El valor de la vivienda en los municipios del litoral español, dejando fuera las capitales de provincia, repuntó un 13,5% interanual en el primer trimestre de 2026, hasta alcanzar los 1.992 euros por metro cuadrado. Este encarecimiento sitúa el esfuerzo de compra en el 40% de la renta disponible del hogar medio y empieza a revelar signos de fatiga en la demanda, de acuerdo con el informe “Vivienda en Costa 2026” elaborado por Tinsa by Accumin.
“El mercado residencial en costa, fuertemente dominado por las dinámicas del segmento vacacional, combina un crecimiento de los precios intenso con una demanda robusta que comienza a mostrar señales de agotamiento, revelando la escasez de oferta como factor principal que sostiene los tensionamientos en precio y dificulta cada vez más el acceso a la vivienda para el salario local medio”, ha apuntado la directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, Cristina Arias.
Subidas más fuertes en islas y Mediterráneo
Por áreas, los mayores avances de precio se dieron en los archipiélagos balear y canario, con un alza del 14,1%, y en la Costa Mediterránea, donde el incremento fue del 13,9%. A continuación se situaron la Costa Norte y el litoral atlántico andaluz, ambos con un crecimiento nominal del 11,7%.
Si se compara con los máximos de la burbuja inmobiliaria de 2007, el estudio señala que el precio en el litoral permanece un 30% por debajo en términos reales. No obstante, en términos nominales, cerca de cien municipios, localizados sobre todo en Baleares, Canarias, Alicante, Málaga, Cádiz y Pontevedra, ya han rebasado las cotas alcanzadas en aquel ciclo.
Esfuerzo hipotecario al alza y acceso más difícil
El esfuerzo financiero exigido para afrontar el primer año de hipoteca supera la recomendación del 35% y se sitúa en niveles de fuerte tensión en determinados tramos. Destacan Baleares, con un 59%, Málaga, con un 57%, y Alicante, con un 46%. En el extremo opuesto, los registros más contenidos se observan principalmente en segmentos de la Costa Norte, así como en Murcia, Valencia, Castellón y Almería.
“El litoral español crece de manera cada vez más desigual. Mientras el esfuerzo de compra del conjunto nacional se mantiene próximo al equilibrio, el acceso a la vivienda alcanza niveles de tensionamiento elevado en costa, y críticos en varios tramos, donde la fusión entre los productos de primera y segunda residencia prioriza la mayor rentabilidad ofrecida por el segmento vacacional”, ha explicado Arias.
Asimismo, la responsable del Servicio de Estudios advierte de que la convergencia de usos entre vivienda habitual y de descanso está desplazando al producto tradicional. Según ha destacado, “la compatibilización de la vivienda habitual con el uso vacacional se mantiene, un año más, como el principal reto del litoral español”.
Segunda residencia: precios altos y margen de subida
En el nicho específico de segunda residencia, la red técnica de la tasadora estima un precio medio de 3.150 euros por metro cuadrado, un 11,6% por encima de la media nacional. En el 77% de los tramos estudiados, los expertos consideran que aún existe recorrido al alza, mientras que en el 23% restante detectan síntomas de estabilización o de haber alcanzado el techo.
“Ninguna zona reduce su actividad con respecto al año previo, pero aumenta el número de zonas que perciben señales de agotamiento y que señalan que el precio de la vivienda vacacional podría estar cerca de tocar techo”, ha indicado al respecto la analista senior del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, Andrea de la Hoz.
Operaciones, compradores extranjeros y nueva construcción
En lo referente al mercado de compraventas, los municipios costeros registraron 204.089 operaciones en 2025, lo que supone un avance interanual del 1,7%. Las adquisiciones por parte de extranjeros se moderaron un 3% en el agregado, aunque crecieron en la costa atlántica andaluza, con un 11,4% más, y en la Costa Norte, con un aumento del 10,9%.
En el lado de la oferta, la concesión de visados de obra nueva en el litoral aumentó un 21,7% interanual, hasta las 29.101 licencias. El impulso fue especialmente intenso en las Islas, donde se incrementaron un 39%, y en la Andalucía Atlántica, con un 23% más. Mijas (1.670), Estepona (1.278) y Gijón (854) lideraron el número de permisos otorgados.
“A pesar de que la actividad promotora se concentra en los litorales donde el acceso a la vivienda resulta más crítico, sigue orientada mayoritariamente al segmento vacacional, más rentable que los ajustados márgenes proporcionados por el segmento de vivienda habitual, sin corregir el desequilibrio en el acceso”, ha concluido Cristina Arias.