El final de un contrato de alquiler no siempre implica que el inquilino tenga que abandonar la vivienda. En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) contempla diferentes prórrogas del alquiler que, en determinadas circunstancias, permiten prolongar la duración del contrato durante varios años.
Estas prórrogas pueden aplicarse de forma automática, depender de la voluntad de las partes o estar vinculadas a situaciones especiales, como la vulnerabilidad económica del arrendatario o la ubicación del inmueble en una zona de mercado residencial tensionado.
Con la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda y las sucesivas modificaciones de la normativa de alquileres, las dudas sobre la duración real de los contratos se han multiplicado. Muchos propietarios desconocen cuándo pueden recuperar su vivienda y numerosos inquilinos ignoran que la ley les reconoce el derecho a permanecer en ella durante más tiempo del inicialmente pactado.
Qué son las prórrogas de los alquileres
Las prórrogas del alquiler son los mecanismos legales que permiten que un contrato de arrendamiento continúe vigente una vez finalizado el plazo inicialmente acordado entre propietario e inquilino.
En la práctica, la mayoría de contratos de vivienda habitual no terminan cuando vence el primer año, sino que continúan prorrogándose hasta alcanzar la duración mínima que establece la legislación.
No todas las prórrogas funcionan igual. Algunas se producen automáticamente por imperativo legal, mientras que otras requieren que el inquilino las solicite expresamente o que ninguna de las partes manifieste su intención de finalizar el contrato.
La prórroga obligatoria: hasta cinco o siete años
La primera protección que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos es la denominada prórroga obligatoria.
Aunque propietario e inquilino hayan firmado un contrato de un año, el arrendatario puede seguir viviendo en la vivienda hasta completar el plazo mínimo previsto por la ley.
Actualmente ese periodo es de cinco años cuando el propietario es una persona física y siete años cuando el arrendador es una empresa o una persona jurídica.
Durante ese tiempo el propietario no puede poner fin al contrato simplemente porque haya vencido el plazo inicialmente firmado.
La única excepción prevista es que necesite recuperar la vivienda para convertirla en su residencia habitual o la de determinados familiares, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la ley.
Qué ocurre cuando terminan los cinco o siete años
Una vez finalizado el periodo mínimo obligatorio, el contrato tampoco termina necesariamente. Si ninguna de las partes comunica dentro de los plazos legales su intención de finalizar el arrendamiento, entra en funcionamiento la denominada prórroga tácita. Esta permite que el contrato continúe renovándose por anualidades hasta un máximo de tres años adicionales.
En consecuencia, un alquiler de vivienda habitual puede alcanzar habitualmente ocho años cuando el propietario es una persona física y diez años cuando el arrendador es una empresa.
Las nuevas prórrogas extraordinarias
La legislación vigente también contempla prórrogas extraordinarias para determinados supuestos. Una de ellas protege a los inquilinos en situación de vulnerabilidad económica y social. En estos casos puede solicitarse una ampliación extraordinaria de hasta un año cuando finalizan las prórrogas ordinarias previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Por otra parte, la Ley de Vivienda introdujo una nueva prórroga específica para las viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado. Cuando concurren los requisitos legales, el arrendatario puede solicitar una prolongación del contrato durante un máximo de tres años adicionales manteniendo, con carácter general, las mismas condiciones del alquiler.
¿Puede el propietario negarse?
Depende del tipo de prórroga. Durante la prórroga obligatoria y la prórroga tácita, el margen de actuación del propietario es muy reducido.
En las prórrogas extraordinarias también existen supuestos en los que el arrendador está obligado a aceptarlas, especialmente cuando tiene la consideración legal de gran tenedor.
No obstante, existen excepciones. Por ejemplo, cuando el propietario necesita recuperar la vivienda para residir en ella o cuando ambas partes acuerdan voluntariamente firmar un nuevo contrato.
¿Puede subir el alquiler durante una prórroga?
Sí, aunque no de cualquier manera. La prórroga del contrato no significa que la renta permanezca congelada. El alquiler puede actualizarse si el contrato incluye una cláusula de revisión y siempre respetando los límites legales vigentes en cada momento.
Lo que el propietario no puede hacer es utilizar la prórroga para modificar unilateralmente otras condiciones del contrato o exigir una nueva negociación simplemente porque haya vencido el plazo inicial.
¿Qué diferencia existe entre una prórroga y un contrato nuevo?
Es una de las dudas más frecuentes. Cuando existe una prórroga continúa vigente el mismo contrato, con los mismos derechos y obligaciones para ambas partes.
En cambio, un contrato nuevo supone extinguir el anterior y comenzar una relación jurídica completamente distinta, con nuevas condiciones que deberán respetar los límites establecidos por la legislación vigente.
Esta diferencia resulta especialmente importante en municipios declarados zonas tensionadas, donde la normativa limita la posibilidad de incrementar el precio del alquiler al firmar nuevos contratos.
La venta de la vivienda no elimina las prórrogas
Otro error habitual consiste en pensar que vender una vivienda permite finalizar automáticamente el contrato de alquiler. La legislación protege al arrendatario durante los periodos de prórroga previstos por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Por ello, la venta del inmueble no implica necesariamente que el nuevo propietario pueda exigir el desalojo inmediato del inquilino. Todo dependerá de las circunstancias concretas del contrato y del momento en el que se produzca la transmisión de la vivienda.
Qué deben hacer propietarios e inquilinos antes de que venza el contrato
Cuando se acerca la fecha de finalización del alquiler conviene revisar cuidadosamente el contrato y comprobar: la fecha exacta de firma; si el propietario es una persona física o jurídica; las prórrogas ya disfrutadas; los plazos de preaviso; si la vivienda se encuentra en una zona tensionada; si concurren circunstancias de vulnerabilidad que permitan solicitar una prórroga extraordinaria.
Una simple diferencia de unos días en el envío del preaviso puede determinar que el contrato se prorrogue automáticamente durante otro año.
Tipos de prorrogas de alquiler
| Tipo de prórroga | Duración máxima | ¿Cómo se aplica? |
|---|---|---|
| Prórroga obligatoria | Hasta 5 o 7 años | Automática por ley |
| Prórroga tácita | Hasta 3 años | Si ninguna parte comunica la finalización |
| Prórroga extraordinaria por vulnerabilidad | 1 año | Debe solicitarla el inquilino |
| Prórroga extraordinaria en zona tensionada | Hasta 3 años | Debe solicitarla el inquilino |