Septembre marque le retour à la routine pour de nombreux locataires, mais aussi le moment où certains contrats de location atteignent une nouvelle annuité. C'est alors que surgissent des doutes habituels : Le propriétaire peut-il augmenter le loyer ? De combien peut-il augmenter ?
La réponse dépend de la date à laquelle le contrat a été signé et de la clause de mise à jour qui y est incluse. Après l'abrogation du Real Decreto-ley 8/2026, qui avait temporairement établi une limite extraordinaire de 2 %, ce plafond ne s'applique plus aux révisions qui doivent avoir lieu en septembre. Le régime qui s'applique à nouveau est celui ordinaire prévu par la Loi sur les baux urbains.
Pour les contrats de logement habituel signés depuis le 26 mai 2023, la référence est l'Indice de Référence des Loyers de Logement (IRAV). La dernière donnée publiée par l'Institut National de la Statistique est celle de juillet : 2,49 %, le niveau le plus élevé de l'indice jusqu'à présent cette année.
L'IRAV marque un 2,49 %
L'INE a publié le 13 août l'IRAV correspondant à juillet 2026. L'indicateur s'est établi à 2,49 %, contre 2,44 % en juin et 2,48 % en mai.
Ce taux a été créé par la Loi 12/2023 sur le droit au logement comme référence pour la mise à jour annuelle des contrats de location de logement et vise à éviter des augmentations disproportionnées des loyers. La propre Loi sur le Logement a incorporé à la LAU une disposition additionnelle qui charge l'INE de définir cet indice comme limite de référence pour les mises à jour.
Par conséquent, si un contrat signé après le 26 mai 2023 doit être mis à jour en septembre et doit utiliser l'IRAV, la dernière donnée publiée avant cette révision est de 2,49 % pour juillet, bien que l'INE publiera la donnée d'août le 15 septembre.
Combien cela représente-t-il pour un loyer de 1.000 euros ?
Si l'on doit appliquer intégralement le 2,49 %, un loyer de 1.000 euros passerait à 1.024,90 euros par mois.
| Loyer actuel | Augmentation de 2,49 % | Nouveau loyer |
| 700 € | 17,43 € | 717,43 € |
| 800 € | 19,92 € | 819,92 € |
| 900 € | 22,41 € | 922,41 € |
| 1.000 € | 24,90 € | 1.024,90 € |
| 1.200 € | 29,88 € | 1.229,88 € |
| 1.500 € | 37,35 € | 1.537,35 € |
Dans le cas d'un loyer de 1.000 euros, la mise à jour représenterait 24,90 euros de plus par mois, soit 298,80 euros supplémentaires par an.
Qu'est-il advenu du plafond de 2 % ?
Le 2 % qui a été mentionné ces derniers mois n'est plus la limite en vigueur pour septembre.
Le Gouvernement a approuvé en mars le Décret-loi royal 8/2026, qui établissait un plafond extraordinaire de 2 % pour les mises à jour annuelles des contrats de logement. La mesure distinguait entre les grands propriétaires et le reste des propriétaires, mais le Congrès a rejeté sa validation le 28 avril. En conséquence, la norme a cessé d'avoir effet et la limitation extraordinaire ne peut plus être utilisée pour les mises à jour ultérieures.
Cela est particulièrement important pour éviter une confusion habituelle : qu'un contrat soit mis à jour en septembre 2026 ne signifie pas que le propriétaire soit limité à 2 %. Ce pourcentage correspondait à une norme qui était temporairement en vigueur, mais qui a été abrogée.
Depuis lors, le régime général s'applique à nouveau.
Tous les contrats n'utilisent pas l'IRAV
La date de signature du contrat est l'une des clés. Les contrats de logement habituel signés à partir du 26 mai 2023 sont soumis au nouveau système de mise à jour et ont comme référence l'IRAV. La Loi 12/2023 a introduit cet indice précisément pour les mises à jour annuelles de ces contrats.
En revanche, pour les contrats antérieurs à cette date, il faut regarder quel mécanisme de mise à jour a été convenu dans le contrat. Si la clause établit la mise à jour conformément à l'IPC, ce sera l'IPC qui déterminera l'augmentation, dans les limites légales correspondantes. Les informations fournies par les administrations de consommation distinguent elles-mêmes entre les contrats antérieurs à la Loi sur le Logement et ceux postérieurs.
C'est pourquoi il n'est pas correct d'affirmer que tous les loyers d'Espagne ont maintenant une limite de 2,49 %. Ce pourcentage correspond à l'IRAV et est utilisé pour les contrats auxquels ce régime est applicable.
Sans clause de mise à jour pas d'augmentation
Il y a une autre vérification fondamentale que doit faire le locataire avant d'accepter une augmentation.
L'article 18 de la Loi sur les Baux Urbains établit que le loyer ne peut être mis à jour qu'à la date où chaque année de validité du contrat est atteinte et dans les termes convenus par les parties. S'il n'existe pas de pacte exprès de mise à jour, aucune mise à jour de loyer ne s'applique.
C'est-à-dire que le propriétaire ne peut pas décider unilatéralement qu'il veut percevoir plus simplement parce que le coût du logement a augmenté.
Il doit exister une clause permettant de mettre à jour le loyer et la correspondante annuité du contrat doit avoir été respectée.
Pas non plus avec effet rétroactif
La communication de la mise à jour est également importante. La LAU établit que le loyer mis à jour sera exigible à partir du mois suivant celui où la mise à jour est notifiée par écrit. La communication doit exprimer le pourcentage de modification appliqué et le locataire peut exiger la certification correspondante de l'Institut National de la Statistique.
Par conséquent, si un contrat arrive à échéance en septembre, le propriétaire doit communiquer correctement la mise à jour. Il ne peut pas réclamer de manière automatique des mois précédents qui n'auraient pas été mis à jour.
Quel est le chiffre à regarder?
À la date du 17 août, le dernier IRAV disponible est celui correspondant à juillet 2026 : 2,49%. Le calendrier de l'INE établit que le chiffre d'août sera publié le 15 septembre.
Pour une révision qui correspond en septembre, par conséquent, le chiffre publié avant le début du mois est de 2,49%. Néanmoins, l'application concrète de la mise à jour doit être vérifiée en tenant compte de la date exacte de révision du contrat et de la clause convenue.
La règle pratique est simple : il faut d'abord regarder la date du contrat ; ensuite, la clause de mise à jour ; et enfin, l'indice correspondant.
En résumé : combien peut augmenter le loyer?
- Contrats de logement habituel signés depuis le 26 mai 2023 : l'IRAV est la référence et le dernier chiffre publié, correspondant à juillet, est de 2,49%.
- Contrats antérieurs au 26 mai 2023 : il faut appliquer le mécanisme prévu dans le contrat, habituellement l'IPC lorsque cela a été convenu.
- Contrats sans accord de mise à jour : le loyer ne peut pas être mis à jour pendant sa durée.
- Le plafond extraordinaire de 2% du Real Decreto-ley 8/2026 : n'est pas en vigueur après son non-validation par le Congrès.
Le propriétaire peut mettre à jour le loyer en septembre si le contrat le permet et que l'annualité correspondante est respectée, mais il ne peut pas le faire en appliquant arbitrairement n'importe quel pourcentage. La date de signature du contrat et la clause de mise à jour sont celles qui déterminent quel plafond doit être respecté.