Comprar una vivienda de 200.000 euros en 2026 requiere tener bastante más de 40.000 euros en el banco. Esa cantidad cubriría la entrada si la entidad concede una hipoteca equivalente al 80% del valor de tasación, pero el comprador todavía tendrá que afrontar los impuestos de la compraventa y otros gastos asociados a la operación. La factura, además, cambia dependiendo de si se adquiere una vivienda nueva o de segunda mano.
Las entidades vinculan la cantidad que están dispuestas a prestar al valor de tasación del inmueble y normalmente financian hasta un máximo del 80% de ese valor. Para una vivienda valorada y comprada por 200.000 euros, esto supondría una hipoteca de 160.000 euros y obligaría al comprador a aportar los 40.000 restantes.
Sin embargo, esos 40.000 euros no incluyen los impuestos. Una vivienda nueva tributa con carácter general al 10% de IVA, mientras que una vivienda usada está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo pago corresponde a la Hacienda de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble.
La entrada: 40.000 euros si el banco financia el 80%
El primer cálculo parte de cuánto dinero presta el banco. Si la entidad concede el 80% de financiación, para comprar una vivienda de 200.000 euros serían necesarios 160.000 euros de hipoteca.
Los otros 40.000 euros tendría que aportarlos el comprador. Se trata del 20% del precio que queda fuera de la financiación y constituye, en un escenario habitual, la principal barrera de entrada para acceder a una vivienda.
No obstante, el 80% no es un derecho del cliente ni una cantidad que todos los bancos estén obligados a conceder. La financiación dependerá de la tasación, los ingresos, la estabilidad laboral, el endeudamiento y el análisis de solvencia que realice cada entidad.
Una vivienda nueva de 200.000 euros suma 20.000 euros de IVA
La diferencia entre vivienda nueva y usada aparece principalmente en los impuestos. Cuando se trata de una primera entrega adquirida al promotor, la vivienda nueva está sujeta con carácter general a un IVA del 10%.
En una casa de 200.000 euros, esto significa pagar 20.000 euros solamente de IVA. Por tanto, la entrada de 40.000 euros y el IVA ya elevarían las necesidades de efectivo hasta los 60.000 euros.
A esa cantidad hay que añadir el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) correspondiente a la compraventa, cuyo tipo depende de la comunidad autónoma, además de otros posibles costes asociados a la operación. Por ello, no existe una única cantidad de ahorro válida para toda España.
Cuánto cambia el cálculo si la vivienda es de segunda mano
La vivienda usada tiene una fiscalidad diferente. En lugar de pagar el IVA propio de una vivienda nueva, el comprador debe afrontar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP).
El porcentaje no es igual en toda España porque se trata de un impuesto cedido a las comunidades autónomas. También pueden existir tipos reducidos y beneficios fiscales atendiendo a circunstancias como la edad del comprador, la adquisición de vivienda habitual, discapacidad o familia numerosa, dependiendo de la regulación autonómica.
Por ejemplo, un ITP del 6% supondría 12.000 euros para una vivienda de 200.000 euros. Sumados a los 40.000 euros de entrada, el comprador necesitaría al menos 52.000 euros antes de incorporar el resto de costes. Si el tipo aplicable fuera superior, la cantidad necesaria aumentaría.
Cuánto ahorro exige una vivienda de 200.000 euros
| Concepto | Vivienda nueva | Vivienda usada |
|---|---|---|
| Precio de la vivienda | 200.000 € | 200.000 € |
| Hipoteca estimada (80%) | 160.000 € | 160.000 € |
| Entrada (20%) | 40.000 € | 40.000 € |
| Impuesto principal | IVA: 20.000 € (10%) | ITP: depende de la comunidad autónoma |
| Ahorro mínimo antes de otros gastos | 60.000 € + AJD y otros gastos | 40.000 € + ITP y otros gastos |
Qué gastos de la hipoteca ya no tiene que pagar el comprador
Conviene diferenciar los gastos de comprar la vivienda de los gastos de constituir la hipoteca. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el reparto de estos últimos cambió significativamente.
El comprador debe asumir la tasación del inmueble y, si la solicita, la copia de la escritura del préstamo. El banco, en cambio, paga los gastos de gestoría, los aranceles notariales correspondientes a la escritura del préstamo, la inscripción de la garantía en el Registro y los impuestos asociados a la constitución de la hipoteca.
Esto no significa que el banco pague los gastos derivados de comprar la casa. Esta distribución se refiere a la formalización del préstamo hipotecario y no a la compraventa.
No todos los compradores necesitan exactamente el mismo ahorro
La conocida recomendación de disponer aproximadamente del 30% del precio de la vivienda puede servir como orientación inicial, pero no proporciona una cifra exacta. Para una vivienda nueva de 200.000 euros, solamente la entrada y el IVA ya alcanzan ese 30%: 60.000 euros.
En una vivienda usada, el resultado dependerá especialmente del ITP de la comunidad autónoma y de las posibles bonificaciones. También influirá la financiación: un banco que conceda más del 80% reduce el dinero necesario para la entrada, mientras que una financiación inferior obliga a aportar más ahorro.
Además, el valor de tasación tiene especial importancia. La cuantía del préstamo está directamente vinculada a esa valoración, por lo que el precio anunciado de una vivienda no basta por sí solo para saber cuánto concederá finalmente el banco.