El Barrio planta cara a The District: 70 organitzacions de llogaters s'uneixen a Madrid contra el negoci immobiliari

El Sindicat de Llogateres i Llogaters de Madrid no és una administració pública ni un òrgan amb potestats legals sobre l'habitatge, sinó una organització social i sindical de llogaters. Per tant, no té “competències” en el sentit jurídic-administratiu (no dicta normes, no concedeix ajuts, no resol expedients), però sí que exerceix una sèrie de funcions de defensa, organització i pressió col·lectiva molt rellevants en matèria d'habitatge a la Comunitat de Madrid i, cada cop més, a escala estatal.

1. Naturalesa i àmbit d'actuació

D'acord amb les informacions de Demócrata i altres mitjans, el Sindicat de Llogateres i Llogaters de Madrid forma part de la Confederació de Sindicats de Llogateres, que agrupa organitzacions de més d'una dotzena de ciutats. El seu àmbit principal és:

• Territorial: la ciutat i la Comunitat de Madrid, amb focus en barris i promocions on hi ha fortes tensions de lloguer, desnonaments o vendes a fons d'inversió.
• Material: defensa del dret a l'habitatge de les persones que viuen de lloguer (incloent-hi lloguers socials i habitatges de patrimoni públic o de grans posseïdors privats).
• Escala política: interlocució amb el Govern central, el Ministeri d'Habitatge i altres institucions quan els conflictes desborden el local (per exemple, amb els habitatges de la Seguretat Social o la regulació dels lloguers de temporada).

2. Funcions principals en matèria d'habitatge

En la pràctica, les seves “competències” es concreten en diverses línies d'actuació:

• Organització i representació de llogaters
  Agrupa persones llogateres en assemblees i seccions locals perquè no afrontin soles conflictes amb propietaris, immobiliàries o fons voltors. Per exemple, ha impulsat campanyes com #NosQuedamos per resistir desnonaments i no renovacions de contractes en blocs venuts a fons d'inversió o vinculats a la Seguretat Social.
• Assessorament i acompanyament
  Ofereix informació, suport col·lectiu i acompanyament en conflictes de lloguer: pujades abusives, clàusules il·legals, cobrament d'honoraris d'agència al llogater, etc. En el cas d'Alquiler Seguro, el sindicat madrileny va interposar demanda judicial i denúncies de consum que van desembocar en una sanció milionària del Ministeri de Consum per pràctiques abusives.
• Acció jurídica i de consum
  Tot i que no dicta resolucions, sí que pot:
  • Presentar demandes i denúncies col·lectives o de suport a afiliats.
  • Impulsar expedients sancionadors davant autoritats de consum o altres organismes quan detecta pràctiques il·legals en contractes i gestió de lloguers.
• Mobilització i desobediència civil organitzada
  El propi Sindicat defineix la “vaga de lloguers” com una forma de desobediència civil organitzada en què es reté total o parcialment el pagament del lloguer per forçar negociacions i denunciar la injustícia estructural del model d'habitatge. També convoca:
  • Manifestacions massives contra els preus del lloguer i el rendisme a Madrid.
  • Enclaustraments, com el realitzat a la seu de la Tresoreria General de la Seguretat Social per frenar subhastes i desnonaments d'habitatges públics.
  • Campanyes prolongades (#NosQuedamos, “Primavera Llogatera”) per donar continuïtat a la pressió social.
• Incidència política i legislativa
  El Sindicat de Llogateres de Madrid participa activament en la definició de propostes legals. Entre altres actuacions:
  • Ha impulsat, juntament amb altres sindicats, una proposició de llei al Congrés per aplicar la Llei d'Habitatge a lloguers de temporada i per habitacions, tancant el que consideren “forats” de la normativa actual.
  • Pressiona perquè la reforma de la Llei d'Arrendaments Urbans reforci l'estabilitat dels contractes, limiti el frau mitjançant contractes temporals i recuperi o ampliï moratòries antidesnonaments.
  • Dirigeix cartes i posicionaments a institucions d'alt perfil –per exemple, la carta lliurada al Papa Lleó XIV durant la seva visita al Congrés, explicant la crisi d'habitatge a Madrid– per internacionalitzar el conflicte i reforçar la seva legitimitat pública.
• Defensa del parc públic i dels habitatges socials
  En el conflicte amb els habitatges de la Seguretat Social a Madrid, el Sindicat ha exigit:
  • La paralització de desnonaments de famílies en habitatges públics.
  • El fi de les subhastes d'immobles de la Tresoreria General de la Seguretat Social.
  • La renovació de contractes i la integració d'aquest patrimoni en parc públic de lloguer social estable, gestionat a través d'instruments com Casa 47.

3. Límits de les seves competències

Tot l'anterior s'exerceix com a poder social i sindical, no com a poder administratiu. El sindicat:

• No pot aprovar lleis ni reglaments: només proposar-los i pressionar perquè partits i institucions els assumeixin.
• No decideix adjudicacions d'habitatge públic ni concedeix ajuts o prestacions.
• No ordena ni suspèn desnonaments, tot i que sí que pot influir perquè jutjats, governs o empreses modifiquin el seu comportament mitjançant pressió social, mediàtica, jurídica i política.

En resum, el Sindicat de Llogateres i Llogaters de Madrid té “competències” de facto com a organitzador, representant i motor de conflicte i negociació en defensa dels llogaters, amb un paper central en l'agenda d'habitatge madrilenya, però sense potestats públiques formals: la seva força resideix en la mobilització, la pressió institucional i l'acció jurídica col·lectiva.

En l'ordenament espanyol no existeix jurídicament la figura de la “vaga de lloguer” com a tal. El que en el llenguatge activista es diu vaga de lloguer és, des del punt de vista legal, un impagament voluntari i col·lectiu de la renda d'un contracte d'arrendament, sotmès a les regles generals dels contractes i del desnonament per falta de pagament.

A partir d'aquí, els punts clau són aquests:

1. Marc normatiu aplicable

• Constitució Espanyola: reconeix el dret de propietat (art. 33) i el mandat de promoure el dret a l'habitatge (art. 47). El dret de vaga (art. 28.2) es refereix a relacions laborals, no a contractes de lloguer.
• Codi Civil (Reial Decret de 24 de juliol de 1889): estableix la força dels contractes i l'obligació de complir-los, així com el devengament d'interessos legals per incompliment d'obligacions de pagament.
• Llei 29/1994, d'Arrendaments Urbans (LAU): regula l'obligació principal del llogater de pagar la renda i les conseqüències de l'impagament (facultat de l'arrendador de resoldre el contracte i recuperar l'habitatge).
• Llei 1/2000, d'Enjudiciament Civil (LEC): regula el judici verbal de desnonament per falta de pagament i reclamació de rendes.
• Llei 12/2023, pel dret a l'habitatge i els diferents reials decrets-llei d'habitatge i vulnerabilitat: introdueixen reforços a la protecció front a desnonaments de persones vulnerables, especialment quan el propietari és “gran posseïdor”, i ajustos al procediment de desnonament en la LEC.
• Normativa de protecció de dades i fitxers de morositat, així com normes financeres (per exemple, sobre la Central d'Informació de Riscos del Banc d'Espanya), rellevants per a la inclusió en registres d'impagaments.

2. Existeix un procediment legal específic de “vaga de lloguer”?

No. L'ordenament espanyol no preveu un procediment de convocatòria ni un règim jurídic propi per a una vaga de lloguer, a diferència de la vaga laboral, que sí està regulada.

Per tant:

• Qualsevol “convocatòria” té naturalesa purament política o associativa, no jurídica.
• Per als tribunals, cada cas s'analitza com un incompliment individual de l'obligació de pagar la renda segons el contracte i la LAU, encara que es produeixi de forma coordinada amb altres llogaters.

3. Conseqüències i riscos legals de l'impagament col·lectiu

• Desnonament per falta de pagament: l'arrendador pot interposar un judici verbal de desnonament reclamant tant la possessió de l'habitatge com les rendes degudes. La LEC, reforçada per la Llei 12/2023, obliga l'òrgan judicial a valorar la possible vulnerabilitat del llogater i pot permetre suspensions temporals, sobretot si el propietari és un gran posseïdor, però el procediment continua existint.
• Resolució del contracte: l'impagament reiterat habilita l'arrendador per donar per resolt el contracte i recuperar l'habitatge.
• Reclamació de rendes, interessos i costes:
  • El propietari pot reclamar totes les rendes degudes.
  • El Codi Civil permet el devengament d'interessos legals de demora sobre les quantitats impagades.
  • Si hi ha procediment judicial, el llogater pot ser condemnat a pagar les costes processals, cosa que incrementa notablement el deute.
• Pèrdua de la fiança: la fiança pot aplicar-se a cobrir part de les rendes impagades, sense perjudici que es segueixi reclamant la resta.
• Registres de morositat i risc creditici:
  • El creditor pot comunicar l'impagament a fitxers de solvència patrimonial, sempre que es compleixin els requisits legals (deute cert, vençuda, exigible, requeriment previ, etc.).
  • També pot impactar en la valoració de risc en relacions amb entitats financeres.
• Responsabilitats addicionals: si la pressió col·lectiva s'acompanya de coaccions, danys, ocupacions, etc., podrien entrar en joc responsabilitats administratives o fins i tot penals, alienes al mer impagament.

4. Quina protecció tenen els llogaters?

No existeix una “protecció específica” per participar en una vaga de lloguer. La protecció ve per altres vies:

• Règim general de la LAU (durada mínima, pròrrogues, límits a pujades en zones tensionades, repartiment de despeses, etc.).
• Mesures de la Llei 12/2023 i dels reials decrets-llei d'habitatge que:
  • Reforcen la consideració de la vulnerabilitat social i econòmica en els desnonaments.
  • Imposen exigències addicionals als grans posseïdors abans d'iniciar o durant un desnonament (requeriments, intents de solució, coordinació amb serveis socials).

5. Cauteles jurídiques mínimes si es planteja una acció coordinada

Si, malgrat els riscos, s'estudia una acció col·lectiva al voltant del lloguer, des del punt de vista estrictament jurídic convé:

• Prioritzar la negociació: organitzar-se a través d'associacions de llogaters, plataformes o comunitats de veïns per negociar col·lectivament amb l'arrendador o el gestor del parc d'habitatge.
• Comunicar per escrit (burofax, correu certificat) les reclamacions: motius (pujades abusives, manca de manteniment, etc.) i propostes (rebaixes, moratòries, mediació).
• Evitar l'impagament “pur” quan sigui possible:
  • Si hi ha disputa sobre la quantia de la renda o sobre incompliments de l'arrendador, en alguns supòsits pot plantejar-se la consignació judicial o notarial de les rendes, de manera que el llogater demostri que manté la voluntat de pagar mentre es resol el conflicte.
• Buscar assessorament individualitzat: la situació econòmica, el tipus d'arrendador (particular/petita propietat o gran posseïdor), el territori i les possibles ajudes públiques o programes de mediació marquen molt el risc real de cada cas.

En resum, a Espanya una “vaga de lloguer” no és una figura emparada com a tal per la llei: jurídicament és un impagament coordinat, amb els mateixos efectes que qualsevol incompliment de l'obligació de pagament de la renda, mitigats només, si escau, per les normes de protecció d'habitatge i de persones vulnerables. Per valorar una acció d'aquest tipus és molt recomanable un assessorament jurídic específic.