Irailaren 1etik aurrera berrikusi beharreko alokairuek muga dute: zenbat igo daitezkeen indize berriarekin.

Para modificar el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda) o la propia Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda, no existe ahora mismo —a 20 de agosto de 2026— un único expediente claramente identificado y calendarizado en las Cortes. Sí hay varias proposiciones de ley y debates en curso que proponen tocar elementos centrales de la ley (zonas tensionadas, índices de referencia, límites a los alquileres), y todas comparten el mismo esquema de trámites pendientes.

El IRAV no es un impuesto, sino un índice estadístico que elabora el INE en cumplimiento de la disposición adicional de la Ley de Vivienda. Cambiar su régimen jurídico o sustituirlo exige, en la práctica, reformar la ley (o aprobar un real decreto‑ley que luego deba convalidar el Congreso). De ahí que la pregunta sobre “modificar el IRAV” y “modificar la Ley por el Derecho a la Vivienda” converja en los mismos pasos parlamentarios.

1. Qué iniciativas hay sobre la mesa

Los documentos oficiales y las noticias recientes recogen, entre otras:

• Una proposición de ley de Sumar para modificar la Ley 12/2023, cuya toma en consideración se programó en el Pleno del Congreso de noviembre de 2025 (órdenes del día del 25, 26 y 27 de noviembre: “Proposición de Ley del Grupo Plurinacional Sumar para la modificación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda”).
• Una proposición de ley del PP sobre vivienda y suelo, admitida a trámite por el Congreso en abril de 2026, que plantea, entre otras cosas, derogar las zonas tensionadas y el índice estatal de referencia de precios del alquiler, es decir, elementos nucleares del diseño actual de la ley (informaciones en Demócrata).
• Propuestas adicionales (por ejemplo, de Sumar) para limitar la compra de viviendas por fondos y empresas, también mediante reforma de la Ley de Vivienda.

En todos estos casos, tras la toma en consideración, la tramitación está en las fases intermedias (plazo de enmiendas, ponencia, comisión), que son precisamente los trámites parlamentarios pendientes para que una reforma del IRAV o de la Ley de Vivienda pueda llegar a aprobarse.

2. Trámites pendientes típicos en el Congreso

Una vez que el Pleno del Congreso acepta tramitar una reforma de la ley (o un bloque de medidas que la afectan), el recorrido que queda por delante es, de forma estándar, el siguiente:

• Apertura y prórrogas del plazo de enmiendas al articulado.
  Los grupos registran cambios concretos sobre cada artículo, incluida la supresión o modificación de los preceptos que crean o remiten al IRAV. Este plazo se puede prorrogar muchas veces, y de hecho el Congreso ha sido advertido por el Tribunal Constitucional de que los alargamientos automáticos y sin motivación pueden equivaler a un bloqueo de facto de las leyes.
• Ponencia.
  Un grupo reducido de diputados redacta un Informe de Ponencia que integra el texto base y las enmiendas. No decide definitivamente, pero marca el equilibrio político preliminar.
• Comisión competente (normalmente, Vivienda o similar).
  La comisión debate el informe de la ponencia, puede introducir enmiendas transaccionales y aprueba un Dictamen. Ese dictamen ya refleja la posición oficial de la Cámara en esa fase.
• Pleno del Congreso.
  El Pleno discute el dictamen y las enmiendas que los grupos hayan “reservado” y celebra una votación final de conjunto. Si el texto se aprueba, la reforma pasa al Senado; si se rechaza, decae.

3. Trámites pendientes en el Senado y vuelta al Congreso

Llegado al Senado, aún queda otra serie de pasos:

• Plazo de enmiendas y comisión en la Cámara Alta, con posibilidad de introducir cambios o plantear un veto al conjunto de la ley.
• Pleno del Senado, que puede:
  • Aprobar el texto sin cambios (en cuyo caso la ley queda lista para BOE);
  • aprobar enmiendas parciales, o
  • aprobar un veto por mayoría absoluta.
• Última palabra del Congreso.
  Si hay veto o enmiendas, el Congreso debe decidir si lo levanta y qué cambios acepta. Solo después de esta votación final la reforma queda definitivamente aprobada.

4. Qué significa esto para el IRAV y la Ley de Vivienda hoy

Con la información disponible, puede decirse que:

• No hay todavía una reforma cerrada del IRAV ni de la Ley 12/2023; lo que existen son iniciativas en curso (principalmente de la oposición) y debates en torno al modelo de control de precios, las zonas tensionadas y el propio índice.
• Las reformas que apunten a eliminar o rediseñar el IRAV o a cambiar a fondo la Ley de Vivienda deberán recorrer todas las fases descritas en Congreso y Senado antes de ver la luz en el BOE.

Para saber exactamente en qué eslabón está cada propuesta concreta (Sumar, PP, u otras), habría que consultar su ficha de tramitación en las webs oficiales del Congreso y el Senado, donde se actualiza el “estado” de cada iniciativa.

El Instituto Nacional de Estadística (INE) no es un regulador del mercado de la vivienda ni de los alquileres: su papel es estadístico. Sus competencias en este ámbito consisten en producir y coordinar estadísticas oficiales sobre vivienda y arrendamientos que sirven de base a leyes, límites de precios y políticas públicas.

Marco general de competencias

Según su Estatuto (Real Decreto 803/2022), el INE es el organismo estatal responsable de la estadística para fines estatales, en el marco de la Ley 12/1989 de la Función Estadística Pública. En la resolución que publica el convenio con el Catastro se recuerda que:

• El INE es un organismo autónomo estatal encargado de la actividad estadística para fines estatales.
• Su Dirección General de Estadísticas de la Población tiene entre sus funciones el mantenimiento y gestión de la base padronal nacional, integrada con referencias catastrales de los domicilios (BOE-A-2025-19964).

Sobre vivienda y alquiler, esto se traduce en tres grandes bloques: índices de precios de alquiler, estadísticas de vivienda y ejecuciones hipotecarias, y cooperación técnica con otros organismos.

Índices de precios de la vivienda en alquiler

El INE es el organismo competente para elaborar varios indicadores clave sobre alquiler:

• Índice de Precios de Vivienda en Alquiler (IPVA): es una estadística oficial experimental y anual cuyo objetivo principal es “medir la evolución del precio de la vivienda alquilada como residencia habitual” (nota IPVA 2024).

En las notas metodológicas del IPVA se concreta que el INE:

• Define la metodología de cálculo (fórmula Paasche encadenado, año base 2015).
• Exploita registros administrativos de la Agencia Tributaria (AEAT) sobre viviendas arrendadas.
• Publica resultados desagregados por comunidad autónoma, provincia, municipio y distritos de capitales (IPVA 2024, IPVA 2023, IPVA 2022).

Además, a partir de la Ley por el Derecho a la Vivienda, el INE ha asumido la elaboración del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), citado en diversas informaciones como un indicador diseñado por el INE para limitar las actualizaciones anuales de determinados contratos de alquiler. Las noticias recogen que:

• El IRAV es “un indicador elaborado por el INE específicamente para limitar las actualizaciones anuales de los alquileres de vivienda”.
• “Con la difusión de este indicador, el INE da cumplimiento a la disposición adicional undécima de la Ley por el Derecho a la Vivienda”, que le encomienda definir este índice.
• Se publica mensualmente y actúa como tope para la actualización anual de rentas en los contratos afectados.

En resumen, en materia de alquileres el INE es competente para diseñar, calcular y difundir los índices oficiales que usan la Ley de Vivienda y otras normas (IPVA e IRAV), pero no para fijar ni negociar rentas individuales.

Otras estadísticas de vivienda

Más allá del precio del alquiler, el INE desarrolla otras operaciones estadísticas relacionadas con la vivienda:

• Censos de Población y Viviendas: en la documentación de la Contabilidad Regional de España se indica que se han incorporado los Censos de Población y Viviendas 2021 como fuente para regionalizar los servicios de “alquiler imputado” de vivienda en cuentas nacionales (CRE 2023).
• Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias (EH): el INE produce trimestralmente esta operación, que clasifica, entre otras cosas, “viviendas de personas físicas y jurídicas, vivienda habitual y otras viviendas”, a partir de datos de los registradores de la propiedad (EH 1T 2026).
• Estadísticas experimentales sobre vivienda turística y datos de viviendas vacías: en intervenciones del Banco de España se alude expresamente a la “estadística experimental del INE” sobre viviendas turísticas y a datos de viviendas vacías procedentes del censo, que son insumos para el análisis del mercado de alquiler.

Estas estadísticas permiten cuantificar oferta, demanda, ejecuciones sobre viviendas habituales y dinámicas territoriales, proporcionando una base objetiva para el diseño de políticas de vivienda y protección frente al sobreendeudamiento.

Cooperación con Catastro y otras administraciones

El convenio entre la Dirección General del Catastro y el INE recoge competencias adicionales vinculadas al análisis del mercado inmobiliario (BOE-A-2025-19964):

• Intercambio y armonización de información catastral y censal (referencias catastrales en el padrón, datos de inmuebles, etc.).
• Asistencia técnica del INE en el análisis estadístico del mercado inmobiliario y su evolución, para el Observatorio Catastral del Mercado Inmobiliario y para determinar parámetros básicos de valoración.
• Apoyo en el diseño de encuestas y tratamiento estadístico de información sobre inmuebles.

Límites de su papel

Aunque sus estadísticas están explícitamente incorporadas a la regulación (por ejemplo, el IRAV como límite en actualizaciones de rentas o el uso del IPVA para analizar subidas de alquiler), el INE:

• No concede ayudas de vivienda ni gestiona parques públicos.
• No declara zonas tensionadas ni fija topes legales de precio (competencias de Estado y comunidades autónomas).
• No interviene en contratos individuales, sino que actúa siempre a través de estadísticas agregadas y anónimas.

Su competencia específica en vivienda y alquiler consiste, por tanto, en producir, mejorar y coordinar la información estadística oficial sobre precios de alquiler, características del parque, situación de los hogares y ejecuciones hipotecarias, y en cooperar técnicamente con otros organismos para que esa información pueda usarse en la regulación y las políticas públicas.

Para que un propietario pueda actualizar (normalmente subir, pero también bajar) la renta de un alquiler sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no basta con “decidirlo”: debe cumplir una serie de requisitos legales relativos al contenido del contrato, al momento y a la forma de la notificación al inquilino. Si no los cumple, la actualización puede ser ineficaz.

1. Necesidad de un pacto expreso en el contrato

La LAU exige que la posibilidad de actualizar la renta esté pactada expresamente en el contrato:

• Debe constar alguna cláusula que diga que la renta se actualizará, normalmente una vez al año, y que señale el mecanismo o referencia para calcular esa actualización (por ejemplo, un índice oficial).
• La mera referencia genérica a que “el arrendador podrá subir la renta” sin indicar cómo se calcula puede considerarse insuficiente o generadora de conflictos.

Si el contrato no prevé expresamente la actualización, la regla general es que la renta se mantiene invariable durante toda la duración del contrato (salvo que ambas partes acuerden otra cosa de forma negociada y voluntaria).

2. Índices y límites a la actualización

El contrato puede:

• Remitir a un índice objetivo (por ejemplo, un índice de precios al consumo u otro índice de referencia legalmente previsto).
• Establecer una fórmula de actualización (p.ej., “IPC interanual de la fecha de actualización”, “X % fijo anual”, combinación de ambas, etc.), siempre que respete las limitaciones legales imperativas vigentes en cada momento.

En materia de vivienda, el legislador ha ido introduciendo en los últimos años topes y modulaciones temporales a las subidas, normalmente para limitar el impacto de la inflación o proteger a inquilinos vulnerables. Es importante:

• Comprobar si hay normas extraordinarias en vigor (por ejemplo, medidas temporales que limiten el porcentaje máximo de incremento anual o que impongan índices específicos).
• Tener en cuenta que, aunque el contrato remita a un índice, ese pacto puede verse modulado por normas posteriores de carácter imperativo que se apliquen mientras estén vigentes.

3. Momento y frecuencia de la actualización

La LAU establece, con carácter general, que:

• La renta puede actualizarse una vez cada año de vigencia del contrato, salvo que las partes pacten otra cosa más restrictiva (por ejemplo, no actualizar durante los dos primeros años).
• El cómputo suele hacerse desde la fecha de entrada en vigor del contrato o desde la fecha de la última actualización.

4. Forma y efectos de la notificación al inquilino

Para que la actualización sea eficaz, el arrendador debe:

• Comunicarla al inquilino por escrito (burofax, carta certificada, correo electrónico si así se ha pactado, etc.), de forma que quede constancia.
• Indicar de manera clara:
  • La renta vigente hasta ese momento.
  • El índice o criterio aplicado (y el valor concreto utilizado).
  • La nueva renta resultante y la fecha a partir de la cual se exigirá.
• Respetar el plazo legal: la nueva renta suele ser exigible a partir del mes siguiente a aquel en que se notifica la actualización, siempre que ya se haya cumplido el año de vigencia que habilita a actualizar.

Como regla general, la actualización no tiene efectos retroactivos salvo pacto muy claro y siempre respetando las normas imperativas aplicables.

5. ¿Qué ocurre si no se pacta nada?

Si el contrato de arrendamiento de vivienda:

• No contiene cláusula de actualización, o
• La cláusula es tan genérica que no permite determinar el mecanismo de cálculo,

entonces, en principio, no cabe actualización unilateral por parte del arrendador. Cualquier cambio de renta requerirá un acuerdo expreso con el inquilino (por ejemplo, una novación del contrato).

6. Diferencias principales con arrendamientos para uso distinto de vivienda (locales)

En los arrendamientos para uso distinto de vivienda (locales, oficinas, etc.) la LAU concede una mayor libertad de pacto:

• Las partes pueden pactar casi cualquier mecanismo de actualización y frecuencia, siempre que no sea abusivo ni contrario a normas imperativas generales.
• Si no hay pacto de actualización, se aplica básicamente el mismo criterio: no hay derecho automático del arrendador a incrementar la renta, salvo acuerdo.
• En la práctica, los contratos de local suelen contener cláusulas más sofisticadas (porcentajes fijos, índices combinados, rentas escalonadas, etc.), pero siguen necesitando una notificación clara y escrita al arrendatario cuando se aplica la subida.

En resumen, la actualización válida de la renta exige siempre un pacto contractual claro, respeto de los límites legales vigentes y una notificación escrita y fundada al inquilino, tanto en vivienda como en locales, con mayor flexibilidad de pacto en estos últimos.