Savoir quels frais sont à la charge du propriétaire et lesquels incombent au locataire est l'un des principaux doutes qui surgissent lors de la signature d'un contrat de location. Bien que la Loi sur les baux urbains (LAU) fixe des règles générales, certains coûts peuvent être répartis différemment si cela est expressément convenu dans le contrat.
Connaître quelles obligations a chaque partie aide à éviter les conflits et les réclamations pendant la durée de la location.
La loi fait la distinction entre les frais de conservation et ceux dérivés de l'utilisation du logement
La réglementation distingue clairement entre les frais nécessaires pour maintenir le logement en conditions d'habitabilité, qui incombent au propriétaire, et ceux qui découlent de l'utilisation quotidienne du bien, qui doivent être pris en charge par le locataire.
Ainsi, le bailleur est obligé de conserver le logement dans des conditions adéquates pour y vivre pendant toute la durée du contrat, tandis que le locataire doit assumer les frais ordinaires générés par son utilisation.
Cette différence est celle qui sert de référence pour résoudre la majorité des conflits liés à la location.
Les réparations importantes incombent au propriétaire
Le propriétaire doit assumer le coût de toutes les réparations nécessaires pour conserver le logement, tant que les dommages n'ont pas été causés par une utilisation négligente du locataire.
Parmi celles-ci se trouvent les pannes dans l'installation électrique générale, les problèmes de plomberie, les humidités causées par des défauts structurels, les réparations du toit ou de la façade, ainsi que le remplacement d'une chaudière ou d'autres éléments du logement lorsqu'ils cessent de fonctionner en raison du temps qui passe ou de l'usure naturelle.
Dans ces cas, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer pour répercuter le coût de ces travaux de conservation, car ils font partie de ses obligations légales.
Les fournitures sont à la charge du locataire
En règle générale, le locataire doit prendre en charge les fournitures individualisées par compteur.
Cela inclut les factures d'électricité, d'eau, de gaz, d'internet ou de téléphonie, car ce sont des frais directement liés à l'utilisation quotidienne du logement.
Tant que le contrat est en vigueur, c'est le locataire qui assumera ces paiements, sauf si les parties ont convenu d'autre chose.
Qui paie la communauté de propriétaires et l'IBI ?
Un des aspects qui génère le plus de doutes est le paiement de la communauté de propriétaires et de l'Impôt sur les biens immobiliers (IBI).
La règle générale établit que les deux dépenses incombent au propriétaire. Cependant, la Loi sur les Baux Urbains permet qu'elles puissent être transférées au locataire tant qu'il existe un accord exprès par écrit et que le contrat indique le montant annuel de ces dépenses au moment de sa signature.
Si cette clause ne figure pas dans le contrat, le propriétaire restera responsable de les payer.
Les petites réparations incombent au locataire
La législation établit également que les petites réparations résultant de l'usure due à un usage ordinaire doivent être prises en charge par le locataire.
Changer une ampoule, remplacer le joint d'un robinet, réparer une chasse d'eau ou réparer un store qui s'est détérioré par l'usage sont quelques-uns des exemples les plus courants.
Il n'en va pas de même lorsque la panne est due à un défaut antérieur, au vieillissement des installations ou à un problème structurel du logement, car dans ces cas, la responsabilité revient au propriétaire.
Qui paie si la chaudière ou un appareil électroménager tombe en panne ?
La réponse dépend de l'origine de la panne.
Si une chaudière, un réfrigérateur ou tout autre appareil électroménager inclus dans la location cesse de fonctionner en raison de l'ancienneté ou de l'usure normale, ce sera au propriétaire de le remplacer ou de le réparer.
En revanche, si le dommage a été causé par une utilisation inappropriée, un manque d'entretien ou une négligence de la part du locataire, ce sera à ce dernier de prendre en charge la réparation.
Déterminer précisément quelle a été la cause du problème est l'un des aspects qui génère le plus de conflits entre propriétaires et locataires.
Les charges et les travaux de l'immeuble incombent au propriétaire
Les charges extraordinaires approuvées par la communauté des propriétaires pour réhabiliter la façade, installer un ascenseur, renouveler la toiture de l'immeuble ou entreprendre des améliorations de l'efficacité énergétique incombent au propriétaire du logement.
Ces dépenses sont liées à la propriété du bien et ne peuvent pas être automatiquement transférées au locataire, sauf si une norme spécifique en dispose autrement.
Le propriétaire ne peut pas facturer n'importe quelle dépense au locataire
Bien que la Loi sur les Baux Urbains permette de convenir que certaines dépenses soient payées par le locataire, tout ne peut pas être répercuté sur le locataire.
Les travaux de conservation, les réparations structurelles, le remplacement d'éléments détériorés par ancienneté ou les charges extraordinaires continuent d'être la responsabilité du propriétaire.
Pour cela, avant de signer un contrat de location, il convient de revoir attentivement les clauses relatives aux dépenses, car seules celles qui respectent les exigences établies par la loi auront pleine validité.
Tableau récapitulatif : ce que paie le propriétaire et ce que paie le locataire
| Concept | Propriétaire | Locataire |
|---|---|---|
| Réparations structurelles | Oui | Non |
| Humidité due à des défauts du bâtiment | Oui | Non |
| Remplacement de la chaudière par ancienneté | Oui | Non |
| Charges extraordinaires | Oui | Non |
| Façade, toit ou ascenseur | Oui | Non |
| Communauté de propriétaires | Oui, sauf accord | Oui, si convenu |
| IBI | Oui, sauf accord | Oui, si convenu |
| Électricité | Non | Oui |
| Eau | Non | Oui |
| Gaz | Non | Oui |
| Internet | Non | Oui |
| Petites réparations pour usage ordinaire | Non | Oui |
| Dommages causés par mauvaise utilisation ou négligence | Non | Oui |
Note : La communauté de propriétaires et l'IBI ne peuvent être transférés au locataire que lorsque le contrat le stipule expressément et mentionne le montant annuel de ces dépenses.