Sara Rodríguez (Airbnb): «Nadie quiere convertir un destino en un parque turístico»

En su perfil de X se define como una “obsesiva cíclica”. Es “abogada, lobista y ‘nerd’”, y también la portavoz encargada de defender la posición de uno de los operadores en el punto de mira en la actual crisis de acceso a la vivienda. Sara Rodríguez, responsable de Políticas Públicas de Airbnb en España y Portugal, asegura en Demócrata que la plataforma no huye de ninguna regulación ni obligación. Desea jugar un rol propositivo en la resolución de una crisis que, subraya, interpela a todos.

La historia de Airbnb, desde su creación en 2007, es la de una transformación social. La emergencia de la economía digital, la popularización y masificación del turismo y una vertiginosa escalada del precio del alquiler. El fenómeno Airbnb está señalado como una de las razones de esa escala, al detraer oferta al alquiler residencial con el poderoso incentivo de mayores ganancias en estancias más cortas. 

Sin rechazar esta realidad, ni la de negocios profesionalizados con una red de pisos –perfil lejos del amigable huésped que justificó los primeros pasos de la plataforma–, Rodríguez insiste en la existencia de muchas otras realidades. Como por ejemplo, la regeneración de zonas rurales o afectados por la despoblación. O la rentabilización a pequeña escala de segundas residencias que, en caso contrario, no estarían en el mercado residencial. Por ello, incide en la necesidad de establecer marcos regulatorios diferenciados y específicos. Según el anunciante y según las características del lugar. Lo contrario, advierte, puede suponer “matar moscas a cañonazos”.

El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, empezó este año el curso político diciendo que en España sobraban Airbnb. ¿Qué valoración hace de estas palabras del presidente del Gobierno? ¿Se sienten señalados injustamente en el debate en torno a la crisis de acceso a la vivienda? 

La crisis de acceso a la vivienda es un tema que nos afecta a todos como ciudadanos, no solamente como Airbnb. A todos nos preocupa y queremos ser parte de la solución. Es verdad que se han ido poniendo dedos acusatorios en intentos de solución que nos parecen ligeramente reduccionistas cuando estamos ante un problema global. No es un problema solamente de España. Y queremos aportar las soluciones, pero poniendo datos encima de la mesa. En España actualmente hay un problema obvio de oferta y de demanda. El crecimiento de la demanda de vivienda se ha multiplicado por tres respecto a la creación de vivienda nueva. 

Las viviendas de uso turístico en toda España representan el 1,5% de todo el parque de vivienda. Hay un problema de disponibilidad de suelo, de acceso a las licencias para la construcción, hay problemas macroeconómicos que afectan a los precios de las materias primas de la construcción… Hay diferentes problemáticas, incluidas también las nuevas tendencias sociales, pues el número de familias crece y el tamaño de las familias decrece y, por lo tanto, esa demanda también aumenta. Hay más presión en las ciudades y necesitamos soluciones que partan de una colaboración público-privada. 

Se han ido poniendo dedos acusatorios en intentos de solución ligeramente reduccionistas. Estamos ante un problema global, no es un problema de España

Entendemos las tensiones y las dificultades que se puede encontrar un gobierno porque es un problema muy complejo. Tendemos la mano, pero sí pedimos un análisis justo y proporcionado de dónde está la problemática y hasta qué punto nosotros podemos formar parte de la solución a un problema que es muy muy complejo. 

Existe un debate sobre la limitación de los pisos turísticos. En Barcelona, por ejemplo, la no renovación de licencias llevaría a su desaparición en 2029. ¿Tiene Airbnb una estimación del impacto económico que causaría para la plataforma esa desaparición? 

Trabajamos con estimaciones que no solamente son de la plataforma, sino de quién realmente gana y quién pierde en este tipo de normativas restrictivas. En Barcelona, por ejemplo, las licencias ya están congeladas desde 2014. Y, sin embargo, el precio del alquiler ha subido un 70% y el de la vivienda un 60%. En paralelo, el alcalde, Jaume Colboni, anunció que se abrían 5.000 plazas de alojamiento en hoteles, que no se sitúan fuera del centro de la ciudad, donde hay esa tensión de vivienda.

Puedes escuchar la entrevista íntegra con Sara Rodríguez en este enlace

Cuando intentamos hacer un cálculo del impacto, en España tenemos datos de Oxford Economics que miden el impacto del gasto en comercios, restauración, tiendas de barrio, etc., que superan los 25.000 millones de euros en 2023 de gasto de los turistas a través de la plataforma. Eso es lo que se pierde.

Más del 70% de anfitriones de Airbnb sólo tienen un anuncio. Y la media de ingresos de un anfitrión es de 4.700 euros al año

También pierden las familias. Muchas veces se piensa que las viviendas de uso turístico son 100% dedicadas. En muchos casos hay segundas residencias, casas que no van a volver al mercado de la vivienda y que el que pierde es el anfitrión típico, que a día de hoy en España está ganando aproximadamente unos 4.500 euros al año. En las encuestas que realizamos la gran mayoría nos dice que lo usa para llegar a fin de mes.

No me ha dado ninguna cifra del impacto sobre la plataforma. ¿Está cuantificado o hay alguna estimación? 

La verdad es que no. La actividad de la plataforma es muy diversa y es muy difícil medir qué impacto tendría. Estamos hablando de medidas que serían efectivas no antes de 2028. Y en la plataforma no solamente tiene viviendas de uso turístico. Hay viviendas que se alquilan por larga temporada, es decir, estancias de temporada de más de un mes; hay muchísimos hoteles, y también hay muchas habitaciones compartidas en casas particulares. Gente que alquila alguna habitación en la casa donde vive. Prohibiciones de ese estilo mata moscas a cañonazos. A día de hoy nos es muy difícil hacer un cálculo de cuál es el impacto únicamente en nosotros. 

Ha mencionado la heterogeneidad de perfiles de anunciantes en la plataforma. ¿Hay una relación entre el tipo de ofertante que existe? 

Aproximadamente más del 70% de los anfitriones en Airbnb sólo tienen un anuncio. Además, como comentaba, la media de ingresos de un anfitrión es de 4.700 euros al año. No tenemos los datos exactos porque, debido a esa heterogeneidad, no podemos distinguir, por ejemplo, entre una vivienda de uso turístico y un apartamento turístico. Son dos tipos de oferta muy diferentes. 

Con datos del INE, con datos agregados de todas las plataformas, hay actualmente un 1,5% de viviendas de uso turístico en toda España. Y el cálculo que hicimos es que los que alquilan su vivienda por más de 120 días al año representan ahora mismo el 0,5% del parque total de vivienda de España. Ese umbral distingue una actividad considerada profesional a una actividad que podemos considerar ocasional. 

Defiende huir de limitaciones o políticas restrictivas. ¿Qué alternativas ha planteado Airbnb a las administraciones?

Trabajamos en alternativas durante mucho tiempo y en colaboración con los diferentes gobiernos, en base a cuatro propuestas. La primera de todas es tener un registro armonizado. España tiene normas de turismo a nivel autonómico y más de 8.000 municipios con competencia urbanística. Recientemente se ha aprobado un decreto con ventanilla única que viene del Reglamento europeo de alquileres de corta duración. Apostamos por un registro único, armonizado, sencillo, gratuito o a un bajo coste, que sea accesible para todo el mundo y, por supuesto, que sea online. Ese registro facilitaría una compartición de datos y un control de la oferta más efectivo. Nosotros no estamos en contra de las regulaciones, nunca lo hemos estado. Lo que estamos es en contra de regulaciones desproporcionadas y que no cumplen un fin claro.

Hay que diferenciar los alquileres de corta duración totalmente dedicados y profesionalizados de los que no lo son. Tienen que tener normas diferenciadas

El segundo paso, que hemos pedido siempre y que seguimos presionando a los gobiernos para que se den cuenta, es diferenciar los alquileres de corta duración totalmente dedicados, empresariales y profesionalizados de los que no lo son. De esas segundas residencias, esas casas de pueblo a las que las familias vuelven en algún momento del año, que están ocupadas a lo mejor en Semana Santa y unas semanas en verano, pero que el resto del año son casas disponibles que permanecen vacías y que no son viviendas que vayan a volver al mercado de la vivienda. Son dos tipos de oferta muy diferenciados y que tienen que tener normativas diferenciadas. 

Además, combinar esta diferenciación con el control y las normas armonizadas del registro único permitiría de manera mucho más sencilla a los gobiernos atajar las actividades especulativas y extractivas del mercado.

¿Cuáles son las otras dos?

La tercera es que las normativas sean proporcionadas, justas y estén basadas en datos. Conectando con la propuesta de ese registro, con esos datos los gobiernos pueden tomar decisiones informadas, que sean granulares y atiendan a la necesidad local del momento. No es lo mismo una necesidad en Madrid que en Teruel. Pero dentro de un Madrid no es lo mismo la necesidad en Centro o en Usera. También teniendo en cuenta el paso anterior, diferenciamos un particular de un profesional, que tiene todo el derecho de estar ahí pero que, probablemente, tenga que cumplir con normas diferentes.

Diferenciar según el tipo de oferta y contar con normas armonizadas permitiría de manera más sencilla atajar actividades especulativas y extractivas

Y nuestro cuarto paso es diferenciar las zonas urbanas, que tienen complejidades, necesidades y tensiones que nada tienen que ver con las zonas rurales, donde hay muchísima más oportunidad de crecimiento. No solamente de la actividad, sino de las oportunidades para la gente joven, y que las zonas rurales puedan beneficiarse del impacto positivo de un turismo que, normalmente, es más sostenible.

No hablamos sólo de zonas rurales, también de barrios como Usera o Nou Barris en Barcelona. Somos clave en ayudar a las diputaciones y a los gobiernos en mejorar la dispersión turística y también en una desestacionalización. Porque hay momentos pico que las propias ciudades lo sufren, pero también otros momentos valle en ciudades o en zonas tradicionalmente costeras donde se cierran los hoteles y de repente no hay actividad. 

¿Qué regulaciones diferenciadas propone para los tipos de oferta que identifica Airbnb? 

No nos importa que sean dos normativas diferentes. Puede ser la misma, pero con requisitos mucho más onerosos para las actividades profesionales, menos onerosos con un control, un registro obligatorio, pago de impuestos por supuesto… Al final, se está llevando a cabo una actividad que necesita un control para garantizar la calidad y la sostenibilidad de los destinos. Partimos de la base de modelos que hemos visto que funcionan y que son cercanos, como Francia. Ahí diferencian a partir de una actividad de 120 días o más al año, impactando en el tipo de deducciones en el IRPF, exenciones que faciliten poner en el mercado una segunda residencia cuando no está ocupada.

Queremos que exista un límite de días para distinguir una actividad recurrente de otra. En Francia diferencian a partir de 120 días al año, con deducciones en IRPF y exenciones

Trabajamos con la administración para que a esos vecinos y propietarios les interese renovar sus casas. A diferencia de otros países, en España preocupa la escasez de vivienda tanto en ciudad como en zonas rurales, algo incompatible con un fenómeno de éxodo del campo. En muchas ocasiones son casas en ruina, abandonadas. Y hemos comprobado que hay una oportunidad de recuperación y de fomentar una atracción de visitantes.

En Oliete, un pequeño pueblo de Teruel, colaboramos en un proyecto con el que los vecinos han recuperado 26.000 olivos y han utilizado el aceite de oliva para atraer visitantes. Ahora tienen un problema porque no pueden recuperar más viviendas y no hay suficiente alojamiento. Y hablando con la diputación descubrimos que la normativa de Aragón tiene unas restricciones pensadas para Zaragoza y que impiden la regeneración de los pueblos con viviendas de uso turístico.

Nuestra propuesta es diferenciar. Entendemos que no se quieran actividades extractivas, especulativas. Pero aquí estamos hablando de vecinos que tienen segunda residencia, antiguos vecinos que han heredado su casa de sus abuelos o bisabuelos y hay que darles incentivos. Queremos que exista un límite de días para distinguir una actividad recurrente de otra en la que vuelve el propio propietario, con exenciones, que no tienen por qué ser impuestos, pero que faciliten la recuperación y la utilización de viviendas no utilizadas todo el año.

¿Una posibilidad sería distinguir zonas en función del índice de precios? O poner un límite al número de pisos turísticos con cuotas en función de ello y aplicar unas políticas diferenciadas, no sólo en una zona rural o urbana, sino dentro de la propia ciudad.

Siempre buscamos indicadores que nos ayuden a trabajar donde haya esa tensión y ayudar a los gobiernos a localizarla. Pero el precio de la vivienda no es indicativo. En Madrid, por ejemplo, la penetración de vivienda de uso turístico en la zona Centro es la más alta. Sin embargo, en zonas donde esta penetración es menor, o casi testimonial, como en Carabanchel o Usera, la subida de precios ha sido mucho más alta. En ciudades como Soria, o Valladolid, con menos presión de viviendas de uso turístico, el precio sigue subiendo. Volvemos una y otra vez a que aquí hay un problema de oferta generalizada.

El precio de la vivienda no es indicativo. En zonas con menos viviendas turísticas, como Carabanchel o Usera, la subida de precios ha sido mucho más alta

Mencionaba antes las cuotas. Nuestro anclaje acaba siendo el de la convivencia. Queremos trabajar con los gobiernos para crear esas ratios, ese análisis granular para ver dónde están los problemas de convivencia y dónde están las tensiones, en el centro de las ciudades y en otros barrios. Nadie quiere convertir un destino en un parque turístico. Perdemos todos como sociedad. Pero analicemos en detalle dónde está la presión. En Oporto, Portugal, han analizado calle por calle. Hay calles donde hay una presión muy grande y esa presión tiene que desaparecer.

Y esa presión tiene que estar equilibrada con todos los tipos de usos. Porque vemos que, mientras cada vez hay más presión contra las viviendas de uso turístico, las plazas hoteleras siguen creciendo y se concentran en suelo residencial, donde queremos convivir todos y donde más tensión se crea. 

Ha hablado antes de la utilización de la fiscalidad como incentivo para adoptar medidas. Ahora mismo hay un debate sobre la aplicación del IVA. ¿Airbnb ha planteado una aplicación diferenciada en función del tipo de oferta? Aplicar, por ejemplo, un 21% y otro tipo más reducido, según el tipo de vivienda o propietario.

Cualquier tipo de impuesto puede formar parte de un sistema de incentivos. Se está cogiendo el IVA como una manera de intentar salvar o compensar esas externalidades negativas y no se tiene en cuenta que lo que carga una plataforma del IVA es en el precio de la transacción, no realmente en el precio de la estancia. La estancia con IVA solamente aplica cuando hay una actividad empresarial y profesionalizada. Si la media de lo que gana un anfitrión son 4.700 euros y a esa actividad que no está diferenciada se le pone un IVA del 21% le estás quitando un porcentaje muy importante a una familia que depende de esa actividad para llegar a fin de mes.

Poner un sistema diferenciado de IVA podría tener sentido si forma parte de otros tipos de pilares que ahora mismo no se están teniendo en cuenta. Entendemos el sistema de incentivos y puede tener sentido abrir la discusión o el debate sobre qué incentivos ofrecer, pero un 21% de IVA y que las plataformas lo carguen no resuelve el problema, sobre todo si no se diferencia entre una actividad profesional y una actividad no profesionalizada.

En el debate sobre la aplicación del IVA, que deriva de una directiva europea, una de las posibilidades es que sean las plataformas las que tengan que encargarse de la recaudación. ¿Está preparada Airbnb para esta gestión? ¿Hay un cálculo del impacto que pueda tener esa obligación?

Vamos a depender mucho de la normativa que salga y en qué términos sale. Estamos viendo los detalles antes de esa recaudación y la diferenciación que queremos hacer está ahí. Dónde están los rangos de recaudación o quién cae dentro de esa sujeción al IVA. Y poner de manifiesto que esto al final mata moscas a cañonazos porque estamos mezclando diferentes actividades, profesionales y no profesionales.

Poner un IVA diferenciado puede tener sentido dentro de un sistema de incentivos. Pero un IVA del 21% no resuelve el problema

Recaudar impuestos que tengan sentido, una finalidad de incentivar actividades buenas para el tejido local o desincentivar actividades que los destinos no quieren, no nos asusta. Estamos preparados. Nuestros datos internos suman más de 10.000 millones de euros en impuestos y tasas turísticas recaudadas en todo el planeta de forma acumulada. 

Lo que nos asusta son las normas desproporcionadas e injustas, y ahora mismo estamos más en ese punto. La normativa no nos parece justa ni proporcionada. A día de hoy compartimos datos con Hacienda y no ha habido problema. Estamos preparados para compartir datos con el Ministerio del Interior en cuanto se active la plataforma. Compartir datos o recaudar tasas no es el problema. El problema son las normativas desproporcionadas e injustas, que meten a todo el mundo en un mismo saco, con unos incentivos que pueden distorsionar el aporte positivo que hace esta actividad en las comunidades locales.

¿Hay una cifra de la recaudación o de los impuestos generados en España al año? 

No, ahora mismo no tendría esa cifra. Es muy difícil calcularlo, porque hacemos un cálculo agregado no solamente a nivel global, sino desde el inicio de la plataforma. No nos asusta dar el paso de ayudar a los gobiernos en esa recaudación, siempre y cuando sea justa y cumpla esos incentivos. Recaudamos la tasa turística en muchos destinos y no es un problema, todo lo contrario. Creemos que aportamos a los gobiernos locales. Lo que pedimos es que esa recaudación de verdad se vea reflejada en medidas positivas para las comunidades y para la sociedad. 

Antes se ha referido a la necesidad de un registro único y el Ministerio de Vivienda aprobó recientemente uno, la Ventanilla Única Digital. ¿Qué alegaciones realizó Airbnb y qué mejoras cree que podría hacerse para mejorar su funcionamiento?

Fuimos de los primeros que intentamos impulsar a nivel europeo una normativa armonizadora. En España teníamos especial interés, precisamente, por la fragmentación de las normas. El reglamento quiere aportar más transparencia a un sector acusado injustamente de cierta opacidad y lo hemos apoyado desde el principio. Pide a los Estados miembros un registro nacional unificado, accesible a todo el mundo, online y gratuito o por un módico precio, y que facilite que las plataformas puedan trasladar los datos de la actividad a los diferentes gobiernos. 

La propuesta española es pionera y agradecemos que el Gobierno nos haya abierto las puertas desde el principio, tanto el Ministerio de Turismo como el de Vivienda, pero su registro no es único. Lo que plantea Vivienda es un registro único por encima de los 17 registros autonómicos existentes. No es el espíritu del reglamento europeo.

El reglamento europeo pide un registro nacional unificado y la propuesta de Vivienda es un registro único por encima de los 17 autonómicos existentes. No es el espíritu del reglamento

Supone añadir una capa más de trabas administrativas a los anfitriones y dificulta el control, porque además de ser un doble registro, otorga diferentes números por el tipo de actividad que se realice. Dentro de una misma vivienda se pueden tener tres actividades coincidentes: puedes alquilar tu vivienda entera a corto plazo, menos de 30 días; puedes alquilar la vivienda porque te vas a trabajar fuera tres meses; o puedes alquilar una habitación mientras estás viviendo en ella. Ahora mismo el decreto pide tres números diferentes. Todo esto sumado además a que, aparte de ese número de registro a nivel autonómico, muchos de los anfitriones están localizados en municipios donde también necesitan una licencia.

El Ministerio de Consumo inició hace unos meses un expediente sancionador a Airbnb por no retirar pisos anunciados que carecían de licencia. ¿Tienen alguna novedad al respecto? ¿Han presentado alegaciones al expediente? 

Sí, hemos presentado alegaciones. Y desde el principio hemos trasladado nuestra posición contraria a un expediente que se ha abierto excediendo las competencias que tiene el Ministerio, que no son de turismo. Además, desoye la jurisprudencia asentada, tanto del Tribunal Supremo en España como del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que deja claro que Airbnb es una plataforma de servicios de Internet, no una plataforma de servicios de alojamiento turístico. 

Y no toda la oferta que hay en Airbnb tiene que tener número de registro. Mucha de la oferta que se ha notificado en el expediente no debe tener número de registro y hay cauces y competencias que requieren notificación que el Ministerio de Consumo no ha hecho debidamente. Hemos presentado nuestras alegaciones y seguiremos con todo el proceso hasta el final.

Pero si una oferta no cumple los requisitos y está ejerciendo una actividad de forma ilegal, ¿no estaría incurriendo Airbnb en alguna infracción por anunciar algo que es ilegal? 

Aquí la clave es la determinación de qué es ilegal y qué no es ilegal. Hemos tenido casos anteriores en este sentido y la jurisprudencia establece que publicar un anuncio sin número de registro no es necesariamente ilegal. Las habitaciones compartidas, por ejemplo, no necesitan número de registro fuera de Andalucía o Cataluña. Tampoco el alojamiento de temporada.

El Ministerio de Consumo no tiene competencias para determinar qué es ilegal o no. La normativa nos avala y la jurisprudencia también

El Ministerio de Consumo no tiene competencias para determinar qué es ilegal o no. La autoridad competente es la autoridad autonómica de turismo o la municipal, ya que Madrid y Barcelona podrían tener competencias sancionadoras. Airbnb responde a las notificaciones debidamente realizadas, determinando esa ilegalidad de acuerdo a las normativas turísticas y urbanísticas. 

Nuestra argumentación es de responsabilidad en el momento en el que se nos ha notificado debidamente y fehacientemente por la autoridad competente de una ilegalidad. Si esa oferta sigue en la plataforma ya estaríamos hablando otra cosa, pero aquí se nos ha abierto un sancionador porque Consumo ha identificado actividad de todo tipo sin diferenciar y ha determinado la ilegalidad simplemente por la falta de número de registro. La normativa obviamente nos avala y la jurisprudencia también. 

¿Se ha planteado Airbnb a raíz de ese expediente adoptar medidas o iniciar un programa en colaboración con las administraciones para evitar que haya pisos sin licencia anunciados en la plataforma?

Es parte del trabajo continuo y constante que hacemos. Ahora mismo en España ya tenemos registro obligatorio en Cataluña, Andalucía y Murcia. Cada anuncio tiene que dar un número de registro. Seguimos trabajando con cada uno de los gobiernos y con su especificidad. Nuestra problemática es tener 17 normativas diferentes que adaptar a una plataforma que es global, y un producto que no es único y que no está radicado en España. Tenemos que adaptarlo a necesidades locales o también en convivencia con el número nacional.

Siempre mano tendida a los gobiernos. Desde Airbnb el mensaje siempre ha sido poner límites

¿En algún momento se ha planteado Airbnb abandonar España?

Nunca. Siempre mano tendida a los gobiernos, siempre hay una vía de entendernos y de colaborar. Desde Airbnb el mensaje siempre ha sido poner límites, por supuesto, hasta dónde podemos llegar, hasta dónde ciertas problemáticas son nuestra responsabilidad o no lo son y hasta dónde tenemos posibilidad de ayudar. Iremos probablemente un paso siempre más allá, porque esa es la manera de hacer de la compañía. Pero jamás abandonar un país, donde creemos en el destino y donde lo que queremos es apoyar y que hay narrativas. Y hay ciertos ataques, pero también hay mucho apoyo y mucha voluntad de colaborar.

Airbnb juega un papel muy destacado en los servicios turísticos e inmobiliarios. ¿Se ha planteado jugar otro rol en este ámbito y abrir nuevas vías de negocio dentro de estos sectores?

La plataforma cuenta ya con servicios de experiencias. Somos una empresa tecnológica y veremos qué necesitan los destinos y, obviamente, los usuarios. Ahora mismo funciona muy bien la combinación de alojamientos con experiencias, muchas veces por parte de los mismos anfitriones. Especialmente en zonas rurales. Esto fideliza al visitante, que puede no solamente alojarse, sino descubrir una joya dentro de la España rural o despoblada y además hacer actividades.

Puedes escuchar la entrevista íntegra con Sara Rodríguez en este enlace