QUIÉN ES QUIÉN
A MANO ALZADA
¿Puede el banco exigir la cuota de una hipoteca si la fórmula para calcularla es incorrecta? ¿O si es imposible de entender y no está explicada? ¿Y si la fórmula es para calcular una hipoteca a tipo fijo cuando se firmó a tipo variable? ¿Y si, directamente, no existe fórmula para calcular esta cuota?
Quizás estas preguntas resulten excéntricas. Cuesta imaginar una hipoteca que no contenga una fórmula para amortizar el préstamo. O que, en caso de tenerla, contenga errores fundamentales que impidan entenderla. Y, sobre todo, cuánto pagar cada mes.
Porque, si no es posible calcular el importe de la cuota mensual, el cliente no estaría obligado a pagar una cantidad concreta al banco mes a mes. Estaría obligado a devolver el préstamo, sí, en el plazo pactado por contrato. La cantidad prestada más los intereses devengados deben haberse abonado en la fecha de vencimiento. Pero, ¿hasta entonces? Estaríamos ante una hipoteca REDAL.Redito ad libitum. Devolución a voluntad.
Sumar lleva al Congreso las ‘hipotecas fake’
Estas son las conclusiones que se recogen en el informe encargado por el Govern balear al matemático Guillem Bou y que ahora el Grupo Plurinacional de Sumar ha llevado al Congreso. La interpretación de las irregularidades que denuncia es la llave para la renegociación de hipotecas por parte de personas ahogadas con la subida de tipos, o incluso frenar la ejecución y el posterior desahucio de aquellas que no han podido hacer frente al encarecimiento de sus cuotas.
Estas lagunas en los contratos pueden ser la llave para renegociar hipotecas en plena subida de tipos de interés o incluso frenar desahucios
Por el momento, los diputados Fèlix Alonso Cantorné y Carlos Martín Urriza han registrado una batería de preguntas para pedir posicionamiento al actual Gobierno en funciones, y medidas que garanticen los derechos de los consumidores en aquellos casos en los que la entidad ha impuesto al cliente un método de amortización ante la ausencia de pacto. Califican estas hipotecas como ‘hipotecas fake’ y plantean incluso cambios legales para mejorar la protección de los consumidores.
Alonso Cantorné, hoy diputado de En Comú, era director general de Consumo en Baleares cuando este departamento encargó a Bou el informe. Este matemático retirado había descubierto, al analizar un procedimiento de ejecución hipotecaria en 2015, varias irregularidades en el contrato que hacían imposible calcular la cuota. Presentó un informe de apenas cuatro páginas y el juez le dio la razón, al reconocer el derecho del cliente a “comprobar y analizar por sí mismo el ‘iter matemático’ seguido por la entidad ejecutante para determinar el saldo”. El cliente tenía derecho a conocer y poder comprobar por sí mismo las operaciones realizadas a partir del contrato de su hipoteca.
“Pensé que había encontrado un tío al que le había tocado la lotería”, dice. Nada más lejos de la realidad. Ahora estima que este tipo de situaciones, de una u otra manera, afectan a la práctica totalidad de las hipotecas de tipo variable suscritas antes de 2011. “De todas las hipotecas que he visto, sólo un 15% son correctas. Las demás hacen aguas por todos lados”, afirma.
Un informe encargado por el Govern balear pone al descubierto hipotecas sin ningún pacto entre las partes para calcular la amortización del crédito
Con cuota pero sin forma de calcularla
Bou explica que en una hipoteca se establecen (o deberían establecerse) dos contratos financieros: qué intereses se pagan al mes por el dinero prestado y qué cantidad de capital se amortiza cada mes. La suma de ambos acuerdos supone la cuota mixta de la hipoteca.
Sin embargo, tal y como sostiene, la gran mayoría de hipotecas suscritas antes de 2011 no establecen una fórmula que determine la cuota de amortización. Hay un pacto para el cálculo de intereses, pero no así del capital que debe amortizarse cada mes cuando el tipo de interés varía.
Concretamente, sí hay una cláusula de amortización que fija una cuota mensual inicial, y la previsión de que esta se adaptará cuando el tipo de interés varíe. La cuestión es que en el contrato no se especifica cómo hacerlo. Es decir, no existe un acuerdo sobre cómo amortizar el préstamo. Y como no existe un único sistema de amortización, tan válido es el importe propuesto por el banco como cualquier otro.
El Banco de España advirtió el problema hace 20 años
Este profesor de matemáticas, que ha asesorado en materia hipotecaria al Síndic de Greuges de Catalunya, al Govern de Baleares y al Ministerio de Consumo, no tardó en descubrir que estas lagunas no sólo estaban generalizadas, sino que habían sido incluso detectadas, y advertidas años atrás por el Banco de España y la Asociación Hipotecaria Española, años antes de estallar la crisis financiera.
El supervisor censuró que imponer un sistema de cálculo para la cuota no recogido en el contrato era contrario a las buenas prácticas, aunque fuera correcto
Desde al menos 2002, el supervisor ya advertía en sus informes de préstamos cuya escritura no detallaba la forma de cálculo de los recibos y la imposición de un sistema por parte de la entidad. En uno de ellos, reconocía que el sistema de cálculo empleado era el correcto desde el punto de vista financiero pero que, al no estar reflejado en el contrato, no formaba parte de un acuerdo entre las dos partes y, por tanto, se trataba de una imposición, y por tanto contrario a las buenas prácticas bancarias.
Más casos REDAL
Pero es que la ausencia de acuerdo para calcular la cuota no es la única laguna detectada por Bou que entraría en la definición de una hipoteca REDAL. Analizando más casos encontró hipotecas en las que no era posible calcular las cuotas porque, aun habiendo un pacto sobre las mismas, este era erróneo.
Por ejemplo, con fallos en la fórmula, como la supresión de los paréntesis en una agrupación o la confusión de fórmulas polinómicas con exponenciales, y viceversa. En otras hipotecas se confunden conceptos y la fórmula no es la prevista para calcular el interés variable, sino el interés fijo.
Las hipotecas REDAL no se limitan a aquellas que no pactan la fórmula. También hay otras con errores en la fórmula o incluso que no han sido suficientemente explicadas al consumidor
Y todo esto sin entrar en la cuestión de la transparencia, según la cual el cliente no sólo tiene que poder calcular con el contrato la cuota, sino entenderla y asumir las consecuencias económicas del contrato. Algo tan sencillo como unas tablas informativas para concretar los efectos de la subida de tipos sobre un préstamo habría permitido asegurar que el cliente es consciente del riesgo.
Sin embargo, no es hasta 2011, en plena crisis hipotecaria, cuando el Banco de España publica una orden que obliga a las entidades a incluir ejemplos numéricos que indiquen claramente los efectos de una subida de los tipos de interés en el importe de las cuotas. Esta normativa obligó a incluir referencias y a elevar el nivel de detalle en los contratos.
Respaldo de la Administración, la Universidad… y la banca
El informe incluye la validación de sus conclusiones sobre las hipotecas REDAL por Josep González Calvet, profesor titular de la Facultad de Economía y Empresa de la Universidad de Barcelona, pero también de una entidad financiera, Caixabank. Durante un procedimiento de ejecución hipotecaria, el peritaje de esta entidad ratificó este documento de validación cuando no existiera en el contrato “una fórmula o expresión cuantitativa para establecer el importe de la cuota mensual en cada momento”.
Todo ello está recogido en un informe elaborado por Bou para la Dirección General de Consumo del Govern de Illes Balears, durante la etapa de Gobierno de Francina Armengol. El Ejecutivo balear publicó una batería de documentación sobre el tema para ponerlo a disposición de la ciudadanía. El responsable de Consumo entonces era Fèlix Alonso Cantorné, hoy diputado en el Congreso por En Comú Podem (Sumar). “Fèlix consiguió que no pareciéramos unos marcianos”, relata Bou. “El juez, cuando le presentábamos las conclusiones, no se lo creía. Ahora vamos con el informe de Consumo y el aval de la Universidad”.
Sumar ve en este informe «un arma enorme para poder renegociar hipotecas» y abrir a más contratos las flexibilizaciones previstas en el código de buenas prácticas
Y, sin embargo, esto no les exime de resoluciones judiciales desfavorables pese a la ausencia de pacto, por sostener que las resoluciones del Banco de España no son vinculantes, o la utilización de argumentos financieros «falsos», al avalar o corregir las fórmulas matemáticas de la contratación hipotecaria y causar «auténticos despropósitos científico-técnicos». En su escrito registrado en el Congreso, Sumar denuncia la «falta de tutela judicial efectiva» por entender que no se están cumpliendo las directivas de la Unión Europea en materia de contratación hipotecaria.
Sumar estudia qué hacer
Alonso Cantorné ha planteado al resto del grupo parlamentario las conclusiones de este informe para analizar sus implicaciones y las posibles acciones a partir del mismo. El diputado de En Comú lo tiene claro: “Es un arma enorme para poder renegociar hipotecas”.
Incide en que esta situación puede abrir la puerta a flexibilizar las condiciones hipotecarias de muchos hogares a los que el código de buenas prácticas no cubre. Este acuerdo de adhesión voluntaria por parte de las entidades exige ciertas condiciones. Entre ellas, ingresar menos de 29.400 euros en toda la unidad familiar y una cuota hipotecaria que supere el 50% de esta renta.
Además de la pregunta parlamentaria, Sumar estudia en el seno de su grupo parlamentario qué hacer con este tipo de hipotecas. Entre las medidas que se plantean está la solicitud de comparecencias en el Congreso, o el estudio de acciones colectivas con asociaciones de consumo o vecinales.
¿Estudia Consumo imponer sanciones?
Sin olvidar la vía administrativa. Alonso Cantorné recuerda que una de las opciones que tienen los clientes es acudir a las autoridades autonómicas de consumo. O incluso al propio Ministerio de Consumo, ahora en funciones dirigido por Alberto Garzón, de Izquierda Unida, grupo que integra la coalición de Sumar.
En sus preguntas, los diputados de Sumar piden al Ejecutivo conocer los pasos dados por Consumo en su investigación de estas hipotecas y qué medidas correctivas o sanciones se están considerando para entidades que han incumplido las exigencias de transparencia en estas hipotecas.
Ni sanción ni pronunciamiento del Banco de España
El diputado de En Comú lamenta que, hasta ahora, todas las reclamaciones en las comunidades autónomas se hayan derivado al Banco de España, convirtiéndose en consultas, que difícilmente acaban en sanciones.
Entre la documentación anexa al informe publicado por Baleares se incluye una relación de preguntas planteadas al Banco de España. Ante las dudas sobre la ausencia de una fórmula o sistema de amortización en el contrato, el supervisor reconoce que éste debe de ser pactado.
Eso sí, subraya que la normativa sobre transparencia no contiene ninguna previsión sobre la necesidad de contar con una fórmula para el cálculo de la cuota y que, por tanto, no puede pronunciarse de un modo general.
