El ajuste llega con una paradoja incómoda para los compradores: se venden menos viviendas, pero los precios siguen al alza. El metro cuadrado subió un 5,4%, hasta los 1.977 euros, y el importe medio de las hipotecas aumentó un 6,3%, hasta los 175.904 euros.
La vivienda se enfría: caen las compras y la hipoteca apenas se mueve
El mercado de la vivienda empieza a mostrar síntomas claros de fatiga. Después de meses de tensión por los precios, escasez de oferta y dificultades de acceso a la financiación, los datos de los notarios confirman un nuevo frenazo: en febrero se firmaron 55.228 compraventas de vivienda, un 7,7% menos que en el mismo mes del año anterior.
La caída no llega aislada. Las compraventas ya habían bajado en octubre y noviembre, cerraron el año con descensos moderados y se desplomaron con más fuerza en enero, con una bajada del 11,4%.
Febrero confirma que el mercado entra en una fase menos expansiva: menos operaciones, más cautela y una demanda cada vez más filtrada por renta, ahorro previo y capacidad de endeudamiento.
El dato más relevante no es solo que se vendan menos casas. Es que el precio sigue subiendo. La vivienda se encareció un 5,4% interanual en febrero y el metro cuadrado se situó en 1.977 euros. Es decir: el mercado pierde volumen, pero no corrige de forma generalizada los precios.
La hipoteca no tira: solo sube un 0,2%
La otra gran señal de debilidad está en la hipoteca. Los préstamos para adquisición de vivienda apenas crecieron un 0,2% interanual en febrero, hasta las 30.109 operaciones. Es una subida mínima, casi plana, que contrasta con el aumento del precio medio de los inmuebles y con el mayor importe que necesitan financiar los compradores.
El importe medio de las hipotecas alcanzó los 175.904 euros, un 6,3% más que un año antes. Según la estadística notarial, esa financiación cubrió de media el 72,4% del precio de cada operación. Además, el 54,5% de las compras de vivienda se financiaron mediante préstamo hipotecario, algo más de la mitad del total.
La fotografía es clara: hay menos compraventas, las hipotecas apenas avanzan, pero quien compra necesita endeudarse más. La vivienda no baja lo suficiente como para aliviar el acceso y la financiación no crece con fuerza como para compensar el encarecimiento acumulado.
Menos operaciones, pero precios todavía al alza
El frenazo de las ventas no está provocando una caída generalizada de precios. La explicación está en el desequilibrio clásico del mercado español: falta oferta donde más demanda hay. En las zonas tensionadas, la escasez de vivienda disponible sigue empujando los precios incluso cuando se reducen las operaciones.
Por tipo de inmueble, los pisos fueron los más castigados en número de compraventas. Las operaciones sobre pisos cayeron un 9,4%, hasta las 41.407 unidades. En cambio, las viviendas unifamiliares resistieron mejor, con una bajada del 2,3%, hasta las 13.821 operaciones.
En precios ocurre lo contrario: los pisos se encarecieron más que las casas. El precio del metro cuadrado en pisos subió un 7,7%, hasta los 2.292 euros, mientras que las unifamiliares aumentaron un 2,6%, hasta los 1.458 euros por metro cuadrado.
Canarias, Navarra y Baleares lideran la caída de compraventas
La caída de la compraventa de viviendas se extendió a buena parte del país. Según los datos de los notarios, las operaciones bajaron en 14 comunidades autónomas y solo crecieron en tres. Los mayores descensos se registraron en Canarias, con una caída del 21%; Navarra, con un 19,2%; y Baleares, con un 18,6%.
También bajaron las operaciones en Aragón, con un retroceso del 6,4%, y en la Comunidad de Madrid, donde la compraventa cedió un 6%. En el lado contrario, solo tres comunidades registraron aumentos: Castilla-La Mancha, con un 14%; Cantabria, con un 6,5%; y La Rioja, con un 1,3%.
El mapa deja una lectura de fondo: el enfriamiento ya no se limita a un territorio concreto. El ajuste se está extendiendo a la mayoría de comunidades, aunque con intensidades muy diferentes.
La vivienda sigue subiendo en 12 comunidades
Pese al descenso de las ventas, el precio de la vivienda subió en 12 comunidades autónomas. Las mayores alzas se registraron en Cantabria, con un incremento del 18,3%, y en la Comunidad Valenciana, con un 17,4%.
En cambio, cinco comunidades registraron caídas de precios. Los descensos más pronunciados se dieron en Navarra, con una bajada del 13,7%, y Extremadura, con un retroceso del 3,5%. RTVE destaca que es la primera vez desde agosto de 2024 que los precios caen simultáneamente en cinco comunidades autónomas.
Ese dato es importante porque puede anticipar un cambio de fase: no necesariamente un desplome del mercado, pero sí una mayor fragmentación. Habrá zonas donde los precios sigan resistiendo por falta de oferta y otras donde el comprador empiece a tener más margen.
Qué significa para quien quiere comprar casa
Para quien quiere comprar vivienda, el mensaje es incómodo: el mercado se enfría, pero no se abarata de forma clara. Hay menos operaciones, sí, pero el precio medio sigue subiendo y las hipotecas son cada vez más elevadas.
Eso significa que la barrera de entrada continúa siendo alta. El comprador necesita más ahorro, más estabilidad de ingresos y mayor capacidad para asumir una hipoteca de importe superior. La caída de las compraventas no implica automáticamente una oportunidad inmediata si los precios no corrigen.
La clave estará en los próximos meses: si las operaciones siguen bajando y las hipotecas no repuntan, el mercado podría entrar en una fase de mayor presión sobre los vendedores. Pero, mientras la oferta siga siendo escasa en las grandes ciudades y zonas tensionadas, el ajuste de precios puede ser limitado.
El mercado de la vivienda entra en una fase menos expansiva
Los datos de febrero apuntan a una nueva etapa para la vivienda en España. Se acabó, al menos de momento, la fase de crecimiento fuerte de compraventas. El mercado entra en un terreno más lento, más selectivo y más difícil para los hogares con menor ahorro.
No hay una corrección generalizada de precios, pero sí una señal clara de agotamiento: se venden menos casas, las hipotecas apenas crecen y el esfuerzo financiero para comprar sigue aumentando.