Mudar uma hipoteca para outro banco pode reduzir a taxa de juros ou a parcela, mas nem sempre compensa. Antes de assinar uma sub-rogação, é necessário comparar a economia total esperada com as comissões e despesas da operação e verificar se uma redução da parcela não decorre simplesmente de alongar a dívida por mais anos.
A via projetada especificamente para transferir uma hipoteca é a sub-rogação de credor.
O empréstimo não desaparece. Continua existindo, mas muda o banco que tem o direito de cobrá-lo.
Como funciona
A nova entidade apresenta uma oferta vinculativa com as condições propostas.
Depois, solicita ao banco atual o certificado de dívida pendente. A entidade de origem dispõe de sete dias corridos para entregá-lo e de quinze dias para apresentar ao cliente uma possível modificação das condições.
Se finalmente não se assina uma novação com o banco antigo, pode-se formalizar a sub-rogação perante notário.
Com ela, podem ser alterados principalmente a taxa de juros, o prazo ou ambos.
Novação ou sub-rogação
A novação consiste em renegociar com o próprio banco.
Costuma ser mais simples e normalmente envolve menos despesas, mas depende de a entidade atual aceitar as novas condições.
A sub-rogação adiciona concorrência: permite levar a hipoteca para uma entidade que oferece melhores condições.
Quais comissões podem haver
Nas hipotecas assinadas desde 16 de junho de 2019, os limites dependem do tipo de empréstimo e do momento em que a operação ocorre.
Em hipotecas variáveis, a compensação por amortização antecipada pode ficar limitada a 0,25% durante os três primeiros anos ou a 0,15% durante os cinco primeiros, conforme a opção prevista no contrato. Depois pode ficar em zero.
Quando uma sub-rogação ou novação transforma uma hipoteca variável em fixa ou em um tipo com um primeiro período fixo de pelo menos três anos, a legislação vigente limita a compensação a 0,05% durante os três primeiros anos e a zero posteriormente.
Quando realmente compensa
Não existe uma "economia mínima" universal.
A conta correta é comparar tudo o que custará a mudança com a economia de juros e outros custos durante o tempo que o cliente prevê manter a hipoteca.
Se a economia acumulada levar muitos anos para superar as despesas de sub-rogação e se prevê vender a casa antes, pode não compensar.
Também há que evitar comparar apenas parcelas mensais. Uma parcela inferior conseguida ampliando muito o prazo pode acabar aumentando os juros totais pagos.