El fuerte encarecimiento del alquiler y la presión sobre la capacidad de pago de los hogares están empujando a muchos inquilinos a dar el salto a la compra de vivienda. De acuerdo con la XXIII edición del Observatorio de Valoración de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), el precio medio de la vivienda se ha incrementado más de un 12% en 2025 frente al ejercicio anterior.
El estudio constata que este fenómeno está ayudando a mantener las alzas de precios en un mercado “marcado por la escasez de ofertas y el repunte de la demanda”. La combinación de poca oferta disponible y un aumento de compradores sostiene la tensión en los valores de venta.
A cierre de 2025, la vivienda de segunda mano registró un encarecimiento del 13,08% en su precio medio, mientras que la obra nueva aumentó un 12,8%. El informe califica esta dinámica como una “anomalía estadística” que podría prolongarse a lo largo de 2026, dado que el repunte “no parece responder a los fundamentos económicos tradicionales”.
Según el panel de la AEV, formado por once especialistas, el 88% descarta que se esté produciendo un sobrecalentamiento especulativo y apunta a tensiones de carácter estructural. Entre los elementos “anómalos” que estarían impulsando las cotizaciones se señalan la demanda embalsada tras la pandemia, el ahorro acumulado por los hogares, la llegada de compradores no residentes y la inversión patrimonial con un enfoque defensivo.
Por el lado de la oferta, la rigidez del mercado se vincula a la falta de suelo finalista disponible, al encarecimiento de los costes de construcción y a la prolongación de los trámites administrativos, que retrasan la salida de nuevos proyectos al mercado.
Los alquileres presionan al límite la capacidad de pago
En el ámbito del arrendamiento, el precio de los alquileres encadena desde 2023 un avance cercano al 10% anual. El 78% de los expertos consultados por la AEV, así como todos los analistas externos a la Asociación, coinciden en que las rentas en las grandes urbes, como Madrid y Barcelona, han alcanzado o se sitúan muy próximas al tope de lo que pueden asumir los hogares.
Este nivel, que el Banco de España sitúa entre los más elevados de las grandes economías europeas, está generando ajustes como la reducción de la superficie de las viviendas alquiladas, el incremento del alquiler por habitaciones y el traslado de la demanda hacia áreas periféricas.
En este contexto se produce un efecto de “contagio” hacia la compra, ya que el aumento de las rentas lleva a los hogares con cierto colchón de ahorro a adelantar la decisión de adquirir vivienda en propiedad, lo que a su vez se traslada a los precios de venta.
Como consecuencia, la financiación hipotecaria ha rebasado las 133.000 operaciones por trimestre, su cota más elevada en diez años, y ya financia el 66,6% del total de compraventas. Sin embargo, el 67% de los expertos alerta de que esta mayor cobertura crediticia puede estar alimentando nuevas subidas de precios en un entorno de oferta muy inflexible.