La proroga dei contratti di affitto torna a trovarsi al centro del dibattito sulla casa in Spagna. PSOE e Sumar hanno raggiunto un accordo per includere in un nuovo decreto-legge un'estensione straordinaria di fino a due anni per determinati contratti di locazione di abitazione principale, con l'obiettivo di evitare che milioni di inquilini debbano affrontare un rinnovo con prezzi molto superiori agli attuali.
Tuttavia, la misura non è ancora in vigore. Il Governo ha deciso di rinviare fino dopo l'estate l'approvazione del nuovo decreto sulla casa a causa della mancanza di sufficienti sostegni parlamentari e delle differenze tra i partiti che sostengono l'Esecutivo. Pertanto, gli inquilini non possono attualmente richiedere questa nuova proroga basandosi unicamente sull'accordo politico annunciato.
La proposta conosciuta fino ad ora permetterebbe di mantenere per un massimo di due anni aggiuntivi determinati contratti che scadono prima del 30 giugno 2028, conservando le loro condizioni essenziali e evitando che il proprietario approfitti della scadenza per imporre un aumento elevato dell'affitto mediante un nuovo contratto. Il contenuto definitivo dipenderà, tuttavia, dal testo che approverà il Consiglio dei Ministri.
Che cos'è la proroga straordinaria dell'affitto
La proroga straordinaria dell'affitto è un meccanismo che permetterebbe all'inquilino di continuare nella sua abitazione una volta esaurita la durata obbligatoria o la proroga tacita prevista nella Legge sugli Affitti Urbani.
La misura non comporterebbe la conversione del contratto in indefinito. Il suo obiettivo sarebbe di ampliare temporaneamente la durata dell'affitto per un massimo di due anni, presumibilmente mediante periodi annuali, per dare stabilità a coloro che si trovano di fronte alla scadenza del loro contratto in un mercato con affitti più elevati.
Durante questa estensione si manterrebbero, in linea generale, le condizioni essenziali del contratto, inclusi l'affitto vigente e gli aggiornamenti legalmente consentiti. Il proprietario non potrebbe utilizzare la scadenza come via per costringere l'inquilino a firmare immediatamente un nuovo contratto con un prezzo notevolmente superiore.
Il disegno riproduce in gran parte il meccanismo incluso nel Real Decreto-legge 8/2026, approvato a marzo, sebbene il nuovo accordo ampli l'orizzonte temporale dei contratti potenzialmente interessati fino a metà 2028.
Quali contratti potrebbero beneficiare
La proposta si rivolge principalmente ai contratti di affitto di abitazione principale soggetti alla Legge sugli Affitti Urbani che arrivano alla fine del loro periodo di proroga obbligatoria o tacita prima della data limite stabilita dal futuro decreto.
Secondo l'accordo annunciato da PSOE e Sumar, il nuovo meccanismo riguarderebbe gli affitti che scadono prima del 30 giugno 2028, anche se sarà necessario attendere il BOE per conoscere la data iniziale di applicazione, il modo di richiedere l'estensione e i requisiti esatti.
I principali beneficiari sarebbero gli inquilini che risiedono in modo permanente nell'abitazione e che, senza questa misura, dovrebbero negoziare un nuovo contratto in un mercato dove l'affitto attuale può essere considerevolmente superiore a quello firmato cinque o sette anni fa.
La stima diffusa durante la negoziazione indica che la cosiddetta proroga rafforzata potrebbe beneficiare circa quattro milioni di persone, anche se si tratta di una previsione politica e non di un registro definitivo di beneficiari. La cifra reale dipenderà dai contratti inclusi infine e da quanti inquilini richiederanno di aderire alla misura.
Quali affitti rimarrebbero esclusi
La misura non si propone inizialmente per qualsiasi modalità di affitto. Il suo ambito principale sarebbero i contratti di abitazione principale, per cui prevedibilmente rimarrebbero esclusi gli affitti turistici, gli affitti per uso diverso da abitazione e buona parte dei contratti stagionali.
Il futuro decreto intende anche affrontare la regolamentazione degli affitti temporanei e per stanze, ma mediante regole specifiche destinate a impedire che queste figure vengano utilizzate per eludere le protezioni dei contratti residenziali. Il Governo ha proposto che la somma degli affitti delle stanze non possa superare l'affitto applicabile all'abitazione completa.
Non deve quindi essere confusa la possibile proroga di un contratto di abitazione principale con le misure che si stanno negoziando per limitare l'uso fraudolento degli affitti stagionali o per stanze.
L'inquilino dovrebbe richiedere la proroga
Il precedente approvato a marzo stabiliva che la proroga non si applicava d'ufficio in tutti i casi, ma previa richiesta dell'inquilino. Una volta presentata correttamente, il proprietario era obbligato ad accettarla salvo che ricorresse una delle eccezioni previste legalmente.
Il nuovo testo potrebbe mantenere questo sistema, anche se non si conosce ancora la redazione definitiva. Fino a quando il decreto non sarà approvato e pubblicato, non può nemmeno essere determinato con certezza se la richiesta dovrà essere effettuata con un preavviso concreto, per iscritto o tramite qualche procedura specifica.
Perciò, gli inquilini il cui contratto sta per scadere devono continuare a prestare attenzione alle date e comunicazioni previste nel loro contratto attuale. L'annuncio politico non sospende di per sé i termini stabiliti nella Legge sugli Affitti Urbani.
Quali eccezioni potrebbe invocare il proprietario
La precedente regolamentazione permetteva di escludere la proroga in determinati casi in cui il locatore avesse bisogno di recuperare l'abitazione per destinarla a residenza permanente propria o di familiari, sempre che fossero rispettate le condizioni stabilite nella Legge sugli Affitti Urbani.
Il nuovo decreto potrebbe conservare un'eccezione simile per proteggere il diritto dei piccoli proprietari che necessitano di occupare l'abitazione. Tuttavia, non è possibile affermare ancora quali saranno tutte le cause di esclusione, perché il progetto definitivo non è stato pubblicato.
Dovranno anche essere concretizzate le conseguenze applicabili quando proprietario e inquilino concordano volontariamente un nuovo contratto con condizioni diverse.
La misura precedente è stata in vigore per diverse settimane
Il Governo ha già tentato di approvare una proroga straordinaria mediante il Real Decreto-legge 8/2026, del 20 marzo. Quella norma permetteva di estendere per un massimo di due anni i contratti di abitazione principale la cui proroga obbligatoria o tacita scadesse prima del 31 dicembre 2027.
Il decreto è entrato in vigore il 22 marzo 2026, un giorno dopo la sua pubblicazione nel BOE. Tuttavia, essendo un decreto-legge, doveva essere convalidato dal Congresso entro il termine costituzionale di 30 giorni.
Il Congresso ha respinto la convalida il 28 aprile, quindi la norma è stata abrogata e ha smesso di poter essere applicata a nuove richieste. Il rifiuto parlamentare spiega perché il Governo stia negoziando i sostegni prima di approvare una nuova versione.
Cosa succede con le proroghe richieste mentre il decreto era in vigore
Una delle questioni giuridiche più delicate riguarda gli inquilini che hanno chiesto l'ampliamento durante le settimane in cui il decreto precedente era in vigore.
La deroga di un decreto-legge non cancella automaticamente tutte le situazioni giuridiche consolidate durante la sua vigenza. Tuttavia, la mancanza di una regolamentazione transitoria sufficientemente chiara ha provocato discrepanze tra esperti riguardo all'effetto della deroga sulle proroghe richieste o già accettate.
I casi concreti possono dipendere dalla data di scadenza del contratto, da quando è stata comunicata la richiesta, dalla risposta del proprietario e da se la proroga ha iniziato a produrre effetti prima che il Congresso derogasse la norma.
Cosa manca affinché la nuova proroga entri in vigore
Il primo passo pendente è l'approvazione del nuovo decreto-legge sulla casa da parte del Consiglio dei Ministri. Il Governo aveva previsto di approvarlo prima della pausa estiva, ma ha deciso di rinviarlo per avere più tempo per chiudere un accordo parlamentare.
Dopo dovrà essere pubblicato nel Gazzetta Ufficiale dello Stato. Salvo che il testo stesso disponga una data diversa, un decreto-legge può entrare in vigore immediatamente o il giorno successivo alla sua pubblicazione.
A partire da quel momento, il Congresso avrà un massimo di 30 giorni per decidere se convalidarlo o derogarlo. Questo significa che la proroga potrebbe applicarsi provvisoriamente prima della votazione, ma la sua continuità dipenderebbe dal sostegno della Camera Bassa.
Il precedente di aprile dimostra che la pubblicazione nel BOE non garantisce da sola la permanenza della misura. Per evitare una nuova deroga, l'Esecutivo deve assicurarsi una maggioranza sufficiente prima di portare il decreto al Consiglio dei Ministri.
Perché il Governo ha rinviato il decreto sulla casa
Le differenze non riguardano solo la proroga dei contratti. Il futuro pacchetto include anche la regolamentazione dell'affitto temporaneo e per stanze, cambi fiscali per gli appartamenti turistici, misure per proteggere le famiglie vulnerabili e possibili incentivi fiscali per i proprietari.
Junts, Podemos e il PNV hanno sollevato obiezioni diverse sulle misure fiscali, la riforma della Legge sul Suolo, le competenze autonome, l'occupazione delle abitazioni e il trattamento dei piccoli proprietari. Questa diversità di posizioni rende difficile riunire una maggioranza parlamentare stabile.
Il Governo ha scelto di continuare la negoziazione dopo l'estate invece di approvare un decreto senza garanzie di superare la convalida.
Quando potrebbe essere approvata la proroga dell'affitto
Il Esecutivo ha situato la ripresa delle negoziazioni e la possibile approvazione del decreto dopo l'estate, ma non esiste per ora una data ufficiale chiusa per il Consiglio dei Ministri.
Fino a quando la norma non apparirà pubblicata nel BOE, nessun inquilino può considerare riconosciuto automaticamente il diritto a rimanere due anni di più nell'abitazione per questa nuova proposta.
La data definitiva, i contratti inclusi, le eccezioni e la procedura di richiesta dovranno essere verificate nel testo legale. Nel frattempo, continuano a essere valide le regole ordinarie di durata e proroga stabilite nella Legge sugli Affitti Urbani.