Setembre marca el retorn a la rutina per a molts inquilins, però també el moment en què alguns contractes d'arrendament compleixen una nova anualitat. És llavors quan apareixen dubtes habituals: ¿Pot el propietari pujar la renda? ¿Quant pot augmentar?
La resposta depèn de la data en què es va signar el contracte i de la clàusula d'actualització inclosa en ell. Després de la derogació del Reial decret llei 8/2026, que havia establert temporalment un límit extraordinari del 2%, aquest topall ja no s'aplica a les revisions que corresponguin al setembre. El règim que torna a aplicar-se és l'ordinari previst en la Llei d'Arrendaments Urbans.
Per als contractes de vivenda habitual signats des del 26 de maig de 2023, la referència és el Índex de Referència d'Arrendaments de Vivenda (IRAV). L'últim dada publicada per l'Institut Nacional d'Estadística és la de juliol: 2,49%, el nivell més alt de l'índex en el que va d'any.
L'IRAV marca un 2,49%
L'INE va publicar el 13 d'agost l'IRAV corresponent a juliol de 2026. L'indicador es va situar en el 2,49%, davant del 2,44% de juny i el 2,48% de maig.
Aquest índex va ser creat per la Llei 12/2023 pel dret a l'habitatge com a referència per a l'actualització anual dels contractes d'arrendament de vivenda i té com a objectiu evitar increments desproporcionats de les rendes. La pròpia Llei d'Habitatge va incorporar a la LAU una disposició addicional que encarrega a l'INE definir aquest índex com a límit de referència per a les actualitzacions.
Per tant, si un contracte signat després del 26 de maig de 2023 ha de ser actualitzat al setembre i li correspon utilitzar l'IRAV, l'últim dada publicada abans d'aquesta revisió és el 2,49% de juliol, encara que l'INE publicarà la dada d'agost el 15 de setembre.
¿Quant suposa per a un lloguer de 1.000 euros?
Si correspon aplicar íntegrament el 2,49%, una renda de 1.000 euros passaria a 1.024,90 euros al mes.
| Renda actual | Puiguda del 2,49% | Nova renda |
| 700 € | 17,43 € | 717,43 € |
| 800 € | 19,92 € | 819,92 € |
| 900 € | 22,41 € | 922,41 € |
| 1.000 € | 24,90 € | 1.024,90 € |
| 1.200 € | 29,88 € | 1.229,88 € |
| 1.500 € | 37,35 € | 1.537,35 € |
En el cas d'un lloguer de 1.000 euros, l'actualització suposaria 24,90 euros més al mes, o 298,80 euros addicionals a l'any.
¿Què va del topall del 2%?
El 2% que s'ha mencionat durant els últims mesos ja no és el límit vigent per al setembre.
El Govern va aprovar al març el Reial decret llei 8/2026, que establia un topall extraordinari del 2% per a les actualitzacions anuals dels contractes de vivenda. La mesura distingia entre grans tenidors i la resta de propietaris, però el Congrés va rebutjar la seva convalidació el 28 d'abril. Com a conseqüència, la norma va deixar de tenir efecte i la limitació extraordinària ja no es pot utilitzar per a les actualitzacions posteriors.
Això és especialment important per evitar una confusió habitual: que un contracte s'actualitzi al setembre de 2026 no significa que el propietari estigui limitat al 2%. Aquest percentatge corresponia a una norma que va estar temporalment en vigor, però que va ser derogada.
Des de llavors s'aplica de nou el règim general.
No tots els contractes utilitzen l'IRAV
La data de signatura del contracte és una de les claus. Els contractes de vivenda habitual signats a partir del 26 de maig de 2023 estan subjectes al nou sistema d'actualització i tenen com a referència l'IRAV. La Llei 12/2023 va introduir aquest índex precisament per a les actualitzacions anuals d'aquests contractes.
En canvi, per als contractes anteriors a aquesta data cal mirar quin mecanisme d'actualització es va pactar en el contracte. Si la clàusula estableix l'actualització conforme a l'IPC, serà l'IPC el que determini l'augment, dins dels límits legals que corresponguin. La pròpia informació de les administracions de consum distingeix entre els contractes anteriors a la Llei de Vivenda i els posteriors.
Per això no és correcte afirmar que tots els lloguers d'Espanya tenen ara un límit del 2,49%. Aquest percentatge correspon a l'IRAV i s'utilitza per als contractes als quals resulta aplicable aquest règim.
Sense clàusula d'actualització no hi ha augment
Hi ha una altra comprovació fonamental que ha de fer el llogater abans d'acceptar un augment.
L'article 18 de la Llei d'Arrendaments Urbans estableix que la renda només pot actualitzar-se en la data en què es compleix cada any de vigència del contracte i en els termes pactats per les parts. Si no existeix un pacte exprés d'actualització, no s'aplica cap actualització de renda.
És a dir, el propietari no pot decidir unilateralment que vol cobrar més simplement perquè hagi augmentat el cost de la vivenda.
Ha d'existir una clàusula que permeti actualitzar la renda i ha d'haver-se complert la corresponent anualitat del contracte.
Tampoc amb caràcter retroactiu
La comunicació de l'actualització també importa. La LAU estableix que la renda actualitzada serà exigible a partir del mes següent a aquell en què es notifiqui per escrit l'actualització. La comunicació ha d'expressar el percentatge d'alteració aplicat i l'inquilí pot exigir la certificació corresponent de l'Institut Nacional d'Estadística.
Per tant, si un contracte compleix una anualitat al setembre, el propietari ha de comunicar correctament l'actualització. No pot reclamar de forma automàtica mesos anteriors que no hagués actualitzat.
Quin dada cal mirar?
A data de 17 d'agost, l'últim IRAV disponible és el corresponent a juliol de 2026: 2,49%. El calendari de l'INE estableix que la dada d'agost es publicarà el 15 de setembre.
Per a una revisió que correspongui al setembre, per tant, la dada publicada abans de l'inici del mes és el 2,49%. No obstant això, l'aplicació concreta de l'actualització s'ha de comprovar atenent a la data exacta de revisió del contracte i a la clàusula pactada.
La regla pràctica és senzilla: primer cal mirar la data del contracte; després, la clàusula d'actualització; i finalment, l'índex que correspongui.
En resum: quant pot pujar el lloguer?
- Contractes de vivenda habitual signats des del 26 de maig de 2023: l'IRAV és la referència i l'última dada publicada, corresponent a juliol, és del 2,49%.
- Contractes anteriors al 26 de maig de 2023: cal aplicar el mecanisme previst en el contracte, habitualment l'IPC quan així s'hagi pactat.
- Contractes sense pacte d'actualització: la renda no pot actualitzar-se durant la seva vigència.
- El límit extraordinari del 2% del Reial decret-llei 8/2026: no està vigent després de la seva no convalidació pel Congrés.
El propietari pot actualitzar la renda al setembre si el contracte ho permet i es compleix l'anualitat corresponent, però no pot fer-ho aplicant arbitràriament qualsevol percentatge. La data de signatura del contracte i la clàusula d'actualització són les que determinen quin límit s'ha de respectar.