La Fondazione di Studi di Economia Applicata (Fedea) sostiene in un rapporto diffuso questo mercoledì che i recenti decreti sulla casa approvati dal Governo, e ancora in attesa di convalida da parte della Deputazione Permanente del Congresso, rafforzano la posizione degli inquilini con contratto in vigore "a spese dei proprietari attuali e di coloro che cercano casa".
Lo studio, elaborato dai professori Fernando Pinto Hernández (Università Rey Juan Carlos) e Santiago Calvo (Università delle Esperidi), esamina l'effetto economico di queste norme, una delle quali è già applicata provvisoriamente in attesa del via libera parlamentare.
Gli autori concordano in gran parte con la diagnosi iniziale sul problema dell'accesso alla casa, ma ritengono che le decisioni adottate non affrontino la radice della scarsità, che collocano nella produzione di abitazioni. Inoltre, criticano che il ricorso alla Deputazione Permanente, dopo un rifiuto precedente del Plenum del Congresso, ha "molto di frode di legge".
Fedea sottolinea che, cambiando in uno dei decreti le proroghe annuali in proroghe obbligatorie di cinque anni (sette se l'affittuario è una persona giuridica) e aggiungendo un'indennità per non rinnovo, si configura una sorta di "costo di licenziamento", che trasforma di fatto il contratto in indeterminato per l'affittuario. L'inquilino, invece, conserva la possibilità di non rinnovare con due mesi di preavviso o di rinunciare a partire dal sesto mese.
La compensazione fissata è definita come il maggiore importo tra dodici mensilità o una mensilità per ogni anno di residenza, calcolate sul valore più alto dell'indice statale di riferimento e non sulla rendita pattuita nel contratto. Secondo Fedea, questo minimo di dodici mesi fa sì che nella prima rinnovazione l'indennità equivalga a 73 giorni di affitto per anno di soggiorno, più del doppio dei 33 giorni del licenziamento ingiustificato. Per un contratto tipo, questo si tradurrebbe in circa 15.500 euro, poco più del 5% del valore dell'abitazione.
Il rapporto precisa, tuttavia, questo confronto, ricordando che ci sono eccezioni: non si paga indennizzo se il proprietario persona fisica necessita dell'abitazione per uso proprio o di un familiare, se si firma un nuovo contratto o se l'inquilino rifiuta un'offerta di rinnovo per cinque anni con affitto limitato al precedente aggiornato. In questo modo, per il locatore che vuole rimanere nel mercato degli affitti, l'indennizzo funziona nella pratica come un tetto all'affitto di rinnovo, e le somme calcolate rappresentano il costo massimo per recuperare l'immobile per venderlo libero o cambiare la sua destinazione.
DISTRIBUZIONE DEI COSTI
Per quanto riguarda la ripartizione dei carichi, il documento sottolinea che, nei contratti già esistenti, i nuovi proroghe, l'indennizzo e il tetto del 2% operano come un trasferimento puntuale dai proprietari agli attuali inquilini, che si rifletterebbe in una riduzione del valore delle abitazioni.
Con dati tributari della Banca di Spagna del 2024, Fedea ricorda che il 76,1% dei locatori persone fisiche ha solo un'abitazione in affitto, mentre i grandi proprietari (11 o più) rappresentano il 2,4%. Pertanto, l'impatto si concentra su "piccoli patrimoni familiari".
Nei contratti di nuova firma, il 'think tank' prevede che questo costo atteso si trasferisca a canoni iniziali più elevati o, in aree tese con limiti di prezzo, a una riduzione dell'offerta, un aumento delle vendite e una selezione più rigorosa degli inquilini, a svantaggio delle famiglie con radicamento che la regolamentazione intende tutelare.
Lo studio ricorda che il divario tra coloro che hanno già un contratto e coloro che cercano di accedere all'affitto era ampio anche prima dei decreti. Il premio di ingresso — la differenza tra ciò che pagano per metro quadrato le abitazioni che entrano nel mercato e quelle che continuano ad essere affittate — è passato dal 6,2% nel 2020 al 16,6% nel 2024.
"L'evidenza empirica disponibile, proveniente soprattutto da controlli sugli affitti, indica meno offerta di affitto e affitti più alti per l'insieme del mercato, anche se gli autori riconoscono che gli effetti delle obbligazioni di proroga e delle indennità sono stati appena valutati", indica il rapporto.
TETTI DI AFFITTO, AFFITTO FLESSIBILE E INCENTIVI FISCALI
L'analisi evidenzia che, con un'inflazione superiore al 3%, fissare gli aggiornamenti degli affitti al 2% (o allo 0% se supera l'indice di riferimento) comporta per il proprietario una perdita reale di reddito compresa tra l'1% e il 2% ad ogni revisione.
Avverte inoltre che restringere l'affitto stagionale e per stanze non solo chiude una via di elusione, ma elimina un segmento flessibile utilizzato da studenti, lavoratori in trasferta e immigrati, trasferendo al mercato residenziale il dualismo tra 'insiders' e 'outsiders' tipico dell'occupazione.
"I dati descrittivi dei limiti applicati a Barcellona, Navarra e La Coruña, con cali tra il 24% e il 44% nei nuovi contratti firmati due trimestri dopo, sono compatibili con una contrazione dell'offerta, anche se coprono periodi brevi e non permettono di isolare l'effetto della regolamentazione", sostiene Fedea.
In materia fiscale e di aiuti, il rapporto segnala che la nuova scala di riduzioni nell'IRPEF crea scaglioni in cui incrementare il reddito fino a quasi il 13% riduce il reddito netto dell'affittuario (per un'aliquota marginale del 37%).
Inoltre, precisa che la deduzione per affitto aggiunge 11,6 punti all'aliquota marginale effettiva degli inquilini nel loro scaglione di ritiro, e che i prestiti "TU CASA" (senza interessi e con moratorie fino a 30 anni) incorporano un sussidio vicino al 70% (7.000 milioni di euro se si consumano i 10.000 milioni previsti). Con un'elasticità dell'offerta stimata in 0,45, Fedea avvisa che questi aiuti alla domanda finiranno per riflettersi in gran parte sui prezzi.
IL COLLO DI BOTTIGLIA: LA PRODUZIONE DI SUOLO
Fedea contrappone queste misure regolatorie alla realtà del mercato. Tra il 2021 e il 2025 si sarebbe accumulato un deficit di 750.000 abitazioni, equivalente al 3,9% delle famiglie, con la creazione nel 2025 di circa 240.000 abitazioni nette rispetto a sole 92.000 abitazioni completate.
Sebbene esistano 7,1 milioni di abitazioni previste nei piani urbanistici e 3 milioni di terreni urbani non edificati, la fondazione sostiene che una parte sostanziale di quel suolo non si trova dove si concentra la domanda né è pronta per iniziare i lavori.
Così, mentre in province come Toledo o Guadalajara le abitazioni pianificate superano il parco attuale, a Madrid a malapena raggiungono un quarto e a Barcellona poco più di un decimo. Inoltre, quasi la metà della superficie delle aree di sviluppo urbano rimane non urbanizzata.
Per questo motivo, lo studio conclude che le misure di offerta incluse nel pacchetto governativo (garanzie ICO, impulso alla costruzione industrializzata e fondo sociale) sono "ragionevoli ma modeste", poiché agiscono sulla finanziamento ma non sbloccano la disponibilità effettiva di terreno urbanizzato.
CHIEDE DI SOSTITUIRE I DECRETI CON UNA LEGGE ORDINARIA
Per invertire questa situazione, il lavoro propone di sostituire i decreti nella prossima legislatura con una legge ordinaria con memoria di impatto economico che distingua chiaramente tra politiche di offerta e cambiamenti nel regime contrattuale.
Fedea raccomanda di prendere come riferimento modelli come quello tedesco o francese, con contratti di lunga durata, cause tassate per recuperare l'abitazione e aggiornamenti legati al mercato. Se si mantiene l'indennizzo, suggerisce di sopprimere il suolo di dodici mesi e calcolarlo sul reddito del contratto.
Inoltre, propone che la protezione ai gruppi vulnerabili venga finanziata tramite bilanci generali; che i gradini fiscali vengano sostituiti da schemi continui; che i prestiti "LA TUA CASA" vengano ridisegnati come formule di capitale condiviso senza prezzo massimo perpetuo; che vengano incorporate clausole di valutazione 'ex post', e che si sposti il focus verso l'offerta mediante l'urbanizzazione di terreno in aree di alta domanda e l'attivazione del terreno già pianificato.