La Ciudad Deportiva del Real Madrid en Valdebebas se prepara para una transformación que va mucho más allá del fútbol. La modificación urbanística impulsada para desarrollar el Madrid Innovation District permitirá incorporar a los terrenos del club oficinas, establecimientos de hospedaje, comercio, instalaciones sanitarias, educativas y culturales, dentro de un ámbito concebido como un gran campus tecnológico y de innovación.
Según la documentación urbanística y la información oficial del Ayuntamiento de Madrid, la Junta de Gobierno aprobó inicialmente el pasado 30 de julio una modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana (PGOUM) de 1997 sobre la parcela DO-190 de Valdebebas, propiedad del Real Madrid. El expediente se encuentra en información pública y todavía deberá superar nuevos trámites antes de alcanzar la aprobación definitiva.
La operación eleva la edificabilidad hasta 532.550 metros cuadrados, 172.550 más que en el planeamiento vigente, e introduce usos distintos al deportivo. El cambio abre así la puerta a una transformación profunda de una parte de las 120 hectáreas que posee el Real Madrid en la zona, de las cuales aproximadamente 35 están ocupadas por su Ciudad Deportiva y otras 85 permanecen actualmente sin desarrollar.
Qué significa realmente la recalificación de los terrenos del Real Madrid
La aprobación inicial no significa que el Real Madrid pueda comenzar inmediatamente a levantar hoteles, oficinas o un hospital. Lo que modifica el Ayuntamiento son las condiciones urbanísticas del suelo, actualmente calificado como dotacional deportivo privado, para hacer compatibles nuevos usos de equipamiento y terciarios con el futuro Madrid Innovation District.
El expediente debe permanecer en información pública hasta finales de septiembre. Posteriormente, la modificación puntual del Plan General tendrá que elevarse al Pleno del Ayuntamiento para su aprobación provisional y después corresponderá a la Comunidad de Madrid otorgar la aprobación definitiva.
Por tanto, hablar ahora de un hospital o una universidad ya decididos sería ir más allá de lo aprobado. El planeamiento habilita usos sanitarios y educativos privados, además de oficinas, hospedaje, comercio y actividades culturales, pero los proyectos concretos deberán materializarse posteriormente.
De 360.000 metros cuadrados deportivos a 89.000
Uno de los cambios más relevantes aparece al analizar la distribución de la edificabilidad. El planeamiento vigente reconoce aproximadamente 360.000 metros cuadrados edificables para uso dotacional deportivo, mientras que la nueva ordenación reserva alrededor de 89.000 metros cuadrados para este uso.
El resto de los 532.550 metros cuadrados previstos se distribuye fundamentalmente entre 276.000 metros cuadrados de equipamientos privados y 172.550 metros cuadrados de usos terciarios. Estos últimos permitirán fundamentalmente oficinas, además de hospedaje y comercio de proximidad, quedando excluidas las grandes superficies comerciales.
La documentación conocida del proyecto contempla aproximadamente 100.000 metros cuadrados para oficinas dentro del terciario. En los equipamientos privados se plantean alrededor de 110.000 metros cuadrados de uso sanitario y una superficie similar para uso educativo, mientras que el espacio restante podrá destinarse a instalaciones culturales y un auditorio. Son previsiones del desarrollo urbanístico, no proyectos individualizados definitivamente autorizados.
Un hospital privado, universidad, oficinas y hoteles: los usos que permite el plan
La combinación de usos explica por qué el proyecto representa una transformación sustancial respecto a la situación actual. La parcela deja de estar concebida exclusivamente alrededor de la actividad deportiva para convertirse en un espacio donde puedan convivir empresas tecnológicas, investigación, formación, oficinas y servicios complementarios.
En el ámbito sanitario, la documentación plantea la posibilidad de albergar un hospital privado, mientras que para el espacio educativo se contempla una universidad privada. El terciario admite igualmente hospedaje, lo que abre la puerta al desarrollo de hoteles u otras fórmulas compatibles con el planeamiento.
El Ayuntamiento justifica esta mezcla de usos por la necesidad de generar un campus de innovación con suficiente dimensión para concentrar empresas, investigación, emprendimiento y transferencia de conocimiento. Su proximidad al aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas, IFEMA, el Hospital Isabel Zendal y la futura Ciudad de la Justicia constituye otro de los argumentos utilizados para defender la ubicación.
Los terrenos alcanzarían un valor de 360 millones de euros
El cambio de usos tiene además una importante consecuencia económica. Un informe de viabilidad incorporado al expediente y elaborado por Savills estima en 360,1 millones de euros el valor del suelo resultante de la nueva ordenación.
La valoración distribuye aproximadamente 40,7 millones entre el suelo deportivo, 133,9 millones en el destinado a equipamientos privados y 185,5 millones en el terciario. Se trata de una valoración económica incluida en el expediente, no de un ingreso que el Real Madrid vaya a recibir automáticamente como consecuencia de la modificación urbanística.
El club podría desarrollar los activos directamente, hacerlo junto a otros inversores o adoptar otras fórmulas compatibles con el marco urbanístico y jurídico. Por eso tampoco puede equipararse el valor estimado de los terrenos con un beneficio inmediato para el Real Madrid.
Más de 200.000 metros cuadrados pasarán gratuitamente al Ayuntamiento
La modificación también incorpora suelo que pasará al patrimonio público. El Ayuntamiento asegura que obtendrá gratuitamente más de 200.000 metros cuadrados, equivalentes a más de 20 hectáreas, para zonas verdes y equipamientos.
Aproximadamente 166.000 metros cuadrados se destinarán a zonas verdes, permitiendo continuar el Bosque Metropolitano y crear un parque lineal junto al arroyo de la Plata. Otros 35.000 metros cuadrados quedarán reservados para un nuevo equipamiento público vinculado con la innovación y la tecnología.
El expediente conocido añade otras cesiones y obligaciones urbanísticas. La actuación deberá integrar el nuevo desarrollo en el entorno, generar conexiones peatonales y paisajísticas y recuperar ambientalmente el entorno del arroyo de la Plata, además de cumplir con las obligaciones derivadas del desarrollo urbanístico.
Un proyecto que todavía tiene años de tramitación y obras por delante
El calendario oficial confirma que la transformación de Valdebebas no será inmediata. Una vez completada la tramitación urbanística, el Ayuntamiento contempla que las obras de urbanización se desarrollen entre 2028 y 2030.
La construcción del centro tecnológico y del resto de edificios se realizaría progresivamente entre 2029 y 2035. El propio Ayuntamiento calcula que la inversión necesaria para construir el campus tecnológico superará los 2.000 millones de euros, aunque esa estimación debe entenderse como una proyección asociada al desarrollo completo previsto.
El Consistorio sostiene además, basándose en el estudio de impacto socioeconómico incorporado al proyecto, que cuando el complejo alcance su plena capacidad podría generar 1.213 millones de euros anuales de aportación al PIB madrileño y 23.800 puestos de trabajo en sectores intensivos en conocimiento. Son estimaciones económicas del proyecto y dependerán de que este llegue a desarrollarse en los términos previstos.