La campagna della Renta 2025 è terminata il 30 giugno scorso, ma non tutte le dichiarazioni sono state definitivamente chiuse. L'appartamento al mare, la casa di famiglia nel paese o il piccolo rifugio in montagna che si utilizza durante le vacanze hanno anche conseguenze fiscali, anche se rimangono vuoti per buona parte dell'anno e non producono alcun reddito.
Le seconde case di uso personale devono figurare nell'IRPF. Non farlo può obbligare il proprietario a pagare la quota che ha smesso di incassare, i relativi maggiori o interessi e, se l'errore viene scoperto dall'Agenzia, una sanzione che può raggiungere il 150% dell'importo non versato.
L'omissione di questo tipo di immobili è uno degli errori più frequenti nella dichiarazione, come spiega TaxDown, fonte consultata da DEMÓCRATA. Il rischio che passino inosservati, inoltre, è sempre minore: l'Agenzia Tributaria incrocia le informazioni dell'IRPF con i dati del Catasto e, quando esiste un affitto, riceve informazioni dalle piattaforme digitali sui proprietari, gli immobili pubblicizzati e le somme ottenute.
L'Agenzia Tributaria stessa ricorda nel suo manuale della Renta 2025 che un appartamento al mare utilizzato esclusivamente durante il mese di vacanza genera un'imputazione di reddito immobiliare. L'obbligo non dipende, quindi, dal numero di giorni durante i quali si gode dell'abitazione, ma dal fatto che il contribuente sia proprietario o usufruttuario e l'immobile rimanga a sua disposizione.
Correggere prima che arrivi una lettera dell'Agenzia
Il primo passo per chi ha dimenticato di includere una seconda residenza è verificare se l'omissione modifica il risultato della dichiarazione. Se comporta un importo aggiuntivo da versare o un rimborso minore, il contribuente dovrà regolarizzare la sua situazione mediante la corrispondente dichiarazione integrativa.
La differenza economica tra correggere volontariamente l'errore e aspettare che lo scopra l'Amministrazione può essere considerevole.
Quando il contribuente agisce prima di ricevere una richiesta, si applica il maggiorazione per presentazione tardiva prevista nell'articolo 27 della Legge Generale Tributaria. Questa maggiorazione è dell'1%, a cui si aggiunge un altro 1% per ogni mese completo di ritardo rispetto alla scadenza volontaria.
Durante i primi dodici mesi non si richiedono interessi di mora né si impone una sanzione. Se trascorre più di un anno, il sovrapprezzo passa a essere del 15% e iniziano a maturare interessi dal giorno successivo alla scadenza di quei dodici mesi.
Lo scenario cambia se l'Agenzia delle Entrate si anticipa. L'Agenzia delle Entrate può avviare una procedura di verifica, ricalcolare la dichiarazione e richiedere la quota non versata insieme agli interessi corrispondenti. Può anche aprire un procedimento sanzionatorio.
La sanzione prevista dalla Legge Generale Tributaria per non aver versato un debito tributario inizia, in linea generale, al 50% dell'importo non pagato e può aumentare fino al 150% quando si verificano circostanze che aggravano l'infrazione. La cifra finale dipende dall'importo, dalla condotta del contribuente, dall'esistenza di occultamento e da altre circostanze del caso. Non ogni omissione porta automaticamente alla sanzione massima, ma aspettare la richiesta elimina la possibilità di avvalersi del sistema più favorevole di sovrapprezzi volontari.
In termini semplici, lo stesso errore può avere un costo relativamente ridotto se il proprietario lo corregge di propria iniziativa o sfociare in una fattura molto maggiore se è l'Amministrazione a scoprirlo.
L'Agenzia delle Entrate attribuisce un reddito anche se la casa non è affittata
Una seconda casa destinata esclusivamente al godimento del proprietario deve essere inclusa nella sezione corrispondente ai beni immobili non destinati ad attività economiche.
In questi casi non si dichiara un affitto inesistente. Ciò che si applica è la cosiddetta imputazione di redditi immobiliari, regolata nell'articolo 85 della Legge IRPEF. Si tratta di un reddito fiscale attribuito al proprietario per disporre di un immobile urbano che non costituisce la sua abitazione principale e che non genera rendimenti.
In linea generale, il reddito imputato equivale al 2% del valore catastale. La percentuale si riduce all'1,1% quando il valore è stato revisionato mediante una procedura di valutazione collettiva generale la cui entrata in vigore è avvenuta a partire dal 1 gennaio 2012, secondo le regole applicabili nella Renta 2025. L'Agenzia delle Entrate raccoglie espressamente entrambe le percentuali.
La quantità risultante non è l'imposta che si paga, ma un reddito aggiuntivo che si incorpora alla base imponibile generale e tassa all'aliquota marginale corrispondente a ciascun contribuente.
Ad esempio, una seconda residenza con un valore catastale di 75.000 euro non revisionato genererebbe un reddito imputato di 1.500 euro. Se il proprietario ha un'aliquota marginale del 30%, l'impatto approssimativo nella sua dichiarazione sarebbe di 450 euro.
In questa modalità non possono essere detratti i costi ordinari dell'immobile. Il proprietario non può dedurre l'IBI, le quote della comunità, le assicurazioni, le riparazioni o le forniture solo per il fatto di mantenere l'abitazione a sua disposizione.
L'imputazione deve essere calcolata tenendo conto della percentuale di titolarità e del numero di giorni durante i quali l'immobile è stato disponibile. Se l'abitazione è stata acquistata o venduta a metà anno, o è stata affittata durante una parte dell'esercizio, il calcolo viene ripartito.
Cosa cambia se si affitta durante l'estate
Il trattamento fiscale è diverso quando la casa è offerta in affitto per alcune settimane. I redditi ottenuti devono essere dichiarati come redditi da capitale immobiliare e si integrano nella base generale dell'IRPEF insieme ad altri redditi, come quelli derivanti dal lavoro.
In questo caso, l'anno è diviso fiscalmente in due periodi:
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Durante i giorni in cui l'abitazione è stata affittata si dichiarano i redditi e le spese deducibili relative all'affitto.
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Durante i giorni in cui è rimasta a disposizione del proprietario si applica l'imputazione dei redditi immobiliari in modo proporzionale.
Tra le spese che possono essere dedotte durante il periodo effettivamente affittato figurano la parte corrispondente dell'IBI, la tassa sui rifiuti, la comunità, le assicurazioni, determinate forniture, gli interessi del finanziamento, l'ammortamento e le spese di conservazione e riparazione. Può essere dedotta solo la parte legata ai giorni di affitto, non la spesa annuale completa se l'immobile è stato affittato per poche settimane.
Inoltre, l'affitto turistico o vacanziero non può beneficiare della riduzione prevista per determinati affitti destinati a soddisfare il bisogno permanente di abitazione dell'inquilino. Applicare quella riduzione a un soggiorno di vacanza costituisce uno degli errori riscontrati in questo tipo di dichiarazioni.
L'affitto turistico, sotto maggiore sorveglianza
Il margine per nascondere questi redditi si è ridotto con l'implementazione di nuovi obblighi di informazione. Gli operatori di piattaforme digitali devono fornire all'Agenzia delle Entrate dati sulle attività svolte dai loro utenti tramite il modello 238, derivato dalla direttiva europea DAC7. Le informazioni includono l'identificazione del titolare, l'immobile e le somme pagate o versate, come dettagliato dall' Agenzia delle Entrate.
A questo si aggiunge il Piano Annuale di Controllo Fiscale e Doganale del 2026. Le sue direttive, pubblicate nel BOE il mese scorso di marzo, includono tra le priorità del Ministero delle Finanze il controllo degli affitti turistici e stagionali, specialmente quelli gestiti tramite piattaforme. L'Agenzia contempla sia l'analisi delle informazioni digitali che azioni in presenza per rilevare immobili affittati i cui redditi non siano stati dichiarati. Le misure sono raccolte nel Piano di Controllo Fiscale del 2026.
"È importante sapere come dichiarare correttamente le nostre residenze, siano esse per uso personale o se le abbiamo affittate. Nel caso di dichiararle in modo errato, ci troviamo di fronte al pagamento di interessi di mora o addirittura a una procedura sanzionatoria da parte del Ministero delle Finanze", avverte Enrique García, amministratore delegato e cofondatore di TaxDown.
La raccomandazione per chi ora rileva l'assenza di una seconda casa nella propria dichiarazione è di non aspettare. Correggere l'errore volontariamente non evita di pagare la quota che spettava, ma può impedire che un'oblio relativamente comune si trasformi in una sanzione considerevole.