El rechazo del Congreso a los reales decretos-ley de vivienda ha dejado sin efecto buena parte del paquete con el que el Gobierno pretendía intervenir en el mercado del alquiler y facilitar el acceso a la vivienda. La votación ha hecho decaer medidas que iban desde las nuevas prórrogas de los contratos y los límites a las rentas hasta los incentivos fiscales para los propietarios, la regulación de los alquileres temporales y por habitaciones o las ayudas para comprar una primera vivienda.
El Ejecutivo había repartido las medidas entre dos reales decretos-ley. El Real Decreto-ley 26/2026 concentraba el grueso de las reformas fiscales, las ayudas y los cambios en el mercado del alquiler, mientras que el segundo texto modificaba la Ley de Arrendamientos Urbanos para ampliar la continuidad de determinados contratos. Al no haber superado la convalidación del Congreso, las novedades introducidas por ambos textos han dejado de estar vigentes.
Las prórrogas extraordinarias de los alquileres
Entre las medidas que han decaído figuraba la posibilidad de que determinados inquilinos solicitaran prórrogas extraordinarias por periodos anuales y durante un máximo de dos años cuando sus contratos llegaran al final de los periodos previstos en la norma antes del 31 de diciembre de 2028.
El mecanismo exigía que el arrendatario estuviera al corriente de pago y hubiera abonado mensualmente el alquiler durante los ocho meses anteriores. Durante ese periodo extraordinario se mantenían, con las excepciones recogidas en el decreto, las condiciones establecidas en el contrato que acababa de vencer.
La derogación ha afectado también al régimen que el nuevo decreto establecía para las prórrogas solicitadas al amparo del real decreto-ley aprobado en marzo. El texto reconocía como válidas aquellas comunicaciones sin necesidad de repetirlas y regulaba las nuevas solicitudes que pudieran presentarse una vez agotado el periodo anterior.
La limitación extraordinaria de las subidas del alquiler
El Congreso ha dejado igualmente sin efecto la limitación extraordinaria prevista para determinadas actualizaciones de las rentas hasta finales de 2027. La norma impedía aplicar incrementos cuando el alquiler se encontraba por encima del límite máximo que correspondiera según el sistema de índices de referencia.
Para el resto de contratos afectados, propietario e inquilino podían acordar la actualización de la renta, pero, si no alcanzaban un pacto, el incremento quedaba limitado al 2% durante el periodo establecido por el decreto.
La ampliación de los contratos de vivienda habitual
El segundo decreto modificaba la duración de los contratos una vez agotado el periodo mínimo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos. La reforma contemplaba nuevos periodos de continuidad para los alquileres de vivienda habitual si ninguna de las partes comunicaba en los plazos establecidos su intención de poner fin al contrato.
La caída del texto ha dejado sin efecto esa modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que los contratos han vuelto a quedar sometidos al régimen anterior a la reforma aprobada por el Consejo de Ministros.
Las nuevas reglas para los alquileres de temporada
La regulación específica de los alquileres temporales ha sido otra de las novedades que han desaparecido tras la votación. El Gobierno había establecido una duración máxima general de 12 meses y exigía que existiera una causa que justificara el carácter temporal del arrendamiento.
La norma pretendía evitar que este tipo de contratos se utilizara para eludir las reglas del alquiler habitual. Cuando la relación superaba el periodo establecido sin una causa temporal que lo justificara o se encadenaban determinados contratos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el arrendamiento pasaba a quedar sometido al régimen de vivienda habitual.
El decreto también introducía límites a los incrementos de renta cuando se sucedían contratos temporales sobre un mismo inmueble, unas restricciones que han quedado sin efecto con la derogación.
Los límites al alquiler por habitaciones
El paquete aprobado por el Gobierno también había introducido reglas específicas para los alquileres por habitaciones. La suma de las rentas cobradas simultáneamente por cada una de las habitaciones no podía superar el alquiler que habría correspondido a la vivienda completa.
En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, estos arrendamientos quedaban además sujetos a las limitaciones de precios previstas para esos territorios. Ambas novedades han decaído después de que el Congreso no haya convalidado el decreto.
Los incentivos fiscales para los propietarios
La votación ha afectado también al nuevo esquema de incentivos fiscales con el que el Ejecutivo buscaba favorecer determinados alquileres y rebajas de precios. El decreto había modificado el IRPF para establecer diferentes reducciones sobre el rendimiento neto obtenido por los propietarios en función de las condiciones del contrato.
El beneficio podía alcanzar el 100% en determinados supuestos vinculados al precio del alquiler y al sistema estatal de índices de referencia, mientras que otros contratos podían acogerse a porcentajes inferiores si cumplían los requisitos establecidos.
El rechazo parlamentario ha impedido que este nuevo esquema fiscal se consolide y ha dejado sin efecto las modificaciones introducidas por el decreto.
El IVA para determinados alquileres de corta duración
Los cambios fiscales alcanzaban también a los pisos destinados al alquiler de corta duración. El decreto había previsto aplicar desde el 1 de diciembre de 2026 un IVA del 10% a determinados arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas, aunque establecía excepciones para algunos supuestos.
A esta modificación se añadía la posibilidad de utilizar el IBI para gravar determinadas viviendas vacías y usos no residenciales, mediante los recargos y condiciones establecidos en el texto. Estas novedades fiscales también han decaído tras el rechazo del Congreso.
La Línea Tu Casa para comprar la primera vivienda
Entre las iniciativas que han quedado sin efecto figuraba igualmente la Línea Tu Casa, diseñada para facilitar el acceso a la primera vivienda habitual a personas que podían asumir una hipoteca pero no disponían del ahorro suficiente para completar la financiación de la compra.
El mecanismo contemplaba financiación pública complementaria a través del Instituto de Crédito Oficial y sometía las viviendas adquiridas mediante esta fórmula a determinadas condiciones en caso de una venta posterior. Entre ellas figuraba un límite al precio de transmisión, vinculado al coste de adquisición y a su actualización.
La caída del decreto ha impedido que este nuevo instrumento continúe su desarrollo en los términos aprobados por el Gobierno.
La Cuenta Financia Europa
El rechazo parlamentario ha hecho decaer asimismo la creación de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, concebida para canalizar parte del ahorro de los hogares hacia los mercados financieros y determinados proyectos de inversión.
La norma había definido qué entidades podían comercializar estas cuentas, qué activos podían formar parte de ellas y cuál sería su tratamiento fiscal. El decreto también contemplaba una modalidad vinculada a determinadas cantidades obtenidas mediante la transmisión de viviendas.
Las restricciones a determinadas operaciones inmobiliarias
El Gobierno había incluido además restricciones temporales a determinadas adquisiciones de viviendas por parte de entidades dedicadas a la compra de inmuebles cuando las operaciones se realizaran muy por debajo de su valor de tasación.
La medida pretendía limitar hasta finales de 2028 determinadas operaciones en el mercado residencial y afectaba, bajo las condiciones fijadas por la norma, a compras realizadas por debajo del 70% del valor de tasación. La derogación ha eliminado esta restricción antes de que pudiera desplegarse durante todo el periodo previsto.
La protección frente a determinados desahucios
El decreto había reforzado también la protección de determinados hogares vulnerables ante procedimientos de desahucio cuando no existiera una alternativa habitacional, con un régimen específico que se extendía durante los próximos años y establecía requisitos diferentes en función del propietario y de la situación de los afectados.
Su derogación ha hecho desaparecer las protecciones creadas específicamente por este decreto, aunque no ha supuesto el final de todas las medidas existentes para suspender desahucios de hogares vulnerables, ya que parte de esas garantías proceden de otras normas y continúan vigentes.
Un paquete que apenas ha permanecido en vigor
La rapidez de la votación ha provocado que algunas de estas medidas hayan tenido una vida especialmente corta. El Real Decreto-ley 26/2026 se publicó en el BOE el 30 de septiembre y entró en vigor al día siguiente, mientras que el segundo texto se publicó posteriormente, apenas unas horas antes de que el Congreso tuviera que pronunciarse sobre su continuidad.
La Constitución obliga a someter los reales decretos-ley al Congreso para que los diputados decidan sobre su convalidación o derogación. El rechazo parlamentario ha puesto fin a las novedades introducidas por ambos textos, aunque los efectos jurídicos que hayan podido producirse durante el breve periodo en el que han estado vigentes deberán analizarse conforme a las reglas aplicables a cada medida.