QUIÉN ES QUIÉN
A MANO ALZADA
El Ministerio sacó este martes a audiencia pública el proyecto de Real Decreto para crear la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. El plazo para presentar alegaciones estará abierto hasta el próximo 24 de octubre.
Se trata de una norma de carácter no legislativo, por lo que no exige ninguna votación en el Congreso. Tras su aprobación por el Consejo de Ministros, que se espera para finales de este año, será publicado en el Boletín oficial del Estado (BOE). La propuesta, por tanto, está sujeta a cambios.
¿Qué regula la norma?
Crea un registro único para la inscripción de las viviendas ofertadas en alquiler de corta duración, incluyendo como tales los alojamientos turísticos, los alquileres estacionales o de temporada, los contratos por habitaciones o cualquier propiedad que sirva para este fin, como embarcaciones o artefactos navales no vinculados a la navegación.
Esta herramienta es consecuencia de la trasposición del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.
El objetivo es mejorar el control de posibles situaciones de fraude y evitar la oferta de alojamientos ilegales por no contar con la debida autorización administrativa.
Obligaciones de los propietarios
Toda vivienda que se anuncie en plataformas digitales para su alquiler temporal tendrá que contar con un código de identificación con el fin de asegurar que cumplen la normativa y evitar situaciones de fraude.
Los propietarios tendrán que acudir al Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles o a un Registro de la Propiedad, identificar la categoría y tipo de arrendamiento, y acreditar documentalmente el cumplimiento de los requisitos si la vivienda está sujeta a un régimen de autorización o inscripción previa administrativa.
Obligaciones de las plataformas de alquiler en línea
Las plataformas deberán permitir en sus aplicaciones a los propietarios identificar las viviendas con el número de registro asignado y que este esté integrado dentro de sus anuncios, comprobando que el tipo de alquiler ofertado se corresponde con la identificación.
También tendrán que realizar comprobaciones aleatorias y periódicas de las declaraciones de los propietarios e informar sin ninguna demora a la Ventanilla Única Digital y a los propietarios de los resultados.
Las plataformas deberán dar cuenta de los datos de actividad por unidad cada mes, junto con el número de registro y la dirección de la vivienda. En el caso de tratarse de pequeñas empresas o microempresas esta exigencia de información será cada tres meses.
¿Cómo se realiza el registro?
El propietario deberá presentar en la sede electrónica del Colegio de Registradores o en papel en el Registro de la Propiedad o en el Bienes Muebles la solicitud, identificando el tipo de vivienda y la categoría de alquiler para el que pretenda obtener un número de registro.
Estas identificaciones podrán ser simultáneas pero se exige una para cada modalidad de contrato –alquiler turístico, no turístico o embarcaciones flotantes–.
El Registro otorgará automáticamente un código de identificación provisional, abriéndose un plazo de comprobación de 15 días para una calificación favorable o no. Si es favorable, el Registro hará constar el número de registro y su categoría y tipo por nota marginal y esta identificación pasará a ser definitiva. Esta nota marginal tendrá un coste para cubir el servicio (las más habituales oscilan en torno a 10 euros, pero dependerá del acuerdo alcanzado por el Ministerio con el Registro).
En caso de que existan defectos en la solicitud o la documentación aportada, la persona interesada tendrá un plazo de siete días a partir de recibir la resolución para subsanarlos. En caso contrario, el Registro suspenderá la validez del número y comunicará a la Ventanilla Única Digital para que todas las plataformas con anuncios publicados los eliminen o inhabiliten su acceso.
Vigencia y prórroga
El número de identificación tendrá una vigencia de doce meses, pudiendo ser prorrogada por idéntico plazo en caso de haber formalizado al menos un contrato en ese período y que corresponda con la categoría de alquiler asignada.
Para renovar la identificación se exigirá detallar el listado de contratos formalizados y las causas que hayan motivado la formalización de los mismos. En caso de existir dudas, el Registro podrá requerir la documentación acreditativa complementaria.
¿Solución para el alquiler de temporada?
La norma define los alquileres de corta duración como aquel que tiene como fin uno distinto al de vivienda habitual y que esté derivado de una causa de carácter temporal. Como ejemplo, la propuesta cita vacaciones o turismo, circunstancias laborales o de estudio o tratamientos médicos, pero se entiende que es cualquier otra que no suponga una necesidad de vivienda de carácter permanente del inquilino.
Vivienda apuesta por esta definición y las funcionalidades del registro como vía para atajar las situaciones de fraude con los alquileres de temporada por parte de caseros que quieren esquivar la aplicación de la Ley de Vivienda y las garantías que prevé para el alquiler de vivienda habitual.
El Ministerio esgrime que la definición prevista en la norma refuerza la motivación de este tipo de contratos, que deben estar asociados a una causa. Si no, se trataría de una situación de fraude.
Al solicitar la identificación no se obliga a presentar la documentación que acredite la existencia de la causa que motiva el contrato, pero sí cuando se busca renovar su vigencia, una vez transcurran doce meses. Y la relación de contratos formalizados hasta entonces permitiría comprobar si, efectivamente, se trata de un alquiler de temporada o un encadenamiento fraudulento de contratos.
¿Y los alquileres turísticos?
El control e inspección de estos alojamientos corre a cargo de las administraciones autonómicas y locales, pero la nueva normativa permitirá mejorar estas labores.
Anunciar un piso turístico exigirá contar con una identificación, y para conseguirla deberá acreditarse el cumplimiento de las normas exigidas.
Las comunidades autónomas y los ayuntamientos podrán solicitar que se les comunique de forma telemática cualquier alta, suspensión, baja y prórroga de los números de registro.
¿Cuándo se espera que esté listo?
El Gobierno prevé la aprobación de la normativa antes de final de año. El plazo máximo que establece la norma europea para su entrada en vigor es mayo de 2026.
Al presentar en julio esta trasposición como posible solución al fraude del alquiler temporal, Vivienda fechó la aprobación de la norma a finales de 2025. Más adelante, lo adelantó a mediados del próximo año y hace unas semanas comprometió se aprobación para diciembre de 2024.
La entrada en vigor prevista en el borrador es el 2 de enero de 2025.
Sin embargo, fuentes del Ministerio aclara que el cumplimiento será voluntario durante los primeros meses, sin determinar aún qué plazo de transitoriedad se contempla. Entienden que será «muy breve» pero aclaran que no quieren afectar a las contrataciones que estén ya previstas o se formalicen para esta Semana Santa (13-20 de abril en 2025).
