Canviar una hipoteca a un altre banc pot reduir el tipus d'interès o la quota, però no sempre compensa. Abans de signar una subrogació cal comparar l'estalvi total esperat amb les comissions i despeses de l'operació i comprovar que una rebaixa de quota no procedeix simplement d'allargar durant més anys el deute.
La via dissenyada específicament per traslladar una hipoteca és la subrogació d'acreedor.
El préstec no desapareix. Continua existint, però canvia el banc que té dret a cobrar-lo.
Com funciona
La nova entitat presenta una oferta vinculant amb les condicions proposades.
Després sol·licita al banc actual el certificat de deute pendent. L'entitat d'origen disposa de set dies naturals per entregar-lo i de quinze dies per presentar al client una possible modificació de les condicions.
Si finalment no es signa una novació amb el banc antic, pot formalitzar-se la subrogació davant notari.
Amb ella poden canviar-se principalment el tipus d'interès, el termini o ambdós.
Novació o subrogació
La novació consisteix a renegociar amb el propi banc.
Sole ser més senzilla i normalment comporta menys despeses, però depèn que l'entitat actual accepti les noves condicions.
La subrogació afegeix competència: permet portar la hipoteca a una entitat que ofereix millors condicions.
Quines comissions pot haver
En les hipoteques signades des del 16 de juny de 2019, els límits depenen del tipus de préstec i del moment en què es produeixi l'operació.
En hipoteques variables, la compensació per amortització anticipada pot quedar limitada al 0,25% durant els tres primers anys o al 0,15% durant els cinc primers, segons l'opció prevista en el contracte. Després pot quedar en zero.
Quan una subrogació o novació transforma una hipoteca variable en fixa o en un tipus amb un primer període fix d'almenys tres anys, la legislació vigent limita la compensació al 0,05% durant els tres primers anys i a zero posteriorment.
Quan compensa realment
No existeix un "estalvi mínim" universal.
El compte correcte és comparar tot el que costarà el canvi amb l'estalvi d'interessos i altres costos durant el temps que el client preveu conservar la hipoteca.
Si l'estalvi acumulat triga molts anys a superar les despeses de subrogació i es preveu vendre l'habitatge abans, pot no compensar.
També s'ha d'evitar comparar únicament quotes mensuals. Una quota inferior aconseguida ampliant molt el termini pot acabar augmentant els interessos totals pagats.