Settembre segna il ritorno alla routine per molti inquilini, ma anche il momento in cui alcuni contratti di affitto compiono un nuovo anno. È allora che sorgono dubbi abituali: Il padrone di casa può aumentare l'affitto? Quanto può aumentare?
La risposta dipende dalla data in cui è stato firmato il contratto e dalla clausola di aggiornamento inclusa in esso. Dopo l'abrogazione del Real Decreto-legge 8/2026, che aveva stabilito temporaneamente un limite straordinario del 2%, quel tetto non si applica più alle revisioni che spettano a settembre. Il regime che torna ad applicarsi è quello ordinario previsto dalla Legge sugli Affitti Urbani.
Per i contratti di abitazione abituale firmati dal 26 maggio 2023, il riferimento è il Indice di Riferimento degli Affitti di Abitazione (IRAV). L'ultimo dato pubblicato dall'Istituto Nazionale di Statistica è quello di luglio: 2,49%, il livello più alto dell'indice finora quest'anno.
L'IRAV segna un 2,49%
L'INE ha pubblicato il 13 agosto l'IRAV corrispondente a luglio 2026. L'indicatore si è attestato al 2,49%, rispetto al 2,44% di giugno e al 2,48% di maggio.
Questo indice è stato creato dalla Legge 12/2023 sul diritto alla casa come riferimento per l'aggiornamento annuale dei contratti di affitto di abitazione e ha come obiettivo evitare aumenti sproporzionati degli affitti. La stessa Legge sulla Casa ha incorporato nella LAU una disposizione aggiuntiva che incarica l'INE di definire questo indice come limite di riferimento per gli aggiornamenti.
Pertanto, se un contratto firmato dopo il 26 maggio 2023 deve essere aggiornato a settembre e deve utilizzare l'IRAV, l'ultimo dato pubblicato prima di quella revisione è il 2,49% di luglio, anche se l'INE pubblicherà il dato di agosto il 15 settembre.
Quanto comporta per un affitto di 1.000 euro?
Se si applica integralmente il 2,49%, un affitto di 1.000 euro passerebbe a 1.024,90 euro al mese.
| Affitto attuale | Aumento del 2,49% | Nuovo affitto |
| 700 € | 17,43 € | 717,43 € |
| 800 € | 19,92 € | 819,92 € |
| 900 € | 22,41 € | 922,41 € |
| 1.000 € | 24,90 € | 1.024,90 € |
| 1.200 € | 29,88 € | 1.229,88 € |
| 1.500 € | 37,35 € | 1.537,35 € |
Nel caso di un affitto di 1.000 euro, l'aggiornamento comporterebbe 24,90 euro in più al mese, o 298,80 euro aggiuntivi all'anno.
Cosa è successo al tetto del 2%?
Il 2% che è stato menzionato negli ultimi mesi non è più il limite vigente per settembre.
Il Governo ha approvato a marzo il Real Decreto-legge 8/2026, che stabiliva un limite straordinario del 2% per gli aggiornamenti annuali dei contratti di abitazione. La misura distingueva tra grandi proprietari e il resto dei proprietari, ma il Congresso ha respinto la sua convalida il 28 aprile. Di conseguenza, la norma ha smesso di avere effetto e il limite straordinario non può più essere utilizzato per gli aggiornamenti successivi.
Questo è particolarmente importante per evitare una confusione abituale: che un contratto si aggiorni a settembre del 2026 non significa che il padrone di casa sia limitato al 2%. Quella percentuale corrispondeva a una norma che è stata temporaneamente in vigore, ma che è stata abrogata.
Da allora si applica di nuovo il regime generale.
Non tutti i contratti utilizzano l'IRAV
La data di firma del contratto è una delle chiavi. I contratti di abitazione abituale firmati a partire dal 26 maggio 2023 sono soggetti al nuovo sistema di aggiornamento e hanno come riferimento l'IRAV. La Legge 12/2023 ha introdotto questo indice proprio per gli aggiornamenti annuali di questi contratti.
Al contrario, per i contratti precedenti a quella data bisogna guardare quale meccanismo di aggiornamento è stato concordato nel contratto. Se la clausola stabilisce l'aggiornamento secondo l'IPC, sarà l'IPC a determinare l'aumento, entro i limiti legali che corrispondono. Le stesse informazioni delle amministrazioni dei consumi distinguono tra i contratti precedenti alla Legge sulla Casa e quelli successivi.
Per questo non è corretto affermare che tutti gli affitti in Spagna hanno ora un limite del 2,49%. Quella percentuale corrisponde all'IRAV e viene utilizzata per i contratti a cui si applica questo regime.
Senza clausola di aggiornamento non c'è aumento
C'è un'altra verifica fondamentale che deve fare l'inquilino prima di accettare un aumento.
L'articolo 18 della Legge sugli Affitti Urbani stabilisce che il canone può essere aggiornato solo nella data in cui scade ogni anno di validità del contratto e nei termini concordati dalle parti. Se non esiste un accordo esplicito di aggiornamento, non si applica alcun aggiornamento del canone.
Vale a dire, il proprietario non può decidere unilateralmente di voler chiedere di più semplicemente perché è aumentato il costo dell'abitazione.
Deve esistere una clausola che consenta di aggiornare il canone e deve essere stata rispettata la corrispondente annualità del contratto.
Neppure con effetto retroattivo
La comunicazione dell'aggiornamento è importante. La LAU stabilisce che l'affitto aggiornato sarà esigibile a partire dal mese successivo a quello in cui viene notificato per iscritto l'aggiornamento. La comunicazione deve esprimere la percentuale di alterazione applicata e l'inquilino può richiedere la certificazione corrispondente dell'Istituto Nazionale di Statistica.
Pertanto, se un contratto compie un'annualità a settembre, il proprietario deve comunicare correttamente l'aggiornamento. Non può reclamare in modo automatico mesi precedenti che non avesse aggiornato.
Quale dato bisogna considerare?
Alla data del 17 agosto, l'ultimo IRAV disponibile è quello corrispondente a luglio 2026: 2,49%. Il calendario dell'INE stabilisce che il dato di agosto sarà pubblicato il 15 settembre.
Per una revisione che corrisponde a settembre, pertanto, il dato pubblicato prima dell'inizio del mese è il 2,49%. Tuttavia, l'applicazione concreta dell'aggiornamento deve essere verificata tenendo conto della data esatta di revisione del contratto e della clausola pattuita.
La regola pratica è semplice: prima bisogna guardare la data del contratto; poi, la clausola di aggiornamento; e infine, l'indice che corrisponde.
In sintesi: quanto può aumentare l'affitto?
- Contratti di abitazione principale firmati dal 26 maggio 2023: l'IRAV è il riferimento e l'ultimo dato pubblicato, corrispondente a luglio, è del 2,49%.
- Contratti precedenti al 26 maggio 2023: bisogna applicare il meccanismo previsto nel contratto, abitualmente l'IPC quando così è stato pattuito.
- Contratti senza patto di aggiornamento: l'affitto non può essere aggiornato durante la sua validità.
- Il limite straordinario del 2% del Real Decreto-legge 8/2026: non è in vigore dopo la sua non convalida da parte del Congresso.
Il padrone di casa può aggiornare l'affitto a settembre se il contratto lo consente e si rispetta l'annualità corrispondente, ma non può farlo applicando arbitrariamente qualsiasi percentuale. La data di firma del contratto e la clausola di aggiornamento sono quelle che determinano quale limite deve essere rispettato.