¿Ezin du etxejabeak irailan alokairua igo? Hauxe da aplikatzeko lege-muga

Iraila askorentzat errutina berrira itzultzea markatzen du, baina aldi berean, alokairu kontratu batzuk urte berri bat betetzen duten unea ere bada. Orduan agertzen dira ohiko zalantzak: Alokairu jabeak alokairua igo dezake? Zenbat igo daiteke?

Erantzuna kontratua sinatu zen dataren eta bertan sartuta dagoen eguneratze klausularen araberakoa da. 2026ko Errege Dekretu-legea 8/2026 indargabetu ondoren, muga hori ez da aplikatzen irailan dagokion berrikuspenetarako. Aplikatzen den erregimena Hirigintza Alokairuen Legean aurreikusitako ohiko erregimena da.

2023ko maiatzaren 26tik aurrera sinatutako ohiko etxebizitza kontratuetarako, erreferentzia Etxebizitzen Alokairuen Erreferentzia Indizea (IRAV) da. Estatistika Nazionaleko Institutuak argitaratutako azken datua uztailekoa da: 2,49%, urteko indizearen maila altuena.

IRAVk 2,49% markatzen du

INEk 2026ko uztaileko IRAV argitaratu zuen abuztuaren 13an. Adierazlea 2,49% izan zen, ekainaren 2,44% eta maiatzaren 2,48% aurrean.

Indize hau Etxebizitzaren Eskubideari buruzko 12/2023 Legeak sortu zuen etxebizitzen alokairu kontratuen urteko eguneratzeetarako erreferentzia gisa eta alokairuen gehiegizko igoerak saihestea du helburu. Etxebizitzaren Legeak LAUri gehigarri bat txertatu zion, INEri indize hau eguneratzeetarako erreferentzia muga gisa definitzeko aginduz.

Beraz, 2023ko maiatzaren 26tik aurrera sinatutako kontratu bat irailan eguneratu behar bada eta IRAV erabiltzea dagokio, azken datua 2,49% da uztailean, INEk abuztuko datua irailaren 15ean argitaratuko duen arren.

Zenbat suposatzen du 1.000 euroko alokairu batentzat?

2,49% osorik aplikatzea dagokionean, 1.000 euroko alokairua 1.024,90 euro hilero izango litzateke.

1.000 euroko alokairu baten kasuan, eguneratzeak 24,90 euro gehiago hilero suposatuko luke, edo 298,80 euro gehigarri urtean.

Zeintzuk izan ziren 2%ko muga?

Azken hilabeteetan aipatu den 2% jadanik ez da irailerako indarrean dagoen muga.

Gobernuak martxoan 8/2026 Errege Dekretu-legea onartu zuen, etxebizitzen kontratuen urteko eguneratzeetarako %2ko muga berezi bat ezartzen zuena. Neurriak handien jabeen eta gainerako jabeen artean bereizten zuen, baina Kongresuak apirilaren 28an bere baliozkotzea baztertu zuen. Ondorioz, arauak indarra galdu zuen eta muga berezi hori ez da erabil daiteke hurrengo eguneratzeetarako.

Hau bereziki garrantzitsua da ohiko nahaste bat saihesteko: 2026ko irailan kontratu bat eguneratzea ez du esan nahi etxejabeak %2ko muga duela. Ehunek arau bati zegokion, aldi baterako indarrean egon zena, baina indargabetu zen.

Ordutik aurrera, sistema orokorra berriro aplikatzen da.

Ez dira kontratu guztiak IRAV erabiltzen

Kontratuaren sinadura-data giltzarrietako bat da. 2023ko maiatzaren 26tik aurrera sinatutako etxebizitza ohiko kontratuak eguneratze sistema berriari lotuta daude eta IRAV erreferentzia dute. 12/2023 Legeak indize hau sartu zuen, hain zuzen ere, kontratu hauen urteko eguneratzeetarako.

Aitzitik, data horretatik aurreko kontratuetarako zein eguneratze mekanismo adostu zen kontratuan ikusi behar da. Klausula IPCren arabera eguneratzea ezartzen badu, IPC izango da igoera zehaztuko duena, dagokion muga legalen barruan. Kontsumo administrazioen informazioak etxebizitza legearen aurreko eta ondorengo kontratuen artean bereizten du.

Horregatik, ez da zuzena esatea Espainiako alokairu guztiek orain %2,49ko muga dutela. Ehunek IRAVri dagokio eta muga hau aplikatzen zaion kontratuetarako erabiltzen da.

Eguneratze klausularik gabe ez dago igoerarik

Alokairuak igoera onartu aurretik egon beharreko beste egiaztapen funtsezko bat dago.

Hiri Alokairu Legearen 18. artikuluak ezartzen du errenta soilik eguneratu daitekeela kontratuaren indarraldiko urte bakoitzean betetzen den egunean eta aldeek adostutako baldintzetan. Eguneratze adostu espresurik ez badago, errentaren eguneratzerik ez da aplikatzen.

Hau da, jabeak ez du unilateralki erabaki dezakeenik  gehiago kobratu nahi duela etxebizitzaren kostua igo delako soilik.

Eguneratzeko klausula bat egon behar da eta kontratuaren dagokion urtebetetzeak bete behar du.

Atzera begira ere ez

Komunikazioa eguneratzeak garrantzia du. LAUk ezartzen du eguneratutako errenta exijible izango dela idatziz jakinarazten den hurrengo hilabetetik aurrera. Komunikazioak aplikatutako aldaketa-portzentajea adierazi behar du eta alokairuak Estatistika Nazionaleko Institutuaren dagokion ziurtagiria eskatu dezake.

Beraz, kontratu bat irailan urtebetetze bat betetzen badu, jabeak eguneratzea behar bezala jakinarazi behar du. Aurreko hilabeteak automatikoki eskatu ezin ditu, eguneratu ez baditu.

Zer datu begiratu behar da?

Abuztuaren 17an, azken IRAV eskuragarri dagoena 2026ko uztailean: 2,49% da. INEk ezartzen du abuztuko datua irailaren 15ean argitaratuko dela.

Irailean dagokion berrikuspen bat egiteko, beraz, hilabete hasieraren aurretik argitaratutako datua 2,49% da. Hala ere, eguneratze konkretua kontratuaren berrikuspen datari eta hitzartutako klausulari erreferentzia eginez egiaztatu behar da.

Praktika araua sinplea da: lehenik kontratuaren data begiratu behar da; ondoren, eguneratze klausula; eta azkenik, dagokion indizea.

Laburbilduz: zenbat igo daiteke alokairua?

• 2023ko maiatzaren 26tik aurrera sinatutako ohiko etxebizitzako kontratuak: IRAV erreferentzia da eta argitaratutako azken datua, uztailekoa, 2,49% da.
• 2023ko maiatzaren 26tik aurreko kontratuak: kontratuan aurreikusitako mekanismoa aplikatu behar da, normalean IPC, hala hitzartu bada.
• Eguneratze hitzarmenik ez duten kontratuak: errenta ez da eguneratu bere indarraldian.
• Errege Dekretu-lege 8/2026ko %2ko muga berezia: ez da indarrean Kongresuak onartu ez duelako.

Jabeak errenta irailan eguneratu dezake kontratuak baimentzen badu eta dagokion urtebetetze betetzen bada, baina ez du edozein portzentaje arbitrarioki aplikatu dezake. Kontratuaren sinadura data eta eguneratze klausula dira errespetatu beharreko muga zehazten dutenak.