Una de las dudas más frecuentes entre propietarios e inquilinos es cuándo puede recuperarse una vivienda alquilada. Aunque muchas personas creen que el dueño puede poner fin al alquiler cuando lo desee, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) limita esa posibilidad y solo permite hacerlo en determinados supuestos.
Conocer estas causas resulta fundamental para evitar conflictos y saber cuáles son los derechos y obligaciones de ambas partes.
La duración mínima del contrato protege al inquilino
La legislación española establece que el propietario no puede recuperar la vivienda de forma unilateral durante la duración mínima del contrato, salvo que exista una causa legal que lo justifique.
Actualmente, los contratos de alquiler de vivienda habitual tienen una duración mínima de cinco años cuando el arrendador es una persona física y de siete años cuando el propietario es una persona jurídica. Durante ese periodo, el contrato se prorroga obligatoriamente para el arrendador, siempre que el inquilino cumpla con sus obligaciones.
Esto significa que el propietario no puede exigir que el arrendatario abandone la vivienda simplemente porque quiera venderla, alquilarla por un precio superior o cambiar de planes.
Recuperar la vivienda por necesidad del propietario
La principal excepción prevista por la Ley de Arrendamientos Urbanos es la necesidad de ocupar la vivienda.
El propietario puede recuperar el inmueble si necesita destinarlo a su residencia habitual, a la de sus hijos, sus padres o su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Sin embargo, la ley exige que se cumplan varios requisitos. En primer lugar, debe haber transcurrido al menos un año desde la firma del contrato. Además, el propietario debe comunicar esta circunstancia al inquilino con un mínimo de dos meses de antelación, explicando el motivo por el que necesita recuperar la vivienda.
La necesidad debe ser real y efectiva. Si el propietario recupera el inmueble y finalmente no lo ocupa en el plazo de tres meses, el antiguo inquilino puede solicitar volver a la vivienda manteniendo el contrato o reclamar una indemnización por los perjuicios sufridos.
El propietario también puede recuperar la vivienda cuando finaliza el contrato
Una vez transcurrida la duración mínima legal y las prórrogas que correspondan, el propietario puede decidir no renovar el alquiler.
Para ello deberá respetar los plazos de preaviso establecidos por la ley. En la actualidad, el arrendador debe comunicar su decisión con cuatro meses de antelación, mientras que el inquilino dispone de un plazo de dos meses si es él quien desea finalizar el contrato.
Si el propietario no comunica su decisión dentro del plazo legal, el contrato podrá continuar mediante las prórrogas previstas en la normativa.
El impago del alquiler permite iniciar un desahucio
Otra de las causas más habituales para recuperar una vivienda alquilada es el incumplimiento del contrato por parte del inquilino, especialmente cuando deja de pagar la renta.
En estos casos, el propietario puede presentar una demanda de desahucio por falta de pago, aunque no puede desalojar al arrendatario por sus propios medios.
La ley prohíbe actuaciones como cambiar la cerradura, cortar el suministro de agua, luz o gas o impedir el acceso a la vivienda, ya que solo un juez puede acordar el lanzamiento del inquilino.
Otros incumplimientos que permiten resolver el contrato
Además del impago, la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla otras situaciones que pueden justificar la resolución del contrato.
Entre ellas figuran el subarriendo no autorizado, la realización de obras sin permiso, el desarrollo de actividades molestas, peligrosas o ilícitas, así como los daños graves ocasionados en la vivienda o cualquier otro incumplimiento relevante de las obligaciones asumidas por el arrendatario.
En la mayoría de estos supuestos será necesario acudir igualmente a los tribunales para recuperar legalmente el inmueble.
¿Puede el propietario recuperar la vivienda porque quiere venderla?
La respuesta es no. El hecho de vender la vivienda no extingue el contrato de alquiler.
El comprador deberá respetar, con carácter general, los derechos del inquilino y asumir la posición del anterior propietario mientras el contrato permanezca vigente.
Por tanto, vender el inmueble no permite expulsar al arrendatario antes de tiempo.
Tampoco puede recuperarla para subir el precio del alquiler
Otra duda muy habitual es si el propietario puede poner fin al contrato porque desea alquilar la vivienda por un precio más elevado.
La respuesta también es negativa. La ley no contempla esta circunstancia como una causa válida para resolver un contrato de alquiler antes de que finalice su duración legal.
Solo cuando expire el contrato y las prórrogas correspondientes podrá ofrecer la vivienda nuevamente en las condiciones económicas que considere oportunas.
El domicilio del inquilino está protegido por la ley
Mientras el contrato permanezca vigente, la vivienda constituye el domicilio del inquilino.
Por ese motivo, el propietario no puede entrar en la vivienda sin autorización, salvo en supuestos excepcionales previstos legalmente o mediante resolución judicial.
Esta protección deriva del derecho fundamental a la inviolabilidad del domicilio reconocido por la Constitución.
Recuperar una vivienda y desahuciar no son lo mismo
Aunque suelen confundirse, ambos conceptos tienen un significado jurídico diferente.
La recuperación de la vivienda por necesidad permite al propietario volver a ocupar el inmueble en los supuestos previstos por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El desahucio, en cambio, es un procedimiento judicial destinado a resolver el contrato cuando el inquilino incumple sus obligaciones, como sucede en los casos de impago del alquiler.
Conocer esta diferencia resulta esencial para evitar errores y comprender cuáles son los derechos que asisten tanto a propietarios como a arrendatarios en cada situación.