A rejeição do Congresso aos reais decretos-lei de habitação deixou sem efeito boa parte do pacote com o qual o Governo pretendia intervir no mercado de aluguel e facilitar o acesso à habitação. A votação fez cair medidas que iam desde as novas prorrogações dos contratos e os limites aos aluguéis até os incentivos fiscais para os proprietários, a regulação dos aluguéis temporários e por quartos ou as ajudas para comprar uma primeira habitação.
O Executivo havia distribuído as medidas entre dois reais decretos-lei. O Real Decreto-lei 26/2026 concentrava o grosso das reformas fiscais, as ajudas e as mudanças no mercado de aluguel, enquanto o segundo texto modificava a Lei de Arrendamentos Urbanos para ampliar a continuidade de determinados contratos. Ao não ter superado a convalidação do Congresso, as novidades introduzidas por ambos os textos deixaram de estar vigentes.
As prorrogações extraordinárias dos aluguéis
Entre as medidas que caíram figurava a possibilidade de que determinados inquilinos solicitassem prorrogações extraordinárias por períodos anuais e durante um máximo de dois anos quando seus contratos chegassem ao final dos períodos previstos na norma antes de 31 de dezembro de 2028.
O mecanismo exigia que o locatário estivesse em dia com o pagamento e tivesse pago mensalmente o aluguel durante os oito meses anteriores. Durante esse período extraordinário mantinham-se, com as exceções previstas no decreto, as condições estabelecidas no contrato que acabava de vencer.
A derrogação afetou também o regime que o novo decreto estabelecia para as prorrogações solicitadas ao abrigo do real decreto-lei aprovado em março. O texto reconhecia como válidas aquelas comunicações sem necessidade de repeti-las e regulava os novos pedidos que pudessem ser apresentados uma vez esgotado o período anterior.
A limitação extraordinária dos aumentos do aluguel
O Congresso deixou igualmente sem efeito a limitação extraordinária prevista para determinadas atualizações dos aluguéis até finais de 2027. A norma impedia aplicar aumentos quando o aluguel se encontrava acima do limite máximo que correspondesse segundo o sistema de índices de referência.
Para o resto dos contratos afetados, proprietário e inquilino podiam acordar a atualização do aluguel, mas, se não alcançassem um pacto, o aumento ficava limitado a 2% durante o período estabelecido pelo decreto.
A ampliação dos contratos de habitação habitual
O segundo decreto modificava a duração dos contratos uma vez esgotado o período mínimo estabelecido na Lei de Arrendamentos Urbanos. A reforma contemplava novos períodos de continuidade para os aluguéis de habitação habitual se nenhuma das partes comunicava nos prazos estabelecidos sua intenção de pôr fim ao contrato.
A queda do texto deixou sem efeito essa modificação da Lei de Arrendamentos Urbanos, pelo que os contratos voltaram a ficar submetidos ao regime anterior à reforma aprovada pelo Conselho de Ministros.
As novas regras para os aluguéis de temporada
A regulação específica dos aluguéis temporários foi outra das novidades que desapareceram após a votação. O Governo havia estabelecido uma duração máxima geral de 12 meses e exigia que existisse uma causa que justificasse o caráter temporário do arrendamento.
A norma pretendia evitar que esse tipo de contratos fosse utilizado para eludir as regras do aluguel habitual. Quando a relação superava o período estabelecido sem uma causa temporal que o justificasse ou se encadeavam determinados contratos entre as mesmas partes e sobre a mesma habitação, o arrendamento passava a ficar submetido ao regime de habitação habitual.
O decreto também introduzia limites aos aumentos de aluguel quando se sucediam contratos temporários sobre um mesmo imóvel, umas restrições que ficaram sem efeito com a revogação.
Os limites ao aluguel por quartos
O pacote aprovado pelo Governo também havia introduzido regras específicas para os aluguéis por quartos. A soma dos aluguéis cobrados simultaneamente por cada um dos quartos não podia superar o aluguel que teria correspondido à habitação completa.
Nas zonas declaradas de mercado residencial tensionado, esses arrendamentos ficavam além disso sujeitos às limitações de preços previstas para esses territórios. Ambas as novidades caíram após o Congresso não ter convalidado o decreto.
Os incentivos fiscais para os proprietários
A votação também afetou o novo esquema de incentivos fiscais com os quais o Executivo buscava favorecer determinados aluguéis e reduções de preços. O decreto havia modificado o IRPF para estabelecer diferentes reduções sobre o rendimento líquido obtido pelos proprietários em função das condições do contrato.
O benefício poderia alcançar 100% em determinados casos vinculados ao preço do aluguel e ao sistema estatal de índices de referência, enquanto outros contratos poderiam se beneficiar de percentuais inferiores se cumprissem os requisitos estabelecidos.
A rejeição parlamentar impediu que este novo esquema fiscal se consolidasse e deixou sem efeito as modificações introduzidas pelo decreto.
O IVA para determinados aluguéis de curta duração
As mudanças fiscais também alcançavam os apartamentos destinados ao aluguel de curta duração. O decreto previa aplicar a partir de 1º de dezembro de 2026 um IVA de 10% a determinados arrendamentos de apartamentos ou casas mobiliadas, embora estabelecesse exceções para alguns casos.
A esta modificação se adicionava a possibilidade de utilizar o IBI para tributar determinadas casas vazias e usos não residenciais, mediante os encargos e condições estabelecidos no texto. Essas novidades fiscais também decaíram após a rejeição do Congresso.
A Linha Sua Casa para comprar a primeira residência
Entre as iniciativas que ficaram sem efeito figurava igualmente a Linha Sua Casa, projetada para facilitar o acesso à primeira residência habitual a pessoas que podiam assumir uma hipoteca, mas não dispunham da poupança suficiente para completar o financiamento da compra.
O mecanismo contemplava financiamento público complementar através do Instituto de Crédito Oficial e submetia as casas adquiridas por meio desta fórmula a determinadas condições em caso de uma venda posterior. Entre elas figurava um limite ao preço de transmissão, vinculado ao custo de aquisição e à sua atualização.
A queda do decreto impediu que este novo instrumento continuasse seu desenvolvimento nos termos aprovados pelo Governo.
A Conta Financia Europa
A rejeição parlamentar também fez decair a criação da Conta de Poupança e Investimento Financia Europa, concebida para canalizar parte da poupança das famílias para os mercados financeiros e determinados projetos de investimento.
A norma havia definido quais entidades podiam comercializar essas contas, quais ativos podiam fazer parte delas e qual seria seu tratamento fiscal. O decreto também contemplava uma modalidade vinculada a determinadas quantidades obtidas mediante a transmissão de residências.
As restrições a determinadas operações imobiliárias
O Governo havia incluído além disso restrições temporais a determinadas aquisições de residências por parte de entidades dedicadas à compra de imóveis quando as operações fossem realizadas muito abaixo de seu valor de avaliação.
A medida pretendia limitar até o final de 2028 determinadas operações no mercado residencial e afetava, sob as condições fixadas pela norma, a compras realizadas abaixo de 70% do valor de avaliação. A revogação eliminou essa restrição antes que pudesse ser implementada durante todo o período previsto.
A proteção contra determinados despejos
O decreto havia reforçado também a proteção de determinados lares vulneráveis diante de procedimentos de despejo quando não existisse uma alternativa habitacional, com um regime específico que se estendia durante os próximos anos e estabelecia requisitos diferentes em função do proprietário e da situação dos afetados.
Sua revogação fez desaparecer as proteções criadas especificamente por este decreto, embora não tenha significado o fim de todas as medidas existentes para suspender despejos de lares vulneráveis, já que parte dessas garantias provêm de outras normas e continuam vigentes.
Um pacote que mal permaneceu em vigor
A rapidez da votação provocou que algumas dessas medidas tivessem uma vida especialmente curta. O Real Decreto-lei 26/2026 foi publicado no BOE em 30 de setembro e entrou em vigor no dia seguinte, enquanto o segundo texto foi publicado posteriormente, apenas algumas horas antes de o Congresso ter que se pronunciar sobre sua continuidade.
A Constituição obriga a submeter os reais decretos-lei ao Congresso para que os deputados decidam sobre sua convalidação ou revogação. A rejeição parlamentar pôs fim às novidades introduzidas por ambos os textos, embora os efeitos jurídicos que possam ter ocorrido durante o breve período em que estiveram vigentes devam ser analisados conforme as regras aplicáveis a cada medida.