Una de les dubtes més freqüents entre propietaris i inquilins és quan es pot recuperar un habitatge llogat. Encara que moltes persones creuen que el propietari pot posar fi al lloguer quan ho desitgi, la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) limita aquesta possibilitat i només permet fer-ho en determinats supòsits.
Conèixer aquestes causes resulta fonamental per evitar conflictes i saber quins són els drets i obligacions de les dues parts.
La durada mínima del contracte protegeix l'inquilí
La legislació espanyola estableix que el propietari no pot recuperar l'habitatge de forma unilateral durant la durada mínima del contracte, llevat que existeixi una causa legal que ho justifiqui.
Actualment, els contractes de lloguer d'habitatge habitual tenen una durada mínima de cinc anys quan l'arrendador és una persona física i de set anys quan el propietari és una persona jurídica. Durant aquest període, el contracte es prorroga obligatòriament per a l'arrendador, sempre que l'inquilí compleixi amb les seves obligacions.
Això significa que el propietari no pot exigir que l'arrendatari abandoni l'habitatge simplement perquè vulgui vendre'l, llogar-lo per un preu superior o canviar de plans.
Recuperar l'habitatge per necessitat del propietari
La principal excepció prevista per la Llei d'Arrendaments Urbans és la necessitat d'ocupar l'habitatge.
El propietari pot recuperar l'immoble si necessita destinar-lo a la seva residència habitual, a la de els seus fills, els seus pares o el seu cònjuge en cas de separació, divorci o nul·litat matrimonial.
Tanmateix, la llei exigeix que es compleixin diversos requisits. En primer lloc, ha de haver transcorregut almenys un any des de la signatura del contracte. A més, el propietari ha de comunicar aquesta circumstància a l'inquilí amb un mínim de dos mesos d'antelació, explicant el motiu pel qual necessita recuperar l'habitatge.
La necessitat ha de ser real i efectiva. Si el propietari recupera l'immoble i finalment no l'ocupa en el termini de tres mesos, l'antic inquilí pot sol·licitar tornar a l'habitatge mantenint el contracte o reclamar una indemnització pels perjudicis patits.
El propietari també pot recuperar l'habitatge quan finalitza el contracte
Una vegada transcorreguda la durada mínima legal i les pròrrogues que corresponguin, el propietari pot decidir no renovar el lloguer.
Per a això haurà de respectar els terminis de preavís establerts per la llei. Actualment, l'arrendador ha de comunicar la seva decisió amb quatre mesos d'antelació, mentre que l'inquilí disposa d'un termini de dos mesos si és ell qui desitja finalitzar el contracte.
Si el propietari no comunica la seva decisió dins del termini legal, el contracte podrà continuar mitjançant les pròrrogues previstes en la normativa.
El impagament de lloguer permet iniciar un desnonament
Una altra de les causes més habituals per recuperar un habitatge llogat és el incompliment del contracte per part de l'inquilí, especialment quan deixa de pagar la renda.
En aquests casos, el propietari pot presentar una demanda de desnonament per falta de pagament, tot i que no pot desallotjar l'arrendatari pels seus propis mitjans.
La llei prohibeix actuacions com canviar la tanca, tallar el subministrament d'aigua, llum o gas o impedir l'accés a l'habitatge, ja que només un jutge pot acordar el llançament de l'inquilí.
Altres incompliments que permeten resoldre el contracte
A més de l'impagament, la Llei d'Arrendaments Urbans contempla altres situacions que poden justificar la resolució del contracte.
Entre elles figuren el subarrendament no autoritzat, la realització d'obres sense permís, el desenvolupament d'activitats molestes, perilloses o il·legals, així com els danys greus ocasionats en l'habitatge o qualsevol altre incompliment rellevant de les obligacions assumides per l'arrendatari.
En la majoria d'aquests supòsits serà necessari acudir igualment als tribunals per recuperar legalment l'immoble.
Pot el propietari recuperar l'habitatge perquè vol vendre'l?
La resposta és no. El fet de vendre l'habitatge no extingeix el contracte de lloguer.
El comprador haurà de respectar, amb caràcter general, els drets de l'inquilí i assumir la posició de l'anterior propietari mentre el contracte romangui vigent.
Per tant, vendre l'immoble no permet expulsar l'arrendatari abans de temps.
Tampoc pot recuperar-la per pujar el preu del lloguer
Una altra dubte molt habitual és si el propietari pot posar fi al contracte perquè desitja llogar l'habitatge per un preu més elevat.
La resposta també és negativa. La llei no contempla aquesta circumstància com una causa vàlida per resoldre un contracte de lloguer abans que finalitzi la seva durada legal.
Només quan expiri el contracte i les pròrrogues corresponents podrà oferir l'habitatge novament en les condicions econòmiques que consideri oportunes.
El domicili de l'inquilí està protegit per la llei
Mentre el contracte romangui vigent, l'habitatge constitueix el domicili de l'inquilí.
Per aquest motiu, el propietari no pot entrar a l'habitatge sense autorització, excepte en supòsits excepcionals previstos legalment o mitjançant resolució judicial.
Aquesta protecció deriva del dret fonamental a la inviolabilitat del domicili reconegut per la Constitució.
Recuperar un habitatge i desnonar no són el mateix
Encara que solen confondre's, ambdós conceptes tenen un significat jurídic diferent.
La recuperació de l'habitatge per necessitat permet al propietari tornar a ocupar l'immoble en els supòsits previstos per la Llei d'Arrendaments Urbans.
El desnonament, en canvi, és un procediment judicial destinat a resoldre el contracte quan l'inquilí incompleix les seves obligacions, com succeeix en els casos d'impagament del lloguer.
Conèixer aquesta diferència resulta essencial per evitar errors i comprendre quins són els drets que assisteixen tant a propietaris com a arrendataris en cada situació.