La campagne de l'impôt sur le revenu 2025 s'est terminée le 30 juin dernier, mais toutes les déclarations ne sont pas définitivement closes. L'appartement de la plage, la maison familiale du village ou le petit refuge à la montagne utilisé pendant les vacances ont également des conséquences fiscales, même s'ils restent vides pendant une bonne partie de l'année et ne génèrent aucun revenu.
Les résidences secondaires à usage personnel doivent figurer dans l'IRPF. Ne pas le faire peut obliger le propriétaire à payer la cotisation qu'il a cessé de percevoir, les majorations ou intérêts correspondants et, si l'erreur est découverte par l'administration fiscale, une sanction pouvant atteindre 150 % du montant non payé.
L'omission de ce type de biens immobiliers est l'une des erreurs les plus fréquentes dans la déclaration, comme l'explique TaxDown, source consultée par DEMÓCRATA. Le risque qu'ils passent inaperçus est d'ailleurs de plus en plus faible : l'Agence fiscale croise les informations de l'IRPF avec les données du Cadastre et, lorsqu'il y a un loyer, reçoit des informations des plateformes numériques sur les propriétaires, les biens annoncés et les montants obtenus.
L'Agence fiscale elle-même rappelle dans son manuel de l'impôt sur le revenu 2025 que un appartement à la plage utilisé uniquement pendant le mois de vacances génère une imputation de revenu immobilier. L'obligation ne dépend donc pas du nombre de jours pendant lesquels le logement est utilisé, mais du fait que le contribuable soit propriétaire ou usufruitier et que le bien reste à sa disposition.
Corriger avant qu'une lettre de l'administration fiscale n'arrive
La première étape pour ceux qui ont oublié d'inclure une résidence secondaire est de vérifier si l'omission modifie le résultat de la déclaration. Si cela implique un montant supplémentaire à payer ou un remboursement moindre, le contribuable devra régulariser sa situation par la déclaration complémentaire correspondante.
La différence économique entre corriger volontairement l'erreur et attendre que l'administration la découvre peut être considérable.
Lorsque le contribuable agit avant de recevoir une demande, la majoration pour présentation tardive prévue à l'article 27 de la Loi générale fiscale s'applique. Cette majoration est de 1 %, à laquelle s'ajoute un autre 1 % pour chaque mois complet de retard par rapport à la fin du délai volontaire.
Au cours des douze premiers mois, aucun intérêt de retard n'est exigé et aucune sanction n'est imposée. Si plus d'un an s'écoule, la majoration passe à 15 % et des intérêts commencent à courir à partir du jour suivant la fin de ces douze mois.
Le scénario change si le fisc prend les devants. L'Agence fiscale peut engager une procédure de vérification, recalculer la déclaration et réclamer la cotisation laissée à percevoir ainsi que les intérêts correspondants. Elle peut également ouvrir une procédure de sanction.
La sanction prévue par la Loi générale des impôts pour ne pas avoir réglé une dette fiscale commence, de manière générale, à 50 % du montant non payé et peut s'élever jusqu'à 150 % lorsque des circonstances aggravantes sont présentes. Le montant final dépend de l'import, du comportement du contribuable, de l'existence de dissimulation et d'autres circonstances du cas. Toute omission ne conduit pas automatiquement à la sanction maximale, mais attendre la demande élimine la possibilité de bénéficier du système plus favorable de majorations volontaires.
En termes simples, la même erreur peut avoir un coût relativement réduit si le propriétaire la corrige de sa propre initiative ou déboucher sur une facture beaucoup plus élevée si c'est l'administration qui la découvre.
Le fisc attribue un revenu même si la maison n'est pas louée
Une résidence secondaire destinée exclusivement à l'usage de son propriétaire doit être incluse dans la section correspondante aux biens immobiliers non affectés à des activités économiques.
Dans ces cas, aucun loyer inexistant n'est déclaré. Ce qui s'applique est la dite imputation de revenus immobiliers, régie par l'article 85 de la Loi sur l'IRPF. Il s'agit d'un revenu fiscal attribué au propriétaire pour disposer d'un bien immobilier urbain qui ne constitue pas sa résidence habituelle et qui ne génère pas non plus de revenus.
De manière générale, le revenu imputé équivaut à 2 % de la valeur cadastrale. Le pourcentage est réduit à 1,1 % lorsque la valeur a été révisée par le biais d'une procédure d'évaluation collective générale dont l'entrée en vigueur a eu lieu à partir du 1er janvier 2012, conformément aux règles applicables dans la Rente 2025. L'Agence fiscale mentionne expressément ces deux pourcentages.
Le montant résultant n'est pas l'impôt à payer, mais un revenu supplémentaire qui s'incorpore à l'assiette imposable générale et est imposé au taux marginal correspondant à chaque contribuable.
Par exemple, une seconde résidence avec une valeur cadastrale de 75.000 euros non révisée générerait un revenu imputé de 1.500 euros. Si le propriétaire a un taux marginal de 30 %, l'impact approximatif sur sa déclaration serait de 450 euros.
Dans ce mode, les dépenses ordinaires du bien ne peuvent pas être déduites. Le propriétaire ne peut pas déduire la taxe foncière, les charges de la communauté, les assurances, les réparations ou les fournitures simplement pour le fait de maintenir le logement à sa disposition.
L'imputation doit être calculée en tenant compte du pourcentage de propriété et du nombre de jours pendant lesquels le bien était disponible. Si le logement a été acquis ou vendu au milieu de l'année, ou a été loué pendant une partie de l'exercice, le calcul est proratisé.
Ce qui change si elle est louée pendant l'été
Le traitement fiscal est différent lorsque la maison est proposée à la location pendant quelques semaines. Les revenus obtenus doivent être déclarés comme des revenus du capital immobilier et sont intégrés dans la base générale de l'IRPF avec d'autres revenus, comme ceux provenant du travail.
Dans ce cas, l'année est fiscalement divisée en deux périodes :
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Pendant les jours où le logement a été loué, les revenus et les dépenses déductibles liés à la location sont déclarés.
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Pendant les jours où il était à la disposition du propriétaire, l'imputation des revenus immobiliers est appliquée de manière proportionnelle.
Parmi les dépenses qui peuvent être déduites pendant la période effectivement louée figurent la part correspondante de la taxe foncière, la taxe des ordures, la communauté, les assurances, certains fournitures, les intérêts du financement, l'amortissement et les dépenses de conservation et de réparation. Seule la partie liée aux jours de location peut être déduite, pas la dépense annuelle complète si le bien a été loué quelques semaines.
De plus, la location touristique ou de vacances ne peut pas bénéficier de la réduction prévue pour certains baux destinés à satisfaire le besoin permanent de logement du locataire. Appliquer cette réduction à un séjour de vacances constitue une autre des erreurs détectées dans ce type de déclarations.
La location touristique, sous plus grande surveillance
La marge pour dissimuler ces revenus a été réduit avec l'implantation de nouvelles obligations d'information. Les opérateurs de plateformes numériques doivent fournir à l'Agence fiscale des données sur les activités réalisées par leurs utilisateurs via le modèle 238, dérivé de la directive européenne DAC7. L'information inclut l'identification du titulaire, le bien immobilier et les montants payés ou versés, comme le détaille l'Agence fiscale.
À cela s'ajoute le Plan Annuel de Contrôle Fiscal et Douanier de 2026. Ses directives, publiées dans le BOE le mois dernier de mars, incluent parmi les priorités de l'Hacienda le contrôle des locations touristiques et saisonnières, en particulier celles gérées par des plateformes. L'Agence envisage à la fois l'analyse de l'information numérique et des actions en personne pour détecter des biens immobiliers loués dont les revenus n'ont pas été déclarés. Les mesures sont reprises dans le Plan de Contrôle Fiscal de 2026.
"Il est important de savoir comment déclarer correctement nos résidences, qu'elles soient à usage personnel ou si nous les avons louées. En cas de déclaration erronée, nous faisons face au paiement d'intérêts de retard ou même à une procédure sanctionnée par l'Hacienda", avertit Enrique García, directeur général et cofondateur de TaxDown.
La recommandation pour ceux qui détectent maintenant l'absence d'une seconde résidence dans leur déclaration est de ne pas attendre. Corriger l'erreur volontairement n'évite pas de payer la cotisation qui était due, mais cela peut empêcher qu'un oubli relativement commun ne se transforme en une sanction considérable.