Sapere quali spese paga il proprietario e quali spettano all'inquilino è una delle principali domande che sorgono al firmare un contratto di affitto. Anche se la Legge sugli Affitti Urbani (LAU) stabilisce delle regole generali, alcuni costi possono essere ripartiti in modo diverso se così concordato espressamente nel contratto.
Conoscere quali obblighi ha ciascuna parte aiuta a evitare conflitti e reclami durante la durata dell'affitto.
La legge differenzia tra le spese di conservazione e quelle derivanti dall'uso dell'abitazione
La normativa distingue chiaramente tra le spese necessarie per mantenere l'abitazione in condizioni di abitabilità, che spettano al proprietario, e quelle che derivano dall'uso quotidiano dell'immobile, che deve sostenere l'inquilino.
Così, il locatore è obbligato a conservare l'abitazione in condizioni adeguate per viverci durante tutta la durata del contratto, mentre l'inquilino deve farsi carico delle spese ordinarie che genera il suo utilizzo.
Questa differenza è quella che serve da riferimento per risolvere la maggior parte dei conflitti legati all'affitto.
Le riparazioni importanti spettano al proprietario
Il proprietario deve sostenere il costo di tutte le riparazioni necessarie per conservare l'abitazione, sempre che i danni non siano stati provocati da un uso negligente dell'inquilino.
Tra queste ci sono i guasti nell'impianto elettrico generale, problemi di idraulica, umidità provocate da difetti strutturali, riparazioni nel tetto o nella facciata, così come la sostituzione di una caldaia o di altri elementi dell'abitazione quando smettono di funzionare a causa del passare del tempo o per usura naturale.
In questi casi, il proprietario non può aumentare l'affitto per ripartire il costo di queste opere di conservazione, poiché fanno parte dei suoi obblighi legali.
I fornimenti li paga l'inquilino
In generale, l'inquilino deve farsi carico dei fornimenti individualizzati tramite contatore.
Questo include le bollette di elettricità, acqua, gas, internet o telefonia, poiché sono spese direttamente collegate all'uso quotidiano dell'abitazione.
Finché il contratto è in vigore, sarà l'inquilino a sostenere questi pagamenti, salvo che le parti abbiano concordato diversamente.
Chi paga la comunità di proprietari e l'IBI?
Uno degli aspetti che genera più dubbi è il pagamento della comunità di proprietari e dell'Imposta sugli Immobili (IBI).
La regola generale stabilisce che entrambe le spese spettano al proprietario. Tuttavia, la Legge sugli Affitti Urbani consente che possano essere trasferite all'inquilino purché ci sia un patto espresso per iscritto e che il contratto indichi l'importo annuale di tali spese al momento della firma.
Se tale clausola non figura nel contratto, il proprietario rimarrà responsabile per il pagamento.
Le piccole riparazioni spettano all'inquilino
La legislazione stabilisce anche che le piccole riparazioni derivanti dall'usura per uso ordinario devono essere sostenute dall'inquilino.
Cambiare una lampadina, sostituire la guarnizione di un rubinetto, riparare un serbatoio o sistemare una persiana che si è deteriorata per l'uso sono alcuni degli esempi più comuni.
Non è lo stesso quando il guasto è dovuto a un difetto preesistente, all'invecchiamento degli impianti o a un problema strutturale dell'abitazione, poiché in questi casi la responsabilità ricade nuovamente sul proprietario.
Chi paga se si rompe la caldaia o un elettrodomestico?
La risposta dipende dall'origine del guasto.
Se una caldaia, un frigorifero o qualsiasi altro elettrodomestico incluso nell'affitto smette di funzionare a causa dell'età o dell'usura normale, sarà il proprietario a doverlo sostituire o riparare.
Al contrario, se il danno è stato causato da un uso inadeguato, da una mancanza di manutenzione o da un comportamento negligente dell'inquilino, sarà quest'ultimo a dover farsi carico della riparazione.
Determinare precisamente quale sia stata la causa del problema è uno degli aspetti che genera più conflitti tra proprietari e inquilini.
Le spese straordinarie e i lavori dell'edificio spettano al proprietario
Le spese straordinarie approvate dalla comunità dei proprietari per riabilitare la facciata, installare un ascensore, rinnovare la copertura dell'edificio o effettuare miglioramenti di efficienza energetica spettano al proprietario dell'abitazione.
Queste spese sono legate alla titolarità dell'immobile e non possono essere trasferite automaticamente all'inquilino, salvo che una norma specifica disponga diversamente.
Il proprietario non può addebitare qualsiasi spesa all'inquilino
Sebbene la Legge sugli Affitti Urbani consenta di concordare che determinate spese siano pagate dall'inquilino, non tutto può essere addebitato all'inquilino.
Le opere di conservazione, le riparazioni strutturali, la sostituzione di elementi deteriorati per anzianità o le spese straordinarie continuano a essere responsabilità del proprietario.
Perciò, prima di firmare un contratto di affitto è opportuno esaminare attentamente le clausole relative alle spese, poiché solo quelle che rispettano i requisiti stabiliti dalla legge avranno piena validità.
Tabella riassuntiva: cosa paga il proprietario e cosa paga l'inquilino
| Concetto | Proprietario | Inquilino |
|---|---|---|
| Riparazioni strutturali | Sì | No |
| Umidità per difetti dell'edificio | Sì | No |
| Sostituzione della caldaia per anzianità | Sì | No |
| Spese straordinarie | Sì | No |
| Facciata, tetto o ascensore | Sì | No |
| Comunità di proprietari | Sì, salvo patto | Sì, se si pattuisce |
| IBI | Sì, salvo patto | Sì, se si pattuisce |
| Elettricità | No | Sì |
| Acqua | No | Sì |
| Gas | No | Sì |
| Internet | No | Sì |
| Piccole riparazioni per uso ordinario | No | Sì |
| Danni causati da cattivo uso o negligenza | No | Sì |
Nota: La comunità di proprietari e l'IBI possono essere trasferiti all'inquilino solo quando il contratto lo stabilisce espressamente e riporta l'importo annuale di queste spese.