El final d'un contracte de lloguer no sempre implica que l'inquilí hagi d'abandonar el habitatge. A Espanya, la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) contempla diferents pròrrogues del lloguer que, en determinades circumstàncies, permeten prolongar la durada del contracte durant diversos anys.
Amb l'entrada en vigor de la Llei pel Dret a l'Habitatge i les successives modificacions de la normativa de lloguers, els dubtes sobre la durada real dels contractes s'han multiplicat. Molts propietaris desconeixen quan poden recuperar el seu habitatge i nombrosos inquilins ignoren que la llei els reconeix el dret a romandre en ell durant més temps del pactat inicialment.
Què són les pròrrogues dels lloguers
Les pròrrogues del lloguer són els mecanismes legals que permeten que un contracte d'arrendament continuï vigent un cop finalitzat el termini inicialment acordat entre propietari i inquilí.
En la pràctica, la majoria de contractes d'habitatge habitual no acaben quan venç el primer any, sinó que continuen prorrogant-se fins a assolir la durada mínima que estableix la legislació.
No totes les pròrrogues funcionen igual. Algunes es produeixen automàticament per imperatiu legal, mentre que altres requereixen que l'inquilí les sol·liciti expressament o que cap de les parts manifesti la seva intenció de finalitzar el contracte.
La pròrroga obligatòria: fins a cinc o set anys
La primera protecció que estableix la Llei d'Arrendaments Urbans és la denominada pròrroga obligatòria.
Encara que propietari i inquilí hagin signat un contracte d'un any, l'arrendatari pot seguir vivint en l'habitatge fins a completar el termini mínim previst per la llei.
Actualment aquest període és de: Cinc anys, quan el propietari és una persona física. Set anys, quan l'arrendador és una empresa o una persona jurídica.
Durant aquest temps el propietari no pot posar fi al contracte simplement perquè hagi vençut el termini inicialment signat.
La única excepció prevista és que necessiti recuperar l'habitatge per convertir-lo en la seva residència habitual o la de determinats familiars, sempre que es compleixin els requisits establerts per la llei.
Què ocorre quan acaben els cinc o set anys
Una vegada finalitzat el període mínim obligatori, el contracte tampoc acaba necessàriament.
Si cap de les parts comunica dins dels terminis legals la seva intenció de finalitzar l'arrendament, entra en funcionament la denominada pròrroga tàcita.
Aquesta permet que el contracte continuï renovant-se per anualitats fins a un màxim de tres anys addicionals.
En conseqüència, un lloguer de vivenda habitual pot assolir habitualment: Vuit anys, quan el propietari és una persona física. Deu anys, quan l'arrendador és una empresa.
Les noves pròrrogues extraordinàries
La legislació vigent també contempla pròrrogues extraordinàries per a determinats supòsits.
Una d'elles protegeix els inquilins en situació de vulnerabilitat econòmica i social. En aquests casos es pot sol·licitar una ampliació extraordinària d' fins a un any quan finalitzen les pròrrogues ordinàries previstes en la Llei d'Arrendaments Urbans.
Per altra banda, la Llei de Vivenda va introduir una nova pròrroga específica per a les vivendes situades en zones de mercat residencial tensionat.
Quan concorren els requisits legals, l'arrendatari pot sol·licitar una prolongació del contracte durant un màxim de tres anys addicionals mantenint, amb caràcter general, les mateixes condicions del lloguer.
Pot el propietari negar-se?
Depèn del tipus de pròrroga. Durant la pròrroga obligatòria i la pròrroga tàcita, el marge d'actuació del propietari és molt reduït.
En les pròrrogues extraordinàries també existeixen supòsits en què l'arrendador està obligat a acceptar-les, especialment quan té la consideració legal de gran tenidor.
No obstant això, existeixen excepcions. Per exemple, quan el propietari necessita recuperar la vivenda per residir-hi o quan ambdues parts acorden voluntàriament signar un nou contracte.
Pot pujar el lloguer durant una pròrroga?
Sí, encara que no de qualsevol manera. La pròrroga del contracte no significa que la renda romangui congelada.
El lloguer pot actualitzar-se si el contracte inclou una clàusula de revisió i sempre respectant els límits legals vigents en cada moment.
El que el propietari no pot fer és utilitzar la pròrroga per modificar unilateralment altres condicions del contracte o exigir una nova negociació simplement perquè hagi vençut el termini inicial.
Quina diferència existeix entre una pròrroga i un contracte nou?
És una de les dubtes més freqüents. Quan existeix una pròrroga continua vigent el mateix contracte, amb els mateixos drets i obligacions per ambdues parts.
En canvi, un contracte nou suposa extingir l'anterior i començar una relació jurídica completament distinta, amb noves condicions que hauran de respectar els límits establerts per la legislació vigent.
Aquesta diferència resulta especialment important en municipis declarats zones tensionades, on la normativa limita la possibilitat d'incrementar el preu del lloguer al signar nous contractes.
La venda de l'habitatge no elimina les pròrrogues
Un altre error habitual consisteix en pensar que vendre un habitatge permet finalitzar automàticament el contracte de lloguer. La legislació protegeix l'arrendatari durant els períodes de pròrroga previstos per la Llei d'Arrendaments Urbans.
Per això, la venda de l'immoble no implica necessàriament que el nou propietari pugui exigir el desallotjament immediat de l'inquilí. Tot dependrà de les circumstàncies concretes del contracte i del moment en què es produeixi la transmissió de l'habitatge.
Què han de fer propietaris i inquilins abans que venci el contracte
Quan s'acosta la data de finalització del lloguer convé revisar acuradament el contracte i comprovar: la data exacta de signatura; si el propietari és una persona física o jurídica; les pròrrogues ja gaudides; els terminis de preavís; si l'habitatge es troba en una zona tensionada; si concorren circumstàncies de vulnerabilitat que permetin sol·licitar una pròrroga extraordinària.
Una simple diferència d'uns dies en l'enviament del preavís pot determinar que el contracte es prorrogui automàticament durant un altre any.
Tipus de pròrrogues de lloguer
| Tipus de pròrroga | Durada màxima | ¿Com s'aplica? |
|---|---|---|
| Pròrroga obligatòria | Fins a 5 o 7 anys | Automàtica per llei |
| Pròrroga tàcita | Fins a 3 anys | Si cap part comunica la finalització |
| Pròrroga extraordinària per vulnerabilitat | 1 any | Ha de sol·licitar-la l'inquilí |
| Pròrroga extraordinària en zona tensionada | Fins a 3 anys | Ha de sol·licitar-la l'inquilí |