Setembro marca o retorno à rotina para muitos inquilinos, mas também o momento em que alguns contratos de aluguel completam uma nova anuidade. É então que surgem dúvidas habituais: O proprietário pode aumentar o aluguel? Quanto pode aumentar?
A resposta depende da data em que o contrato foi assinado e da cláusula de atualização incluída nele. Após a revogação do Real Decreto-lei 8/2026, que havia estabelecido temporariamente um limite extraordinário de 2%, esse teto já não se aplica às revisões que correspondem em setembro. O regime que volta a se aplicar é o ordinário previsto na Lei de Arrendamentos Urbanos.
Para os contratos de habitação habitual assinados desde 26 de maio de 2023, a referência é o Índice de Referência de Arrendamentos de Habitação (IRAV). O último dado publicado pelo Instituto Nacional de Estatística é o de julho: 2,49%, o nível mais alto do índice até agora no ano.
O IRAV marca um 2,49%
O INE publicou em 13 de agosto o IRAV correspondente a julho de 2026. O indicador situou-se em 2,49%, frente a 2,44% de junho e 2,48% de maio.
Esse índice foi criado pela Lei 12/2023 pelo direito à habitação como referência para a atualização anual dos contratos de arrendamento de habitação e tem como objetivo evitar aumentos desproporcionais dos aluguéis. A própria Lei de Habitação incorporou à LAU uma disposição adicional que encarrega o INE de definir este índice como limite de referência para as atualizações.
Portanto, se um contrato assinado após 26 de maio de 2023 precisa ser atualizado em setembro e deve utilizar o IRAV, o último dado publicado antes dessa revisão é o 2,49% de julho, embora o INE publique o dado de agosto em 15 de setembro.
Quanto representa para um aluguel de 1.000 euros?
Se for aplicável integralmente o 2,49%, um aluguel de 1.000 euros passaria a 1.024,90 euros por mês.
| Aluguel atual | Aumento de 2,49% | novo aluguel |
| 700 € | 17,43 € | 717,43 € |
| 800 € | 19,92 € | 819,92 € |
| 900 € | 22,41 € | 922,41 € |
| 1.000 € | 24,90 € | 1.024,90 € |
| 1.200 € | 29,88 € | 1.229,88 € |
| 1.500 € | 37,35 € | 1.537,35 € |
No caso de um aluguel de 1.000 euros, a atualização representaria 24,90 euros a mais por mês, ou 298,80 euros adicionais por ano.
O que aconteceu com o teto de 2%?
O 2% que foi mencionado nos últimos meses já não é o limite vigente para setembro.
O Governo aprovou em março o Real Decreto-lei 8/2026, que estabelecia um teto extraordinário de 2% para as atualizações anuais dos contratos de habitação. A medida distinguia entre grandes proprietários e o restante dos proprietários, mas o Congresso rejeitou sua convalidação em 28 de abril. Como consequência, a norma deixou de surtir efeito e a limitação extraordinária já não pode ser utilizada para as atualizações posteriores.
Isso é especialmente importante para evitar uma confusão habitual: que um contrato se atualize em setembro de 2026 não significa que o senhorio esteja limitado a 2%. Esse percentual correspondia a uma norma que esteve temporariamente em vigor, mas que foi revogada.
Desde então, aplica-se novamente o regime geral.
Nem todos os contratos utilizam o IRAV
A data de assinatura do contrato é uma das chaves. Os contratos de habitação habitual assinados a partir de 26 de maio de 2023 estão sujeitos ao novo sistema de atualização e têm como referência o IRAV. A Lei 12/2023 introduziu este índice precisamente para as atualizações anuais desses contratos.
Em contrapartida, para os contratos anteriores a essa data, é preciso olhar qual mecanismo de atualização foi pactuado no contrato. Se a cláusula estabelece a atualização conforme ao IPC, será o IPC que determinará o aumento, dentro dos limites legais que correspondam. A própria informação das administrações de consumo distingue entre os contratos anteriores à Lei de Habitação e os posteriores.
Por isso, não é correto afirmar que todos os aluguéis da Espanha têm agora um limite de 2,49%. Esse percentual corresponde ao IRAV e é utilizado para os contratos a que se aplica este regime.
Sem cláusula de atualização não há aumento
Há outra verificação fundamental que o inquilino deve fazer antes de aceitar um aumento.
O artigo 18 da Lei de Arrendamentos Urbanos estabelece que o aluguel só pode ser atualizado na data em que se completa cada ano de vigência do contrato e nos termos pactuados pelas partes. Se não existe um pacto expresso de atualização, não se aplica nenhuma atualização de aluguel.
Ou seja, o proprietário não pode decidir unilateralmente que quer cobrar mais simplesmente porque aumentou o custo da habitação.
Deve existir uma cláusula que permita atualizar o aluguel e deve ter sido cumprido o correspondente ano do contrato.
Também não com caráter retroativo
A comunicação da atualização também importa. A LAU estabelece que o aluguel atualizado será exigível a partir do mês seguinte àquele em que se notifique por escrito a atualização. A comunicação deve expressar o percentual de alteração aplicado e o inquilino pode exigir a certificação correspondente do Instituto Nacional de Estatística.
Portanto, se um contrato completar um ano em setembro, o proprietário deve comunicar corretamente a atualização. Não pode reclamar de forma automática meses anteriores que não tivesse atualizado.
Que dado há que olhar?
A data de 17 de agosto, o último IRAV disponível é o correspondente a julho de 2026: 2,49%. O calendário do INE estabelece que o dado de agosto será publicado no 15 de setembro.
Para uma revisão que corresponda em setembro, portanto, o dado publicado antes do início do mês é o 2,49%. No entanto, a aplicação concreta da atualização deve ser verificada atendendo à data exata de revisão do contrato e à cláusula pactuada.
A regra prática é simples: primeiro há que olhar a data do contrato; depois, a cláusula de atualização; e finalmente, o índice que corresponda.
Em resumo: quanto pode subir o aluguel?
- Contratos de habitação habitual assinados desde 26 de maio de 2023: o IRAV é a referência e o último dado publicado, correspondente a julho, é de 2,49%.
- Contratos anteriores a 26 de maio de 2023: há que aplicar o mecanismo previsto no contrato, habitualmente o IPC quando assim tenha sido pactuado.
- Contratos sem pacto de atualização: o aluguel não pode ser atualizado durante sua vigência.
- O limite extraordinário de 2% do Real Decreto-lei 8/2026: não está vigente após sua não convalidação pelo Congresso.
O proprietário pode atualizar o aluguel em setembro se o contrato permitir e se cumprir a anualidade correspondente, mas não pode fazê-lo aplicando arbitrariamente qualquer percentual. A data de assinatura do contrato e a cláusula de atualização são as que determinam que limite deve ser respeitado.