La Espagne traîne depuis six décennies "des déficiences structurelles" dans ses politiques de logement, selon une analyse de l'Université Francisco de Vitoria (UFV), qui estime que le parc de logement social n'atteint à peine que 2,5 % et propose un ensemble de mesures qui englobe les locataires, les propriétaires et les promoteurs.
La UFV souligne dans son communiqué que "l'Espagne réforme le loyer depuis 60 ans sans parvenir à le stabiliser" et plaide pour intervenir "en même temps" sur le logement social, l'offre privée, la protection des locataires et la construction pour "corriger un déséquilibre que les mesures isolées n'ont pas résolu".
L'étude, basée sur des techniques d'intégration fractionnaire et sur l'évolution des prix des loyers entre 1962 et 2024, détecte "des perturbations très persistantes" dans les loyers et conclut que cette persistance varie à peine même sous des cadres réglementaires très différents.
Les auteurs soulignent que "ni les mesures liées à l'offre ni celles liées à la demande n'ont réussi à stabiliser les loyers à long terme" et qualifient le désajustement du marché locatif de "structurel", de sorte que "les mesures ponctuelles s'avèrent insuffisantes".
Dans ce sens, ils décrivent "un déséquilibre structurel entre l'offre et la demande, qui exige d'agir en même temps sur quatre fronts" : augmentation soutenue du logement social, incitations et sécurité juridique pour les bailleurs, protection stable des locataires et réduction des obstacles à l'activité de construction.
Le travail indique que "les résultats révèlent que les interventions réglementaires n'ont pas réussi à obtenir une stabilisation des prix cohérente à long terme et que les perturbations des prix des loyers ont des effets persistants. Il convient de noter que les changements dans la politique fiscale de 1999 ont influencé temporairement la demande, mais aucun impact significatif et durable n'a été observé sur le reste des mesures réglementaires".
Les chercheurs concluent que ces résultats mettent en évidence "les déficiences structurelles des politiques de logement en Espagne, caractérisées par le manque d'incitations et de protections efficaces du côté de l'offre, ainsi que par des mesures inadéquates du côté de la demande" et réclament des politiques intégrales qui combinent des incitations fiscales pour les propriétaires, l'élargissement des programmes de logement social et une plus grande protection pour les locataires.
La Espagne, à la traîne en matière de logement social par rapport à l'Europe
En matière de logement social, l'équipe de l'UFV estime qu'en 2020, l'Espagne disposait de "à peine" 2,5 % de parc social, très loin des 30 % des Pays-Bas, l'un des pays de référence inclus dans la comparaison.
"L'Espagne est à la traîne de l'Europe en matière de promotion de logement social, et cela ne se résout pas par des décrets-lois, mais par des années de politiques visant à garantir une offre de logement suffisante et à des prix abordables", soutient la juriste spécialiste en fiscalité immobilière Sofía Borgia.
Le rapport conclut également que les incitations fiscales et les garanties juridiques en vigueur "n'ont pas été suffisantes pour inciter davantage de propriétaires à mettre leurs logements en location", ce qui appelle à une augmentation "significative" de l'offre pour contenir de manière "durable" les hausses des loyers, rappelant que, selon la Banque d'Espagne, neuf logements sur dix en location appartiennent à des particuliers.
De plus, les auteurs demandent une protection "stable" pour le locataire et "moins d'obstacles à la construction", ce qui passe, à leur avis, par une réforme de la réglementation urbanistique et "réduire la bureaucratie qui freine la construction".
Plafonds de loyer et risques sur l'offre
En ce qui concerne les plafonds de prix dans les zones tendues, l'analyse précise qu'il n'est pas encore possible de les évaluer, car la série de données se termine en janvier 2024, avant leur mise en œuvre en Catalogne et l'application en mars de cette année des premiers limites de la Loi sur le Logement de 2023.
Pour cette raison, l'étude conclut qu'avec les informations disponibles, il est encore "impossible de savoir si les plafonds fonctionnent ou échouent", bien qu'elle fixe leur suivi comme "priorité" dès que suffisamment d'années de données seront accumulées et avertit que les plafonds "peuvent modérer les hausses à court terme, mais, sans mesures qui maintiennent l'offre, ils peuvent pousser certains propriétaires vers la location touristique, saisonnière ou la vente".