El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha instado a las comunidades autónomas a que sigan la senda marcada por los registradores de la propiedad y aceleren las verificaciones sobre los alquileres de temporada, después de la sentencia del Tribunal Supremo que ha tumbado el registro estatal único de arrendamientos de corta duración al entender que el Estado no tiene competencias para ello.
El alto tribunal ha dejado sin efecto esta medida, prevista en el Real Decreto 1312/2024 de 23 de diciembre, al considerar que “se superpone a los registros autonómicos existentes con respecto a la inscripción de inmuebles destinados a arrendamientos turísticos”.
Fuentes del Ministerio de Vivienda señalan que, con esta resolución, el Supremo sitúa en manos de las comunidades autónomas la gestión de los registros de alojamientos turísticos y de temporada y que, por tanto, corresponde a estas administraciones “velar por el cumplimiento de la norma”, evitando que se repita lo que “ha estado pasando” en territorios como Andalucía y que “baste una declaración responsable para inscribir un piso turístico y que luego nadie compruebe si se cumple la norma”.
Al mismo tiempo, el departamento celebra que el Supremo haya respaldado la ventanilla única digital promovida por el Gobierno para “acabar con el fraude en los alquileres turísticos y de temporada”, una herramienta que “facilita la retirada de los alojamientos que incumplen la normativa”.
La ventanilla única digital y la lucha contra el fraude
El Ministerio de Vivienda subraya que se trata de una “buena medida” que, desde su entrada en vigor el 1 de julio de 2025, ha permitido detectar más de 111.000 contratos de alquiler irregulares, en su mayoría vinculados al uso turístico.
En este sentido, destaca que, gracias a la actuación del Ministerio y a la cooperación con las plataformas 'on line', estos alojamientos han dejado de comercializarse.
Desde la puesta en marcha del sistema se han registrado más de 340.000 viviendas, de las que 258.000 corresponden a pisos turísticos y 83.000 a alquileres de temporada.
El Ministerio recuerda, además, que la expansión “descontrolada de pisos turísticos colisiona de forma directa con el derecho a la vivienda”, especialmente cuando se trata de alojamientos ilegales.
Por ello afirma que está “explotando al máximo” sus competencias para retirar este tipo de ofertas del mercado, si bien insiste en que son las comunidades autónomas y los ayuntamientos quienes deben inspeccionar las viviendas, clausurarlas cuando proceda y adoptar medidas para que regresen al parque residencial.
Este reglamento se ajusta a la normativa comunitaria que desarrolla el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, que impone a los Estados miembros la obligación de articular un sistema de información sobre alquileres de corta duración mediante un registro y la asignación de un número de identificación para este tipo de arrendamientos.
El Supremo tumba el registro único pero avala la ventanilla única
El Supremo ha estimado parcialmente el recurso promovido por la Generalitat Valenciana, anulando únicamente los artículos que daban vida a dicho registro, pero manteniendo en vigor las disposiciones relativas a la ventanilla única digital, las obligaciones de remisión de datos por parte de las plataformas en línea y la cesión de información con fines estadísticos.
Para ello, ha examinado distintos títulos competenciales y concluye que el nuevo registro carece de cobertura en todos ellos, según el fallo: legislación civil y ordenación de los registros e instrumentos públicos (artículo 149.1.18 de la Constitución Española), condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales (artículo 149.1.1), bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica (artículo 149.1.13) y estadísticas para fines estatales (artículo 149.1.31).
A juicio del Supremo, en este punto se trata de un procedimiento de registro único relativo a inmuebles, o partes de estos, sin que el título competencial del artículo 149.1.8 de la Constitución Española (sobre ordenación de los registros públicos) resulte “idóneo” para amparar un procedimiento y una inscripción de estas características.
También descarta que pueda apoyarse en el título “Bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica” (art. 149.1.13), ya que entiende que la regulación va más allá de unas simples “bases” o “medidas de coordinación”, configurando una regulación cerrada de un registro estatal que se solapa con los registros autonómicos ya existentes.
Por el contrario, la sentencia sí reconoce la competencia del Estado para diseñar la ventanilla única digital, coordinar las distintas ventanillas, exigir la transmisión de datos por parte de las plataformas en línea y recabar información con fines estadísticos, apoyándose en sus competencias de “coordinación de la planificación general de la actividad económica (art. 149.1.13) y “estadística para fines estatales” (art. 149.1 31).
El registro único de arrendamientos de corta duración entró en vigor el 2 de enero de 2025, aunque su uso no fue obligatorio hasta el 1 de julio del mismo año, una vez finalizado el periodo transitorio para que empresas y administraciones pudieran adaptarse a lo previsto en la norma.