Septiembre marca el regreso a la rutina para muchos inquilinos, pero también el momento en el que algunos contratos de alquiler cumplen una nueva anualidad. Es entonces cuando aparecen dudas habituales: ¿Puede el casero subir la renta? ¿Cuánto puede aumentar?
La respuesta depende de la fecha en la que se firmó el contrato y de la cláusula de actualización incluida en él. Tras la derogación del Real Decreto-ley 8/2026, que había establecido temporalmente un límite extraordinario del 2%, ese tope ya no se aplica a las revisiones que correspondan en septiembre. El régimen que vuelve a aplicarse es el ordinario previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Para los contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023, la referencia es el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). El último dato publicado por el Instituto Nacional de Estadística es el de julio: 2,49%, el nivel más alto del índice en lo que va de año.
El IRAV marca un 2,49%
El INE publicó el 13 de agosto el IRAV correspondiente a julio de 2026. El indicador se situó en el 2,49%, frente al 2,44% de junio y el 2,48% de mayo.
Este índice fue creado por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda como referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda y tiene como objetivo evitar incrementos desproporcionados de las rentas. La propia Ley de Vivienda incorporó a la LAU una disposición adicional que encarga al INE definir este índice como límite de referencia para las actualizaciones.
Por tanto, si un contrato firmado después del 26 de mayo de 2023 tiene que actualizarse en septiembre y le corresponde utilizar el IRAV, el último dato publicado antes de esa revisión es el 2,49% de julio, aunque el INE publicará el dato de agosto el 15 de septiembre.
¿Cuánto supone para un alquiler de 1.000 euros?
Si corresponde aplicar íntegramente el 2,49%, una renta de 1.000 euros pasaría a 1.024,90 euros al mes.
| Renta actual | Subida del 2,49% | Nueva renta |
| 700 € | 17,43 € | 717,43 € |
| 800 € | 19,92 € | 819,92 € |
| 900 € | 22,41 € | 922,41 € |
| 1.000 € | 24,90 € | 1.024,90 € |
| 1.200 € | 29,88 € | 1.229,88 € |
| 1.500 € | 37,35 € | 1.537,35 € |
En el caso de un alquiler de 1.000 euros, la actualización supondría 24,90 euros más al mes, o 298,80 euros adicionales al año.
¿Qué fue del tope del 2%?
El 2% que se ha mencionado durante los últimos meses ya no es el límite vigente para septiembre.
El Gobierno aprobó en marzo el Real Decreto-ley 8/2026, que establecía un tope extraordinario del 2% para las actualizaciones anuales de los contratos de vivienda. La medida distinguía entre grandes tenedores y el resto de propietarios, pero el Congreso rechazó su convalidación el 28 de abril. Como consecuencia, la norma dejó de surtir efecto y la limitación extraordinaria ya no puede utilizarse para las actualizaciones posteriores.
Esto es especialmente importante para evitar una confusión habitual: que un contrato se actualice en septiembre de 2026 no significa que el casero esté limitado al 2%. Ese porcentaje correspondía a una norma que estuvo temporalmente en vigor, pero que fue derogada.
Desde entonces se aplica de nuevo el régimen general.
No todos los contratos utilizan el IRAV
La fecha de firma del contrato es una de las claves. Los contratos de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023 están sujetos al nuevo sistema de actualización y tienen como referencia el IRAV. La Ley 12/2023 introdujo este índice precisamente para las actualizaciones anuales de estos contratos.
En cambio, para los contratos anteriores a esa fecha hay que mirar qué mecanismo de actualización se pactó en el contrato. Si la cláusula establece la actualización conforme al IPC, será el IPC el que determine la subida, dentro de los límites legales que correspondan. La propia información de las administraciones de consumo distingue entre los contratos anteriores a la Ley de Vivienda y los posteriores.
Por eso no es correcto afirmar que todos los alquileres de España tienen ahora un límite del 2,49%. Ese porcentaje corresponde al IRAV y se utiliza para los contratos a los que resulta aplicable este régimen.
Sin cláusula de actualización no hay subida
Hay otra comprobación fundamental que debe hacer el inquilino antes de aceptar una subida.
El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la renta solo puede actualizarse en la fecha en que se cumple cada año de vigencia del contrato y en los términos pactados por las partes. Si no existe un pacto expreso de actualización, no se aplica ninguna actualización de renta.
Es decir, el propietario no puede decidir unilateralmente que quiere cobrar más simplemente porque haya aumentado el coste de la vivienda.
Debe existir una cláusula que permita actualizar la renta y debe haberse cumplido la correspondiente anualidad del contrato.
Tampoco con carácter retroactivo
La comunicación de la actualización también importa. La LAU establece que la renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en que se notifique por escrito la actualización. La comunicación debe expresar el porcentaje de alteración aplicado y el inquilino puede exigir la certificación correspondiente del Instituto Nacional de Estadística.
Por tanto, si un contrato cumple una anualidad en septiembre, el propietario debe comunicar correctamente la actualización. No puede reclamar de forma automática meses anteriores que no hubiera actualizado.
¿Qué dato hay que mirar?
A fecha de 17 de agosto, el último IRAV disponible es el correspondiente a julio de 2026: 2,49%. El calendario del INE establece que el dato de agosto se publicará el 15 de septiembre.
Para una revisión que corresponda en septiembre, por tanto, el dato publicado antes del comienzo del mes es el 2,49%. No obstante, la aplicación concreta de la actualización debe comprobarse atendiendo a la fecha exacta de revisión del contrato y a la cláusula pactada.
La regla práctica es sencilla: primero hay que mirar la fecha del contrato; después, la cláusula de actualización; y finalmente, el índice que corresponda.
En resumen: ¿cuánto puede subir el alquiler?
- Contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023: el IRAV es la referencia y el último dato publicado, correspondiente a julio, es del 2,49%.
- Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023: hay que aplicar el mecanismo previsto en el contrato, habitualmente el IPC cuando así se haya pactado.
- Contratos sin pacto de actualización: la renta no puede actualizarse durante su vigencia.
- El límite extraordinario del 2% del Real Decreto-ley 8/2026: no está vigente tras su no convalidación por el Congreso.
El casero puede actualizar la renta en septiembre si el contrato lo permite y se cumple la anualidad correspondiente, pero no puede hacerlo aplicando arbitrariamente cualquier porcentaje. La fecha de firma del contrato y la cláusula de actualización son las que determinan qué límite debe respetar.