Etxe bat saltzeak ez du beti automatikoki amaitzen komunitatearen aurrean dituen betebeharrak. Adibidez, nire pisua saldu ondoren titularitate aldaketa komunitateari jakinarazi ez badut, honek operazioaren ondoren sortutako kuotak eskatu ditzake, jabetza ez dudan arren.
Horrela ezartzen du Horizontal Jabetza Legeak 9.1.i artikuluak, komunitateko idazkariari jakinarazi behar zaiola jasotzea egiaztatzeko sistema baten bidez.
Betebeharren betetze eza ondorio zehatz bat du eta saltzaileak, transmisioaren ondorengo komunitate zorren ordainketan, eroslearekin batera erantzuten jarraituko du ordainketa egin arte, kasu horretan, berriz, titular berriari eskatu ahal izango zaizkio.
"Solidariamente" zer esan nahi du?
Erantzukizun solidarioak komunitateari zor osoa titular berriari, transmisioa jakinarazi ez zuen saltzaileari edo biak aldi berean eskatzeko aukera ematen dio. Erosleari lehenik eskatzeko beharrik ez du.
Adibidez, salmentaren ondoren zenbait hilabetetako ordainketa, derrama edo erreserba funtsari ekarpen bat geratzen bada, komunitateak aurreko jabea salatu dezake, honek informatzeko betebeharra betetzen ez badu.
Erantzukizunak saltzailea berriro jabe ez bihurtzen. Operazioaren ondoren sortutako kuoten ordainketa egiteko ohiko obligatua eroslea da, baina legeak erantzukizuna zabaltzen du aldatu ez duen transmitentea barne.
Saltzaileak titular berriari dagokion zor bat ordaintzen badu, orduan ordaindutako zenbatekoaren itzulera eskatu ahal izango dio. Hori da 9.1.i artikuluak aitortzen duen errepikapenerako eskubidea.
Zer kasutan ez luke erantzungo aurreko jabeak?
Horizontal Jabetza Legeak hainbat salbuespen jasotzen ditu. Saltzaileak ez du solidariamente erantzungo komunitateak titularitate aldaketa ezagutzen zuela egiaztatzen bada, nahiz eta jakinarazpen formalik jaso ez.
Erantzukizuna ez da aplikatzen titular berriari komunitateak transmisioa ezagutzen zuela argi erakusten duten ekintzak egin baditu. Erosleak administratzailearen aurrean identifikatu izana, kuotak ordaintzen hasi izana, komunikazioak jasotzea edo jabe gisa batzarretan parte hartzea adierazten duten seinale garrantzitsuak izan daitezke.
Hirugarren salbidea agertzen da transmisioa nabarmena denean. Salbide honen aplikazioa inguruabarren eta eskuragarri dauden frogen araberakoa izango da, beraz, ez da komeni auzokideek edo presidenteak informalki etxea saldu dela jakin dezaten fidatzea.
Azpimarratu behar da etxea Jabetza Erregistroan inskribatzeak komunitateari formalki jakinaraztea ordezkatu ez duela. Betebeharra etxea edo lokalaren transmisioa egiten duenaren gainean dago eta zuzenean komunitatearen aurrean bete behar da.
Idazkia sinatzeko, saltzaileak ordaintzeko betebeharra betetzen duen adierazi behar du eta komunitateak emandako ziurtagiri bat aurkeztu, salbu eta erosleak espresuki salbuesten badu. Hala ere, dokumentu horrek operazioaren aurreko egoera islatzen du eta ez du beharrezkoa egiaztatzen salmenta ospatu denik eta ez du bere data definitiboa identifikatzen.
Nola jakinarazi salmenta behar bezala?
Legeak formulario zehatzik ez du ezartzen. Titularitate aldaketa idazkariaren funtzioak betetzen dituenari jakinarazi behar zaio, jasotzea egiaztatzeko sistema edozein erabiliz.
Jakinarazpena pertsonalki entregatu daiteke, sinatutako edo zigortutako kopia bat gordez, edo burofax bidez bidaliz. Emailez ere erabil daiteke, idazkariak edo administratzaileak jaso duela egiaztatzen bada.
Idazkiak, gutxienez, hau jaso beharko luke:
- Lehenengo jabea identifikatzea.
- Transmititutako etxea, lokal, garaje edo biltegia.
- Transmisioa gertatu zen data.
- Titular berriaren identitatea.
- Helbide edo kontaktu-modu bat.
- Jasotzearen baieztapenaren eskaera.
Komunitate askotan, idazkaria baita ere lurren administratzailea. Kargu independente bat ez badago, idazkariaren funtzioak presidenteak betetzen ditu, komunitateak beste antolakuntza bat ezartzen ez badu.
Zer gertatzen da etxeak zorrak baditu?
Transmisioa baino lehen sortutako kuotak jabea zenaren pertsonaleko ardura izaten jarraitzen dute. Titularitate aldaketaren komunikazioak zorrak ez ditu ezabatzen.
Erosleak ere arreta jarri behar du. Jabetza Horizontala Legearen 9.1.e artikuluak ezartzen du eskuratutako ondasunak erosteko urteko irabaziak eta aurreko hiru urte naturaletako irabaziak ordaindu beharreko kopuruen ardura duela.
Honek azaltzen du zorpetik libreko ziurtagiriaren garrantzia salmenta sinatu aurretik. Dokumentua maximo zazpi egun naturaleko epean igorri behar da eskaera egin duen idazkariaren funtzioak betetzen dituenak, presidenteak oniritzia emanda.
Zer egin komunitateak saltzaileari erreklamatu badio?
Lehenik eta behin, aurreko jabeak egiaztatu behar du salmenta jakinarazi duela edo komunitateko gobernu-organoetako batek transmisioa ezagutzen zuela. Zigiluarekin kopia bat, burofax bat, administratzailearen erantzun bat edo berri jabe berriaren ekintzak garrantzitsuak izan daitezke.
Hala ere, froga hori ez badago eta komunitateak aldaketa ez badu ezagutzen, hurrengo kuotaren erreklamazioa legezko moduan saltzailearen eta eroslearen aurka solidario moduan bideratu daiteke. Aurreko jabeak egindako ordainketak ez du eragozten egungo jabeak kopuru hori gero erreklamatu dezan.