Italia trascina da sei decenni "deficienze strutturali" nelle sue politiche abitative, secondo un'analisi dell'Università Francisco de Vitoria (UFV), che calcola che il parco di abitazioni sociali raggiunge a malapena il 2,5% e propone un pacchetto di misure che coinvolga inquilini, proprietari e costruttori.
La UFV sottolinea nel suo comunicato che "l'Italia da 60 anni riforma l'affitto senza riuscire a stabilizzarlo" e sostiene di intervenire "allo stesso tempo" su abitazioni sociali, offerta privata, protezione dell'inquilino e costruzione per "correggere uno squilibrio che le misure isolate non hanno risolto".
Lo studio, basato su tecniche di integrazione frazionaria e sull'evoluzione dei prezzi degli affitti tra il 1962 e il 2024, rileva "perturbazioni molto persistenti" nei canoni e conclude che quella persistenza varia a malapena anche sotto quadri normativi molto diversi.
Gli autori sottolineano che "né le misure relative all'offerta né quelle relative alla domanda sono riuscite a stabilizzare gli affitti a lungo termine" e qualificano il disallineamento del mercato degli affitti come "strutturale", per cui "le misure puntuali risultano insufficienti".
In questo senso, descrivono "uno squilibrio strutturale tra offerta e domanda, che richiede di agire contemporaneamente su quattro fronti": incremento sostenuto delle abitazioni sociali, incentivi e sicurezza giuridica per i locatori, protezione stabile dell'inquilino e riduzione degli ostacoli all'attività costruttiva.
Il lavoro segnala che "i risultati rivelano che le interventi regolatori non hanno raggiunto una stabilizzazione dei prezzi consistente a lungo termine e che le perturbazioni nei prezzi degli affitti hanno effetti persistenti. È importante sottolineare che i cambiamenti nella politica fiscale del 1999 hanno influenzato temporaneamente la domanda, ma non è stato osservato alcun impatto significativo e duraturo nel resto delle misure regolatorie".
Gli studiosi concludono che queste scoperte evidenziano "le deficienze strutturali delle politiche abitative in Italia, caratterizzate dalla mancanza di incentivi e protezione efficaci dal lato dell'offerta, così come da misure inadeguate dal lato della domanda" e chiedono politiche integrate che combinino incentivi fiscali ai proprietari, ampliamento dei programmi di abitazioni sociali e una maggiore protezione per i locatari.
Italia, in ritardo nelle abitazioni sociali rispetto all'Europa
In materia di edilizia sociale, il team della UFV stima che nel 2020 la Spagna disponesse di "appena" un 2,5% di parco sociale, molto lontano dal 30% dei Paesi Bassi, uno dei paesi di riferimento inclusi nel confronto.
"La Spagna è in fondo all'Europa nella promozione di edilizia sociale, e questo non si risolve con decreti legge, ma con anni di politiche orientate a garantire un'offerta di abitazioni sufficiente e a prezzi accessibili", sostiene la giurista specialista in fiscalità immobiliare Sofía Borgia.
Il rapporto conclude anche che gli incentivi fiscali e le garanzie giuridiche vigenti "non sono stati sufficienti per incoraggiare più proprietari a mettere le loro abitazioni in affitto", per cui richiede un aumento "significativo" dell'offerta per contenere in modo "duraturo" gli aumenti degli affitti, ricordando che, secondo la Banca di Spagna, nove case su dieci in affitto appartengono a privati.
Inoltre, gli autori chiedono una protezione "stabile" per l'inquilino e "meno ostacoli per costruire", il che passa, a loro avviso, per riformare la normativa urbanistica e "ridurre la burocrazia che frena la costruzione".
Limiti agli affitti e rischi sull'offerta
In relazione ai limiti di prezzo in zone tese, l'analisi chiarisce che non è ancora possibile valutarli, poiché la serie di dati termina a gennaio 2024, prima della loro attuazione in Catalogna e dell'applicazione a marzo di quell'anno dei primi limiti della Legge sulla Casa del 2023.
Perciò, lo studio conclude che con le informazioni disponibili ancora "non si può sapere se i limiti funzionano o falliscono", anche se fissa il loro monitoraggio come "priorità" non appena si accumulano sufficienti anni di dati e avvisa che i limiti "possono moderare gli aumenti a breve termine, ma, senza misure che mantengano l'offerta, possono spingere alcuni proprietari verso l'affitto turistico, quello stagionale o la vendita".