinear objetivos y fuentes de financiación.
