Uma das dúvidas mais frequentes entre proprietários e inquilinos é quando pode ser recuperado um imóvel alugado. Embora muitas pessoas acreditem que o dono pode encerrar o aluguel quando desejar, a Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU) limita essa possibilidade e só permite fazê-lo em determinados casos.
Conhecer essas causas é fundamental para evitar conflitos e saber quais são os direitos e obrigações de ambas as partes.
A duração mínima do contrato protege o inquilino
A legislação espanhola estabelece que o proprietário não pode recuperar o imóvel de forma unilateral durante a duração mínima do contrato, salvo se houver uma causa legal que justifique.
Atualmente, os contratos de aluguel de residência habitual têm uma duração mínima de cinco anos quando o locador é uma pessoa física e de sete anos quando o proprietário é uma pessoa jurídica. Durante esse período, o contrato é prorrogado obrigatoriamente para o locador, desde que o inquilino cumpra com suas obrigações.
Isso significa que o proprietário não pode exigir que o locatário abandone o imóvel simplesmente porque quer vendê-lo, alugá-lo por um preço superior ou mudar de planos.
Recuperar o imóvel por necessidade do proprietário
A principal exceção prevista pela Lei de Arrendamentos Urbanos é a necessidade de ocupar o imóvel.
O proprietário pode recuperar o imóvel se precisar destiná-lo à sua residência habitual, à de seus filhos, seus pais ou seu cônjuge em caso de separação, divórcio ou nulidade matrimonial.
No entanto, a lei exige que sejam cumpridos vários requisitos. Em primeiro lugar, deve ter transcorrido pelo menos um ano desde a assinatura do contrato. Além disso, o proprietário deve comunicar essa circunstância ao inquilino com um mínimo de dois meses de antecedência, explicando o motivo pelo qual precisa recuperar o imóvel.
A necessidade deve ser real e efetiva. Se o proprietário recuperar o imóvel e finalmente não o ocupar no prazo de três meses, o antigo inquilino pode solicitar voltar ao imóvel mantendo o contrato ou reclamar uma indenização pelos prejuízos sofridos.
O proprietário também pode recuperar o imóvel quando o contrato termina
Uma vez transcorrida a duração mínima legal e as prorrogações que correspondam, o proprietário pode decidir não renovar o aluguel.
Para isso, deverá respeitar os prazos de pré-aviso estabelecidos pela lei. Atualmente, o locador deve comunicar sua decisão com quatro meses de antecedência, enquanto o inquilino dispõe de um prazo de dois meses se for ele quem deseja finalizar o contrato.
Se o proprietário não comunicar sua decisão dentro do prazo legal, o contrato poderá continuar por meio das prorrogações previstas na normativa.
A falta de pagamento do aluguel permite iniciar um despejo
Outra das causas mais habituais para recuperar uma casa alugada é o descumprimento do contrato por parte do inquilino, especialmente quando deixa de pagar o aluguel.
Nesses casos, o proprietário pode apresentar uma ação de despejo por falta de pagamento, embora não possa desalojar o locatário por seus próprios meios.
A lei proíbe ações como trocar a fechadura, cortar o fornecimento de água, luz ou gás ou impedir o acesso à casa, já que apenas um juiz pode determinar a saída do inquilino.
Outros descumprimentos que permitem resolver o contrato
Além da falta de pagamento, a Lei de Locação Urbana contempla outras situações que podem justificar a resolução do contrato.
Entre elas figuram o subarrendamento não autorizado, a realização de obras sem permissão, o desenvolvimento de atividades incômodas, perigosas ou ilícitas, assim como os danos graves causados na casa ou qualquer outro descumprimento relevante das obrigações assumidas pelo locatário.
Na maioria desses casos, será necessário recorrer igualmente aos tribunais para recuperar legalmente o imóvel.
O proprietário pode recuperar a casa porque quer vendê-la?
A resposta é não. O fato de vender a casa não extingue o contrato de aluguel.
O comprador deverá respeitar, de forma geral, os direitos do inquilino e assumir a posição do anterior proprietário enquanto o contrato permanecer vigente.
Portanto, vender o imóvel não permite expulsar o locatário antes do tempo.
Também não pode recuperá-la para aumentar o preço do aluguel
Outra dúvida muito comum é se o proprietário pode encerrar o contrato porque deseja alugar a casa por um preço mais elevado.
A resposta também é negativa. A lei não contempla essa circunstância como uma causa válida para resolver um contrato de aluguel antes que termine sua duração legal.
Somente quando expirar o contrato e as prorrogações correspondentes poderá oferecer a casa novamente nas condições econômicas que considerar apropriadas.
A residência do inquilino está protegida pela lei
Enquanto o contrato permanecer vigente, a habitação constitui o domicílio do inquilino.
Por esse motivo, o proprietário não pode entrar na habitação sem autorização, salvo em casos excepcionais previstos legalmente ou mediante resolução judicial.
Esta proteção deriva do direito fundamental à inviolabilidade do domicílio reconhecido pela Constituição.
Recuperar uma habitação e despejar não são a mesma coisa
Embora costumem se confundir, ambos os conceitos têm um significado jurídico diferente.
A recuperação da habitação por necessidade permite ao proprietário voltar a ocupar o imóvel nos casos previstos pela Lei de Arrendamentos Urbanos.
O despejo, por outro lado, é um procedimento judicial destinado a resolver o contrato quando o inquilino descumpre suas obrigações, como acontece nos casos de inadimplência do aluguel.
Conhecer essa diferença é essencial para evitar erros e compreender quais são os direitos que assistem tanto a proprietários quanto a arrendatários em cada situação.