Finalmente, il Governo di Spagna ha pubblicato questo mercoledì (30 settembre) uno dei due decreti-legge sulla casa approvati ieri nel Consiglio dei Ministri. In particolare, quello che si riferisce a sgomberi, fondi avvoltoio, affitti temporanei e abitazioni accessibili (quello che ha più possibilità di ricevere venerdì il via libera del Congresso) e lascia per domani (1 ottobre) il testo che stabilisce la rinnovo automatico dei contratti di affitto.
Il Governo ha introdotto nei primi due articoli del nuovo decreto sulla casa un meccanismo per limitare l'acquisto speculativo di immobili da parte di determinate entità e rafforzare la protezione contro gli sgomberi di persone vulnerabili senza alternativa abitativa.
Articolo 1: il veto a determinate compravendite speculative
Il primo articolo, denominato “Protezione del mercato della casa contro l'attività speculativa”, stabilisce fino al 31 dicembre 2028 un divieto rivolto alle entità che acquisiscono determinati attivi residenziali mediante operazioni considerate speculative.
La norma non utilizza unicamente l'espressione “fondo avvoltoio” come categoria giuridica. Il criterio che stabilisce è più concreto: riguarda entità, che abbiano o meno personalità giuridica, che acquisiscono immobili o portafogli di prestiti ipotecari non pagati a un prezzo chiaramente inferiore al loro valore di stima di mercato quando l'operazione mira a eludere i meccanismi di funzione sociale della casa o massimizzare la redditività mediante determinate pratiche.
Tra queste finalità appare l'ottenimento di redditività mediante affitti sproporzionati, prezzi di rivendita elevati o il cambio di destinazione degli immobili verso usi non residenziali. Il testo esclude da questo regime gli enti pubblici e le entità del settore pubblico il cui scopo è promuovere o gestire abitazioni sociali e accessibili.
Articolo 2: cosa succede con gli sgomberi
Il secondo articolo porta il titolo “Sospensione degli sgomberi di persone vulnerabili senza alternativa abitativa”. Il suo obiettivo è trasferire quella protezione al momento in cui si avvia una procedura per recuperare il possesso di un'abitazione.
La misura si rivolge alle procedure in cui agisce come richiedente un'entità che si trovi all'interno dell'ipotesi definita nell'articolo precedente: quelle che acquisiscono immobili o portafogli di prestiti ipotecari non pagati a prezzi chiaramente inferiori al loro valore di stima e con le finalità speculative descritte dalla norma.
Quando la persona che occupa l'abitazione attesta una situazione di vulnerabilità e l'inesistenza di un'alternativa abitativa, la procedura può essere sospesa nei termini stabiliti dal decreto. Il meccanismo si incorpora alla protezione straordinaria contro gli sfratti che il Governo ha deciso di prolungare fino alla fine del 2030.
La misura non implica che qualsiasi procedura di sfratto venga paralizzata automaticamente. La protezione è legata ai requisiti stabiliti nella legislazione e all'attestazione della situazione di vulnerabilità e dell'assenza di un'alternativa abitativa.
Due momenti distinti di una stessa protezione
I due articoli operano, quindi, in momenti diversi. Il primo intende impedire determinate operazioni di acquisizione di abitazioni o di debito ipotecario quando ricorrono gli elementi che la norma considera speculativi. Il secondo stabilisce quale protezione può essere applicata quando un'entità inclusa in quella ipotesi promuove una procedura di sfratto contro una persona vulnerabile che non dispone di un'altra abitazione.
Il Governo ha presentato entrambe le misure come parte dello stesso obiettivo di rafforzare la funzione sociale dell'abitazione. Il divieto degli acquisti speculativi avrà come limite temporale il 31 dicembre 2028, mentre l'ampliamento delle misure di protezione contro gli sfratti si estende fino al 31 dicembre 2030.