La convivència veïnal no sempre va ser fàcil. Sovint, sorgeixen baralles veïnals entre projectes de reforma, els usos privatius de les llars, etc., per la qual cosa és normal preguntar-se coses com: Pot una comunitat prohibir el tancament d'una terrassa? Pot instal·lar plaques solars? Pot impedir instal·lar un aire condicionat o vetar un pis turístic? La resposta es troba a la Llei de Propietat Horitzontal (LPH), la norma que regula els drets i obligacions de milions de propietaris a Espanya.
La Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre Propietat Horitzontal, estableix les regles de funcionament de les comunitats de propietaris i determina fins on arriben les competències d'una junta de veïns i quins són els drets individuals de cada propietari. Aquesta norma es complementa amb el article 396 del Codi Civil, que defineix el règim de la propietat horitzontal i els elements comuns d'un edifici.
En què consisteix la llei de propietat horitzontal?
La Llei de Propietat Horitzontal (LPH) és la norma que regula l'organització, l'administració i la convivència a les comunitats de veïns d'edificis i urbanitzacions on existeixen propietats privades —com ara habitatges, locals o garatges— i elements comuns compartits, com ara portals, ascensors, jardins, cobertes, piscines o façanes.
El seu objectiu és garantir l'equilibri entre el dret de propietat privada i l'interès col·lectiu de la comunitat, establint com s'han d'adoptar els acords, quines majories són necessàries per aprovar determinades decisions i quines són les obligacions de tots els propietaris.
La norma es troba publicada al Butlletí Oficial de l'Estat (BOE) com a Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre Propietat Horitzontal, i ha estat modificada en nombroses ocasions per adaptar-se a noves realitats com l'accessibilitat, l'eficiència energètica o els habitatges d'ús turístic.
Què pot prohibir una comunitat de veïns?
Una comunitat de propietaris no pot prohibir qualsevol actuació per simple decisió de la majoria. Només pot limitar determinats usos quan la pròpia llei ho permet i seguint els procediments establerts a la LPH.
Per exemple, la comunitat de veïns sí que pot restringir qualsevol tipus d'activitats molestes o nocives per a la salut dels propietaris; pot restringir obres que afectin l'estructura de l'edifici (per exemple, la façana); pot restringir les modificacions en els elements comuns que no hagin estat autoritzades per la comunitat; o pot restringir determinats usos privatius dels habitatges, com els pisos turístics.
En tots aquests casos, la comunitat ha de respectar les majories previstes a l'article 17 de la Llei de Propietat Horitzontal, que determina quan n'hi ha prou amb una majoria simple, quan es requereix una majoria qualificada i quan és necessària la unanimitat.
El que una comunitat de veïns no pot prohibir
Aclarit què pot restringir una comunitat de veïns, toca saber quins són els seus límits. En aquest sentit, la LPH no permet que una junta de propietaris elimini drets reconeguts per la legislació o imposi restriccions arbitràries.
Per tant, i a tall d'exemple, una comunitat de veïns no pot impedir l'ús privatiu que cada propietari doni al seu habitatge, sempre que no perjudiqui la resta de veïns; no pot aprovar normes contràries a la LPH o al Codi Civil; no pot imposar limitacions discriminatòries o desproporcionades envers la resta de veïns; ni pot adoptar acords sense respectar les majories legalment exigides.
Quan un propietari consideri que un acord vulnera la llei o lesiona greument els seus drets, pot impugnar-lo judicialment en els termes previstos per l'article 18 de la Llei de Propietat Horitzontal.
Quins drets i deures tenen els propietaris?
Quan algú esdevé propietari, adquireix per llei una sèrie de drets i de deures amb si mateix i amb la seva comunitat. Entre els drets hi ha: donar l'ús privatiu desitjat a l'habitatge dins dels límits legals; participar i votar a les juntes de propietaris; impugnar els acords que siguin contraris a la llei o als estatuts; sol·licitar informació econòmica sobre la gestió de la comunitat; i realitzar obres a l'interior del seu habitatge sempre que no afectin l'estructura de l'edifici, la seguretat, els elements comuns o els drets d'altres propietaris.
Entre els deures que un propietari adquireix es troben: contribuir al pagament de les despeses comunes mitjançant les quotes corresponents; conservar adequadament el seu habitatge; respondre dels danys ocasionats per un mal manteniment; permetre l'accés quan sigui necessari realitzar obres imprescindibles per a l'edifici; i respectar les instal·lacions i els elements comuns.
Mentre que els drets dels propietaris es troben compresos en els articles 3 i del 15 al 18, les obligacions apareixen recollides en l'article 9 de la Llei de Propietat Horitzontal.
I... Què passa amb els pisos turístics?
Moltes comunitats poden aprovar normes de règim intern, previstes en l'article 6, destinades a regular qüestions quotidianes com l'ús de la piscina, els horaris de determinades instal·lacions o la utilització d'espais comuns, sempre que no contradigui la llei ni limiti els drets que la legislació reconeix als propietaris. No obstant això, un dels canvis més rellevants dels últims anys afecta els habitatges d'ús turístic.
La reforma introduïda per la Llei Orgànica 1/2025 va modificar la Llei de Propietat Horitzontal per reforçar la capacitat de les comunitats de propietaris a l'hora d'autoritzar aquest tipus d'activitat, establint nous requisits per a la seva implantació en determinats edificis. És a dir, una comunitat de veïns podria prohibir els pisos turístics, però no de forma automàtica ni en qualsevol cas.
Des que es va aprovar la Llei Orgànica 1/2025, la Llei de Propietat Horitzontal va incorporar un nou règim per als habitatges d'ús turístic. La reforma va introduir l'apartat 3 de l'article 7 de la LPH, que estableix que el propietari que vulgui destinar el seu habitatge a l'ús turístic haurà d'obtenir prèviament l'aprovació expressa de la comunitat de propietaris, conforme a les majories previstes en l'article 17.12 de la llei.
En altres paraules, l'obertura d'un nou pis turístic en una comunitat ja no depèn únicament de complir la normativa autonòmica o municipal, sinó també de comptar amb l'autorització de la pròpia comunitat quan així ho exigeix la LPH.