A campanha do Imposto de Renda 2025 terminou no passado 30 de junho, mas nem todas as declarações foram definitivamente encerradas. O apartamento na praia, a casa de família na aldeia ou o pequeno refúgio na montanha que é utilizado durante as férias também têm consequências fiscais, embora permaneçam vazios durante boa parte do ano e não gerem nenhuma renda.
As segundas residências de uso pessoal devem constar no IRPF. Não fazê-lo pode obrigar o proprietário a pagar a quota que deixou de receber, os correspondentes encargos ou juros e, se o erro for descoberto pela Fazenda, uma sanção que pode alcançar 150% do valor não pago.
A omissão desse tipo de imóveis é um dos erros mais frequentes na declaração, segundo explica TaxDown, fonte consultada por DEMÓCRATA. O risco de que passem despercebidos, além disso, é cada vez menor: a Agência Tributária cruza as informações do IRPF com os dados do Cadastro e, quando existe um aluguel, recebe informações das plataformas digitais sobre os proprietários, os imóveis anunciados e os valores obtidos.
A própria Agência Tributária lembra em seu manual do Imposto de Renda 2025 que um apartamento na praia utilizado apenas durante o mês de férias gera uma imputação de renda imobiliária. A obrigação não depende, portanto, do número de dias durante os quais se usufrui da residência, mas de que o contribuinte seja proprietário ou usufrutuário e o imóvel permaneça à sua disposição.
Corrigir antes que chegue uma carta da Fazenda
O primeiro passo para quem esqueceu de incluir uma segunda residência é verificar se a omissão modifica o resultado da declaração. Se implica um valor adicional a ser pago ou uma devolução menor, o contribuinte deverá regularizar sua situação por meio da correspondente declaração complementar.
A diferença econômica entre corrigir voluntariamente o erro e esperar que a Administração o descubra pode ser considerável.
Quando o contribuinte age antes de receber uma notificação, aplica-se o encargo por apresentação extemporânea previsto no artigo 27 da Lei Geral Tributária. Este encargo é de 1%, ao qual se adiciona mais 1% por cada mês completo de atraso em relação ao final do prazo voluntário.
Durante os primeiros doze meses não são exigidos juros de mora nem é imposta uma sanção. Se passar mais de um ano, a sobretaxa passa a ser de 15% e começam a incidir juros a partir do dia seguinte ao término desses doze meses.
O cenário muda se a Fazenda se adiantar. A Agência Tributária pode iniciar um procedimento de verificação, recalcular a declaração e reclamar a quota deixada de ingressar junto com os juros correspondentes. Também pode abrir um expediente sancionador.
A sanção prevista na Lei Geral Tributária por deixar de ingressar uma dívida tributária começa, de forma geral, em 50% da quantia não paga e pode elevar-se até 150% quando concorrem circunstâncias que agravam a infração. O valor final depende do montante, da conduta do contribuinte, da existência de ocultação e de outras circunstâncias do caso. Não toda omissão conduz automaticamente à sanção máxima, mas esperar pela notificação elimina a possibilidade de se acolher ao sistema mais favorável de sobretaxas voluntárias.
Em termos simples, o mesmo erro pode ter um custo relativamente reduzido se o proprietário o corrigir por iniciativa própria ou resultar em uma fatura muito maior se for a Administração que o descobrir.
A Fazenda atribui uma renda embora a casa não esteja alugada
Uma segunda residência destinada exclusivamente ao desfrute de seu proprietário deve ser incluída na seção correspondente aos bens imóveis não afetos a atividades econômicas.
Nesses casos não se declara um aluguel inexistente. O que se aplica é a denominada imputação de rendas imobiliárias, regulada no artigo 85 da Lei do IRPF. Trata-se de uma renda fiscal atribuída ao proprietário por dispor de um imóvel urbano que não constitui sua residência habitual e que também não gera rendimentos.
De forma geral, a renda imputada equivale a 2% do valor cadastral. O percentual é reduzido para 1,1% quando o valor foi revisado por meio de um procedimento de avaliação coletiva geral cuja entrada em vigor ocorreu a partir de 1 de janeiro de 2012, de acordo com as regras aplicáveis na Renda 2025. A Agência Tributária recolhe expressamente ambos os percentuais.
A quantia resultante não é o imposto que se paga, mas sim uma renda adicional que se incorpora à base tributável geral e tributa à alíquota marginal correspondente a cada contribuinte.
Por exemplo, uma segunda residência com um valor catastral de 75.000 euros não revisado geraria uma renda imputada de 1.500 euros. Se o proprietário tiver uma taxa marginal de 30%, o impacto aproximado em sua declaração seria de 450 euros.
Nesta modalidade não podem ser descontadas as despesas ordinárias do imóvel. O proprietário não pode deduzir o IBI, as taxas da comunidade, os seguros, os reparos ou os suprimentos pelo mero fato de manter a residência à sua disposição.
A imputação deve ser calculada levando em conta a porcentagem de titularidade e o número de dias durante os quais o imóvel esteve disponível. Se a residência foi adquirida ou vendida no meio do ano, ou esteve alugada durante uma parte do exercício, o cálculo é proporcional.
O que muda se for alugado durante o verão
O tratamento fiscal é diferente quando a casa é oferecida para aluguel durante algumas semanas. Os rendimentos obtidos devem ser declarados como rendimentos do capital imobiliário e se integram na base geral do IRPF junto com outras rendas, como as provenientes do trabalho.
Neste caso, o ano é dividido fiscalmente em dois períodos:
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Durante os dias em que a residência esteve alugada, são declarados os rendimentos e as despesas dedutíveis relacionadas com o arrendamento.
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Durante os dias em que ficou à disposição do proprietário, aplica-se a imputação de rendas imobiliárias de forma proporcional.
Entre as despesas que podem ser deduzidas durante o período efetivamente alugado figuram a parte correspondente do IBI, a taxa de lixo, a comunidade, os seguros, determinados suprimentos, os juros do financiamento, a amortização e as despesas de conservação e reparo. Somente pode ser deduzida a parte vinculada aos dias de aluguel, não a despesa anual completa se o imóvel esteve alugado algumas semanas.
Além disso, o aluguel turístico ou de férias não pode se beneficiar da redução prevista para determinados arrendamentos destinados a satisfazer a necessidade permanente de moradia do inquilino. Aplicar essa redução a uma estadia de férias constitui outro dos erros detectados neste tipo de declarações.
O aluguel turístico, sob maior vigilância
Margem para ocultar esses rendimentos foi reduzida com a implementação de novas obrigações de informação. Os operadores de plataformas digitais devem fornecer à Agência Tributária dados sobre as atividades realizadas por seus usuários através do modelo 238, derivado da diretiva europeia DAC7. A informação inclui a identificação do titular, o imóvel e os valores pagos ou abonados, conforme detalha a Agência Tributária.
A isso se soma o Plano Anual de Controle Tributário e Aduaneiro de 2026. Suas diretrizes, publicadas no BOE no mês passado de março, incluem entre as prioridades da Fazenda o controle dos arrendamentos turísticos e de temporada, especialmente os geridos por meio de plataformas. A Agência contempla tanto a análise da informação digital quanto ações presenciais para detectar imóveis alugados cujos rendimentos não tenham sido declarados. As medidas estão contidas no Plano de Controle Tributário de 2026.
"É importante saber como declarar corretamente nossas residências, sejam para uso pessoal ou se as temos alugadas. No caso de declará-las de maneira errada, enfrentamos o pagamento de juros de mora ou até mesmo a um procedimento sancionador por parte da Fazenda", adverte Enrique García, conselheiro delegado e cofundador da TaxDown.
A recomendação para quem detectar agora a ausência de uma segunda residência em sua declaração é não esperar. Corrigir o erro voluntariamente não evita pagar a quota que correspondia, mas pode impedir que um esquecimento relativamente comum termine convertido em uma sanção considerável.