Zer dira alokairuen luzapenak eta noiz izan daiteke alokairu batek etxebizitzan bizitzen jarraitzeko?

Alokairuaren kontratu baten amaiera ez da beti inquilinoak etxea utzi behar duela esan nahi. Espainian, Hiri Alokairuen Legea (HAL) alokairuaren prorroga desberdinak jasotzen ditu, zeinak, baldintza jakin batzuetan, kontratuaren iraupena hainbat urtez luzatzea ahalbidetzen duten.

Prorroga hauek automatikoki aplikatu daitezke, aldeetako borondatearen araberakoak izan daitezke edo egoera bereziekin lotuta egon daitezke, hala nola alokairuaren egoera ekonomiko ahularekin edo higiezina merkatu erresidential tensionatu batean kokatuta egotearekin.

Hiri Alokairuen Legearen indarrean sartzearekin eta alokairuen araudiko aldaketa jarraituen ondorioz, kontratuen iraupen errealean zalantzak ugaritu egin dira. Jabe askok ez dakite noiz berreskuratu dezaketen beren etxea eta alokairu askok ez dakite legeak etxean gehiago egoteko eskubidea aitortzen dienik hasieran adostutakoa baino.

Alokairuen prorroga zer diren

Alokairuaren prorroga kontratu bat amaitu ondoren indarrean jarraitzen duen alokairuaren mekanismo legalak dira jabe eta alokairuaren artean lehenik adostutako epea amaitu ondoren.

Praktikan, etxebizitza ohiko kontratu gehienek ez dute amaitzen lehen urtea amaitzean, baizik eta luzatzen jarraitzen dute legeak ezartzen duen iraupen minimoa lortu arte.

Ez dira prorroga guztiak berdin funtzionatzen. Batzuetan automatikoki gertatzen dira legearen aginduz, beste batzuetan alokairuak espresuki eskatu behar ditu edo aldeetako inork ez du kontratua amaitzeko asmoa adierazi behar.

Prorroga derrigorrezkoa: bost edo zazpi urte arte

Hiri Alokairuen Legeak ezartzen duen lehen babesa prorroga derrigorrezkoa da.

Jabeak eta alokairuak urte bateko kontratua sinatu badute ere, alokairuak etxean jarraitu dezake legeak aurreikusitako iraupen minimoa bete arte.

Gaur egun epe hori da:  Bost urte, jabea pertsona fisikoa denean. Zazpi urte, alokairua enpresa edo pertsona juridikoa denean.

Denbora horretan jabeak ezin du kontratua amaitu sinatutako epea amaitu delako.

Legeak aurreikusitako salbuespen bakarra da etxea berreskuratu behar duela bere ohiko bizileku bihurtzeko edo zenbait senideena, legeak ezartzen dituen baldintzak betetzen badira.

Zer gertatzen da bost edo zazpi urteak amaitzen direnean

Behin derrigorrezko gutxieneko epea amaituta, kontratua ez da beharrezkoa amaitzen.

Ez badu inork alderdietako inork lege-terminoen barruan alokairua amaitzeko asmoa komunikatzen, tacit prórroga izenekoak indarrean sartzen da.

Honek kontratua urtero berritzen jarraitzea ahalbidetzen du, gehienez hiru urte gehigarri.

Ondorioz, ohiko etxebizitza alokairuak normalean irits daiteke: Zortzi urte, jabegoa pertsona fisikoa denean. Hamabi urte, alokairugilea enpresa denean.

Prórrogas extraordinarias berriak

Indarrean dagoen legediak prórrogas extraordinarias ere aurreikusten ditu kasu jakin batzuetarako.

Horietako bat alokairugileak egoera ekonomiko eta sozial ahul batean babesten du. Kasu hauetan, urte bateko luzapen extraordinario bat eskatu daiteke, Alokairu Hiriguneen Legean aurreikusitako prórrogas ohikoak amaitzen direnean.

Bestalde, Etxebizitza Legeak merkatu erresidential tensionatuetan kokatutako etxebizitzentzat prórroga zehatz berri bat sartu zuen.

Lege-baldintzak betetzen direnean, alokairugileak kontratua hiru urte gehigarri mantentzeko luzapena eskatu dezake, alokairuaren baldintza berberak orokorrean mantenduz.

Jabeak uko egin dezake?

Prórrogaren motaren arabera. Prórroga derrigorrezkoan eta tacit prórrogaren barruan, jabeak jarduteko marjina oso murriztua da.

Prórroga extraordinarioetan ere badaude alokairugileak onartu beharreko kasuak, bereziki jabe handitzat jotzen denean.

Hala ere, salbuespenak daude. Adibidez, jabeak etxebizitza berreskuratu behar duenean bertan bizitzeko edo bi aldeek borondatez kontratu berri bat sinatzeko adostu dutenean.

Alokairua prórroga batean igo daiteke?

Bai, baina ez modu orokorrean. Kontratuaren prórrogak ez du errenta izoztuta mantentzen.

Alokairua eguneratu daiteke kontratuak berrikuntza klausula bat badu eta beti uneoro indarrean dauden lege-mugak errespetatuz.

Jabeak ezin duena da prórroga erabiltzea kontratuaren beste baldintza batzuk aldez aurretik aldatzeko edo negoziazio berri bat eskatzea, hasierako epea amaitu delako.

Ze diferentzia dago prórroga baten eta kontratu berri baten artean?

Hau da maiz gertatzen den zalantza bat. Luzapena dagoenean, kontratu bera indarrean jarraitzen du, bi aldeentzat eskubide eta betebehar berberak dituztela.

Bestalde, kontratu berri batek aurreko kontratua amaitzea dakar eta harreman juridiko oso desberdin bat hastea, lege indarrean ezarritako mugak er respetatu beharreko baldintza berriekin.

Desberdintasun honek bereziki garrantzitsua da zona tentsionatutzat jotako udalerrietan, non araudiak alokairuaren prezioa handitzeko aukera mugatzen duen kontratu berri bat sinatzean.

Etxearen salmentak ez ditu luzapenak ezabatzen

Beste ohiko akats bat etxea saltzeak alokairu kontratua automatikoki amaitzea ahalbidetzen duela pentsatzea da. Legeriak alokairuaren luzapen epeetan alokatzailera babesten du Hirigintza Alokairuen Legea.

Horregatik, higiezinaren salmentak ez du beharrezkoa egiten jabe berriak alokatzailearen desplazamendu azkarra eskatzea. Guztia kontratuaren zehaztapen konkretuen eta etxea transmititzeko unean araberakoa izango da.

Jabeek eta alokatzailiek zer egin behar duten kontratua amaitu aurretik

Alokairuaren amaiera data hurbiltzen denean, komenigarria da kontratua arretaz berrikustea eta egiaztatzea: sinadura data zehatza; jabea pertsona fisikoa edo juridikoa den; jada disfrutatutako luzapenak; aurretiko abisuen epeak; etxea zona tentsionatuta dagoen; ahultasun egoerak dauden ala ez, luzapen berezi bat eskatzea ahalbidetzen dutenak.

Abisua bidaltzeko egun batzuetako desberdintasun sinple batek kontratua automatikoki beste urte batez luzatzea erabaki dezake.

Alokairu luzapen motak