El reciente proyecto del Real Decreto sobre inundabilidad, que está enfocado en proteger vidas y bienes frente a inundaciones, es una obligación de primer orden para cualquier administración pública responsable. El sector promotor comparte esa urgencia y llevamos meses dispuestos a colaborar en cualquier iniciativa que mejore la seguridad de las personas y de los bienes. Lo que no podemos compartir es que una norma apele a esa finalidad para introducir restricciones urbanísticas de un alcance que no resiste ni el análisis técnico ni el jurídico.
El texto acumula restricciones sin justificar suficientemente qué mejora real de seguridad aporta cada una de ellas. La regulación vigente ya establecía un catálogo muy detallado de usos prohibidos y condicionados, y el proyecto no evalúa si ese marco ha fallado ni en qué medida lo ha hecho. No cuantifica la reducción de riesgo esperada de cada nueva medida y no examina si existen soluciones igualmente seguras y menos restrictivas.
El impacto sobre la vivienda es directo e inmediato. El proyecto de Real Decreto sobre inundabilidad podría impedir la construcción de miles de viviendas previstas por el planeamiento vigente, en un momento en que la escasez residencial es el principal problema social y económico del país. Y no solo hablamos de obra nueva, sino de que las restricciones pueden dificultar también la renovación necesaria del parque edificado existente, e incluso cuando su rehabilitación o adaptación permitiría de forma efectiva mejorar la seguridad de los edificios.
La prohibición de construcción bajo rasante merece atención también especial, puesto que opera de forma casi absoluta, sin distinción de calado, velocidad ni solución técnica, incluso en zonas de probabilidad de inundación muy baja. Casi todos los municipios exigen dotaciones mínimas de aparcamiento por vivienda. Si el promotor no puede construir bajo rasante y tampoco puede trasladar los garajes a superficie sin comprometer ocupación, altura y edificabilidad, el resultado no es un sobrecoste, es la inviabilidad total de la promoción. Este real decreto entraría en contradicción directa con las normativas urbanísticas municipales, y esa contradicción no tiene solución posible dentro del propio proyecto.
Además, la cartografía puede suponer un problema serio, ya que los mapas de inundabilidad son en ocasiones incompletos o no están del todo definidos. No siempre reflejan las obras de protección existentes ni la realidad actual del terreno. Una delimitación incorrecta puede imponer restricciones que no corresponden al riesgo real, y el proyecto no ofrece al propietario o promotor un cauce claro para discutir esa delimitación con estudios técnicos de mayor detalle y precisión propios.
A todo ello se suman nuevas cargas administrativas sobre licencias, financiación y operaciones inmobiliarias. Requisitos registrales, declaraciones, comunicaciones e informes adicionales que se acumulan a los trámites ya existentes y prolongan aún más una tramitación que ya sufre retrasos estructurales muy significativos.
El punto más grave es el que afecta a los ayuntamientos. El proyecto establece que, si un municipio no adapta su planeamiento en cinco años, el organismo de cuenca informará de forma desfavorable cualquier acto de desarrollo del planeamiento, en todo el municipio, no solo en las zonas inundables. Muchos ayuntamientos carecen de la capacidad técnica necesaria para acometer esa adaptación en plazo y sin financiación ni asistencia. Merece también atención el hecho de que el proyecto mantenga el 30 de diciembre de 2016 como fecha de referencia para distinguir los suelos ya urbanizados, lo que puede generar diferencias de trato injustificadas respecto de los urbanizados con posterioridad conforme a la normativa vigente.
Por todo ello planteamos una propuesta concreta: la creación de una comisión entre el MITECO, el MIVAU, las comunidades autónomas, la FEMP y las asociaciones de promotores para elaborar una regulación que compatibilice de verdad la seguridad, la normativa urbanística municipal y la viabilidad de las promociones.
España necesita construir más vivienda y necesita hacerlo con seguridad. Ambos objetivos son compatibles. Pero alcanzarlos juntos exige rigor, coordinación y una norma que haya evaluado sus efectos reales antes de aprobarse y que responda las preguntas que este proyecto deja sin responder.
sobre la firma:
Carolina Rosa es presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA)