La Ciutat Esportiva del Real Madrid a Valdebebas es prepara per a una transformació que va molt més enllà del futbol. La modificació urbanística impulsada per desenvolupar el Madrid Innovation District permetrà incorporar als terrenys del club oficines, establiments d'allotjament, comerç, instal·lacions sanitàries, educatives i culturals, dins d'un àmbit concebut com un gran campus tecnològic i d'innovació.
Segons la documentació urbanística i la informació oficial de l'Ajuntament de Madrid, la Junta de Govern va aprovar inicialment el passat 30 de juliol una modificació puntual del Pla General d'Ordenació Urbana (PGOUM) de 1997 sobre la parcel·la DO-190 de Valdebebas, propietat del Real Madrid. L'expedient es troba en informació pública i encara haurà de superar nous tràmits abans d'assolir l'aprovació definitiva.
L'operació eleva l'edificabilitat fins a 532.550 metres quadrats, 172.550 més que en la planificació vigent, i introdueix usos diferents als esportius. El canvi obre així la porta a una transformació profunda d'una part de les 120 hectàrees que posseeix el Real Madrid a la zona, de les quals aproximadament 35 estan ocupades per la seva Ciutat Esportiva i altres 85 romanen actualment sense desenvolupar.
Què significa realment la recalificació dels terrenys del Real Madrid
L'aprovació inicial no significa que el Real Madrid pugui començar immediatament a aixecar hotels, oficines o un hospital. El que modifica l'Ajuntament són les condicions urbanístiques del sòl, actualment qualificat com a dotacional esportiu privat, per fer compatibles nous usos d'equipament i terciaris amb el futur Madrid Innovation District.
L'expedient ha de romandre en informació pública fins a finals de setembre. Posteriorment, la modificació puntual del Pla General haurà d'elevar-se al Ple de l'Ajuntament per a la seva aprovació provisional i després correspondrà a la Comunitat de Madrid atorgar l'aprovació definitiva.
Per tant, parlar ara d'un hospital o una universitat ja decidits seria anar més enllà del que s'ha aprovat. La planificació habilita usos sanitaris i educatius privats, a més d'oficines, allotjament, comerç i activitats culturals, però els projectes concrets hauran de materialitzar-se posteriorment.
De 360.000 metres quadrats esportius a 89.000
Un dels canvis més rellevants apareix en analitzar la distribució de l'edificabilitat. El planejament vigent reconeix aproximadament 360.000 metres quadrats edificables per a ús dotacional esportiu, mentre que la nova ordenació reserva al voltant de 89.000 metres quadrats per a aquest ús.
La resta dels 532.550 metres quadrats previstos es distribueix fonamentalment entre 276.000 metres quadrats d'equipaments privats i 172.550 metres quadrats d'usos terciaris. Aquests últims permetran fonamentalment oficines, a més d'allotjament i comerç de proximitat, quedant excloses les grans superfícies comercials.
La documentació coneguda del projecte contempla aproximadament 100.000 metres quadrats per a oficines dins del terciari. En els equipaments privats es plantegen al voltant de 110.000 metres quadrats d'ús sanitari i una superfície similar per a ús educatiu, mentre que l'espai restant podrà destinar-se a instal·lacions culturals i un auditori. Són previsions del desenvolupament urbanístic, no projectes individualitzats definitivament autoritzats.
Un hospital privat, universitat, oficines i hotels: els usos que permet el pla
La combinació d'usos explica per què el projecte representa una transformació substancial respecte a la situació actual. La parcel·la deixa d'estar concebuda exclusivament al voltant de l'activitat esportiva per convertir-se en un espai on puguin conviure empreses tecnològiques, investigació, formació, oficines i serveis complementaris.
En l'àmbit sanitari, la documentació planteja la possibilitat d'albergar un hospital privat, mentre que per a l'espai educatiu es contempla una universitat privada. El terciari admet igualment allotjament, la qual cosa obre la porta al desenvolupament d'hotels o altres fórmules compatibles amb el planejament.
L'Ajuntament justifica aquesta barreja d'usos per la necessitat de generar un campus d'innovació amb suficient dimensió per concentrar empreses, investigació, emprenedoria i transferència de coneixement. La seva proximitat a l'aeroport Adolfo Suárez Madrid-Barajas, IFEMA, l'Hospital Isabel Zendal i la futura Ciutat de la Justícia constitueix un altre dels arguments utilitzats per defensar la ubicació.
Els terrenys assolirien un valor de 360 milions d'euros
El canvi d'usos té a més una important conseqüència econòmica. Un informe de viabilitat incorporat al expedient i elaborat per Savills estima en 360,1 milions d'euros el valor del sòl resultant de la nova ordenació.
La valoració distribueix aproximadament 40,7 milions entre el sòl esportiu, 133,9 milions en el destinat a equipaments privats i 185,5 milions en el terciari. Es tracta d'una valoració econòmica inclosa en l'expedient, no d'un ingrés que el Real Madrid vagi a rebre automàticament com a conseqüència de la modificació urbanística.
El club podria desenvolupar els actius directament, fer-ho juntament amb altres inversors o adoptar altres fórmules compatibles amb el marc urbanístic i jurídic. Per això tampoc es pot equiparar el valor estimat dels terrenys amb un benefici immediat per al Real Madrid.
Més de 200.000 metres quadrats passaran gratuïtament a l'Ajuntament
La modificació també incorpora sòl que passarà al patrimoni públic. L'Ajuntament assegura que obtindrà gratuïtament més de 200.000 metres quadrats, equivalents a més de 20 hectàrees, per a zones verdes i equipaments.
Aproximadament 166.000 metres quadrats es destinaran a zones verdes, permetent continuar el Bosc Metropolità i crear un parc lineal junt al riu de la Plata. Altres 35.000 metres quadrats quedaran reservats per a un nou equipament públic vinculat amb la innovació i la tecnologia.
L'expedient conegut afegeix altres cessió i obligacions urbanístiques. L'actuació haurà d'integrar el nou desenvolupament en l'entorn, generar connexions peatonals i paisatgístiques i recuperar ambientalment l'entorn del riu de la Plata, a més de complir amb les obligacions derivades del desenvolupament urbanístic.
Un projecte que encara té anys de tramitació i obres per davant
El calendari oficial confirma que la transformació de Valdebebas no serà immediata. Un cop completada la tramitació urbanística, l'Ajuntament contempla que les obres d'urbanització es desenvolupin entre 2028 i 2030.
La construcció del centre tecnològic i de la resta d'edificis es realitzaria progressivament entre 2029 i 2035. El mateix Ajuntament calcula que la inversió necessària per construir el campus tecnològic superarà els 2.000 milions d'euros, encara que aquesta estimació s'ha d'entendre com una projecció associada al desenvolupament complet previst.
El Consistori sosté a més, basant-se en l'estudi d'impacte socioeconòmic incorporat al projecte, que quan el complex arribi a la seva plena capacitat podria generar 1.213 milions d'euros anuals d'aportació al PIB madrileny i 23.800 llocs de treball en sectors intensius en coneixement. Són estimacions econòmiques del projecte i dependran que aquest arribi a desenvolupar-se en els termes previstos.
De la Ciutat Esportiva al Madrid Innovation District
El projecte va ser presentat públicament sota el nom de Madrid Innovation District i està promogut pel Real Madrid, propietari dels terrenys, amb la col·laboració de l'Ajuntament i la Comunitat de Madrid dins de les seves respectives competències.
La transformació parteix d'una circumstància que l'Ajuntament utilitza per justificar el canvi de planejament: de les aproximadament 120 hectàrees del club a Valdebebas, 85 romanen sense desenvolupar, mentre que les altres 35 alberguen l'actual Ciutat Esportiva. L'objectiu declarat és aprofitar aquesta superfície per crear un campus tecnològic connectat amb la resta del barri.
La gran diferència respecte a l'escenari actual està, per tant, en els usos permesos. Si la modificació acaba obtenint l'aprovació definitiva, una part important dels terrenys del Real Madrid podrà albergar oficines, allotjament, instal·lacions sanitàries i educatives, comerç, cultura i investigació, a més de mantenir els usos esportius existents. Però encara queda tramitació administrativa per davant: a dia d'avui, el que s'ha aprovat és el primer pas urbanístic que fa possible aquest futur desenvolupament, no l'autorització definitiva per construir-lo.