A Cidade Desportiva do Real Madrid em Valdebebas se prepara para uma transformação que vai muito além do futebol. A modificação urbanística impulsionada para desenvolver o Madrid Innovation District permitirá incorporar aos terrenos do clube escritórios, estabelecimentos de hospedagem, comércio, instalações sanitárias, educativas e culturais, dentro de um âmbito concebido como um grande campus tecnológico e de inovação.
Segundo a documentação urbanística e a informação oficial da Prefeitura de Madrid, a Junta de Governo aprovou inicialmente no dia 30 de julho uma modificação pontual do Plano Geral de Ordenação Urbana (PGOUM) de 1997 sobre a parcela DO-190 de Valdebebas, propriedade do Real Madrid. O expediente encontra-se em informação pública e ainda deverá superar novos trâmites antes de alcançar a aprovação definitiva.
A operação eleva a edificabilidade até 532.550 metros quadrados, 172.550 a mais do que no planejamento vigente, e introduz usos distintos do desportivo. A mudança abre assim a porta a uma transformação profunda de uma parte das 120 hectares que possui o Real Madrid na zona, das quais aproximadamente 35 estão ocupadas pela sua Cidade Desportiva e outras 85 permanecem atualmente sem desenvolver.
O que significa realmente a requalificação dos terrenos do Real Madrid
A aprovação inicial não significa que o Real Madrid possa começar imediatamente a levantar hotéis, escritórios ou um hospital. O que modifica a Prefeitura são as condições urbanísticas do solo, atualmente qualificado como dotacional desportivo privado, para tornar compatíveis novos usos de equipamento e terciários com o futuro Madrid Innovation District.
O expediente deve permanecer em informação pública até finais de setembro. Posteriormente, a modificação pontual do Plano Geral terá que ser elevada ao Plenário da Prefeitura para sua aprovação provisória e depois caberá à Comunidade de Madrid conceder a aprovação definitiva.
Portanto, falar agora de um hospital ou uma universidade já decididos seria ir além do que foi aprovado. O planejamento habilita usos sanitários e educativos privados, além de escritórios, hospedagem, comércio e atividades culturais, mas os projetos concretos deverão se materializar posteriormente.
De 360.000 metros quadrados desportivos a 89.000
Uma das mudanças mais relevantes aparece ao analisar a distribuição da edificabilidade. O planejamento vigente reconhece aproximadamente 360.000 metros quadrados edificáveis para uso dotacional desportivo, enquanto que a nova ordenação reserva cerca de 89.000 metros quadrados para este uso.
O resto dos 532.550 metros quadrados previstos se distribui fundamentalmente entre 276.000 metros quadrados de equipamentos privados e 172.550 metros quadrados de usos terciários. Estes últimos permitirão fundamentalmente escritórios, além de hospedagem e comércio de proximidade, ficando excluídas as grandes superfícies comerciais.
A documentação conhecida do projeto contempla aproximadamente 100.000 metros quadrados para escritórios dentro do terciário. Nos equipamentos privados são propostos cerca de 110.000 metros quadrados de uso sanitário e uma superfície similar para uso educativo, enquanto que o espaço restante poderá ser destinado a instalações culturais e um auditório. São previsões do desenvolvimento urbanístico, não projetos individualizados definitivamente autorizados.
Um hospital privado, universidade, escritórios e hotéis: os usos que permite o plano
A combinação de usos explica por que o projeto representa uma transformação substancial em relação à situação atual. A parcela deixa de ser concebida exclusivamente em torno da atividade desportiva para se tornar um espaço onde possam conviver empresas tecnológicas, pesquisa, formação, escritórios e serviços complementares.
No âmbito sanitário, a documentação propõe a possibilidade de abrigar um hospital privado, enquanto que para o espaço educativo se contempla uma universidade privada. O terciário admite igualmente hospedagem, o que abre a porta ao desenvolvimento de hotéis ou outras fórmulas compatíveis com o planejamento.
A Câmara Municipal justifica essa mistura de usos pela necessidade de gerar um campus de inovação com dimensão suficiente para concentrar empresas, pesquisa, empreendedorismo e transferência de conhecimento. Sua proximidade ao aeroporto Adolfo Suárez Madrid-Barajas, IFEMA, o Hospital Isabel Zendal e a futura Cidade da Justiça constitui outro dos argumentos utilizados para defender a localização.
Os terrenos alcançariam um valor de 360 milhões de euros
A mudança de usos tem também uma importante consequência econômica. Um relatório de viabilidade incorporado ao processo e elaborado pela Savills estima em 360,1 milhões de euros o valor do solo resultante da nova ordenação.
A avaliação distribui aproximadamente 40,7 milhões entre o solo desportivo, 133,9 milhões no destinado a equipamentos privados e 185,5 milhões no terciário. Trata-se de uma avaliação econômica incluída no processo, não de uma receita que o Real Madrid vá receber automaticamente como consequência da modificação urbanística.
O clube poderia desenvolver os ativos diretamente, fazê-lo junto a outros investidores ou adotar outras fórmulas compatíveis com o marco urbanístico e jurídico. Por isso, também não se pode equiparar o valor estimado dos terrenos com um benefício imediato para o Real Madrid.
Mais de 200.000 metros quadrados passarão gratuitamente para a Câmara Municipal
A modificação também incorpora solo que passará ao patrimônio público. A Câmara Municipal assegura que obterá gratuitamente mais de 200.000 metros quadrados, equivalentes a mais de 20 hectares, para áreas verdes e equipamentos.
Aproximadamente 166.000 metros quadrados serão destinados a áreas verdes, permitindo continuar a Floresta Metropolitana e criar um parque linear junto ao arroio da Plata. Outros 35.000 metros quadrados ficarão reservados para um novo equipamento público vinculado à inovação e à tecnologia.
O processo conhecido acrescenta outras concessões e obrigações urbanísticas. A atuação deverá integrar o novo desenvolvimento no entorno, gerar conexões pedonais e paisagísticas e recuperar ambientalmente o entorno do arroio da Plata, além de cumprir com as obrigações derivadas do desenvolvimento urbanístico.
Um projeto que ainda tem anos de tramitação e obras pela frente
O calendário oficial confirma que a transformação de Valdebebas não será imediata. Uma vez completada a tramitação urbanística, a Câmara Municipal contempla que as obras de urbanização se desenvolvam entre 2028 e 2030.
A construção do centro tecnológico e do restante dos edifícios seria realizada progressivamente entre 2029 e 2035. A própria Câmara Municipal calcula que o investimento necessário para construir o campus tecnológico superará os 2.000 milhões de euros, embora essa estimativa deva ser entendida como uma projeção associada ao desenvolvimento completo previsto.
O Consistório sustenta além disso, baseando-se no estudo de impacto socioeconômico incorporado ao projeto, que quando o complexo alcançar sua plena capacidade poderia gerar 1.213 milhões de euros anuais de contribuição ao PIB madrilenho e 23.800 postos de trabalho em setores intensivos em conhecimento. São estimativas econômicas do projeto e dependerão de que este chegue a se desenvolver nos termos previstos.
Da Cidade Desportiva ao Distrito de Inovação de Madrid
O projeto foi apresentado publicamente sob o nome de Distrito de Inovação de Madrid e é promovido pelo Real Madrid, proprietário dos terrenos, com a colaboração da Prefeitura e da Comunidade de Madrid dentro de suas respectivas competências.
A transformação parte de uma circunstância que a Prefeitura utiliza para justificar a mudança de planejamento: das aproximadamente 120 hectares do clube em Valdebebas, 85 permanecem sem desenvolver, enquanto as outras 35 abrigam a atual Cidade Desportiva. O objetivo declarado é aproveitar essa superfície para criar um campus tecnológico conectado com o resto do bairro.
A grande diferença em relação ao cenário atual está, portanto, nos usos permitidos. Se a modificação terminar obtendo a aprovação definitiva, uma parte importante dos terrenos do Real Madrid poderá abrigar escritórios, hospedagem, instalações sanitárias e educativas, comércio, cultura e pesquisa, além de manter os usos desportivos existentes. Mas ainda há tramitação administrativa pela frente: a dia de hoje, o aprovado é o primeiro passo urbanístico que torna possível esse futuro desenvolvimento, não a autorização definitiva para construí-lo.